Immobilier de particulier à particulier

Louer vide ou meublé : quel est le plus rentable ?

La location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location vide. Les loyers sont plus importants et la fiscalité plus favorable. Mais en meublé, le rendement peut être grevé par des changements de locataires plus fréquents, un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux.

© Atlas

Investir dans l'immobilier locatif c'est choisir entre location vide ou meublée. Outre  les questions tenant à la nature du bail et à la réglementation, la décision tient aussi au rendement locatif. L'idée est donc de savoir quel est le type de location qui offre la meilleure rentabilité, où plutôt le meilleur rapport risque/rendement.

La location vide est moins rentable. Mais elle offre une meilleure sécurité quant à la perception des loyers, le turn-over des locataires étant moins élevé. Ce qui réduit également les frais de gestion et d'entretien. La location meublée, elle, est plus risquée, en raison de son bail plus court, donc des changements de locataires plus fréquents et de frais annexes plus lourds. Ce qui est compensé par des loyers plus importants et un régime fiscal plus favorable que celui de la location vide.

Location vide : des loyers moins élevés

La fourniture de meubles est un service et tout service se paie. A qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même logement loué vide. Mais son loyer ne sera jamais deux fois supérieur ! Ces deux exemples réels vous permettront de faire le tour de la question.  

● Soit un studio de 20 m² dans le XVe arrondissement de Paris (quartier Javel). Pourvu d'un balcon, d'une cave et refait à neuf, il est situé dans un immeuble de 1962. Compte tenu du dispositif d'encadrement des loyers, il se loue en vide 604 € brut hors charges par mois (loyer de référence majoré). En meublé, ce même loyer de référence majoré monte à 676 € brut (chiffres d'août 2016).

 ● Soit un T2 de 41 m² dans le VIe arrondissement de Lyon. Il est en parfait état et situé au sixième étage d'un immeuble avec ascenseur. Vide, il se loue 720 € brut hors charges par mois. En meublé, le loyer mensuel brut hors charges grimpe à 790 €.

Location meublée : une meilleure rentabilité locative brute

Avec un loyer plus important, la rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix du logement le tout multiplié par 100) d'un logement loué meublé est supérieure à celle d'un bien loué vide. Reprenons nos exemples.

● Notre studio parisien du quartier Javel vaut 190.000 €. Sa rentabilité locative brute annuelle, en location vide, s'établit à 3,8 %. En meublé, le rendement locatif brut annuel grimpe à 4,2 %.

● Notre deux pièces lyonnais vaut 210.000 €. Sa rentabilité locative brute annuelle, en location vide, atteint 4,1 %. En meublé et toujours brut hors charges, le rendement locatif brut annuel monte à 4,5 %.

La rentabilité nette de la location. Si le rendement locatif brut vous donne une première indication, n'oubliez pas que vous devez tenir compte des charges et autres taxes locales, de votre tranche marginale d'imposition et de l'impact des différents régimes fiscaux. En d'autres termes, c'est la rentabilité nette qui compte pour mesurer la performance d'un investissement locatif en location vide comme en location meublée.Pour en savoir plus, voir notre article Immobilier : jusqu'à 7 % de rentabilité.

Location meublée : une fiscalité plus favorable

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En meublé, dans la plupart des cas, le propriétaire-bailleur opte pour ce statut. Dans ce cadre, si vous choisissez le régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) de vos recettes locatives et vous pouvez pratiquer des amortissements en déduisant des loyers, lorsque vous les déclarez au fisc, une partie du prix des différents éléments du logement (amortissement par composants des murs, de la façade, des éléments d'équipement et même des meubles). L'idée est de déduire vos dépenses de vos recettes pour que ces dernières baissent. Un mécanisme qui réduit votre base imposable, donc votre imposition. Pour en savoir plus, voir notre article sur la fiscalité de la location meublée en cliquant ici.

Les locations meublées sont assujetties à la Contribution économique territoriale, qui remplace la taxe professionnelle.

Vide : régime forfaitaire ou régime réel ? En location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous optez pour le régime forfaitaire (micro-foncier), vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur ces revenus locatifs : le fisc n'intègre que 70 % des loyers encaissés dans le calcul de votre imposition. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s'impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an, ce qui est impossible en meublé. POur en savoir plus sur la fiscalité de la location vide, cliquez ici.

Enregistrer


Publié par © PAP.fr -


En savoir plus

Propriétaire : comment fixer le loyer ?

Le loyer d'une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire peut être fixé librement. Toutefois, dans les zones tendues (28...

Immobilier locatif : comment choisir un bon emplacement ?

Quels sont les critères qui font qu'une adresse est plus porteuse qu'une autre, que les logements y prendront de la valeur, qu'elle sera recherchée -...

Investir pour la retraite

Il n'y a pas d'âge pour préparer sa retraite et investir dans l'immobilier locatif.


Louer vite et sans frais d'agence.
L'idéal non ?

PAP.fr, ca marche !