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Louer vide ou meublé : quel est le plus rentable ?

La location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location vide. Les loyers sont plus importants et la fiscalité plus favorable. Mais en meublé, le rendement peut être grevé par des changements de locataires plus fréquents, un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux.

Investir dans l'immobilier locatif c'est choisir entre location vide ou meublée. Si le premier régime est moins rentable en apparence, il présente nombre d'avantages : meilleure sécurité quant à la perception des loyers, rotation plus lente des locataires, frais de gestion et d'entretien moins élevés. La location meublée, elle, est plus risquée, en raison de changements de locataires plus fréquents et de frais annexes plus lourds. Mais les loyers sont plus importants et le régime fiscal est plus favorable que celui de la location vide.

Des loyers moins élevés en location vide

La fourniture de meubles est un service et tout service se paie. A qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 10 à 30 % plus cher que le même logement loué vide. Un appartement meublé ne se loue jamais deux fois plus cher qu'un appartement vide, comme le montrent ces exemples tirés de nos annonces immobilières.

  • Dans le XIVe arrondissement de Paris, près de la place Denfert-Rochereau, un studio vide de 18 m² est proposé à 630 € par mois. A deux pas, un autre studio de la même surface loué cette fois-ci meublé voit son loyer grimper à 840 €.
  • Dans le centre de Lyon, un T3 vide de 55 m² est mis en location à 800 € par mois. Un autre T3 dans le même quartier, avec une surface identique, est loué meublé 950 € par mois.

Location meublée : une meilleure rentabilité locative brute

Avec un loyer plus important, la rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix du logement le tout multiplié par 100) d'un logement loué meublé est supérieure à celle d'un bien loué vide.

  • Dans le XIVe arrondissement de Paris, si le studio loué vide vaut 180.000 €, sa rentabilité locative brute s'établit à 3,2 %. Pour un prix similaire, celui qui est loué meublé rapporte 5,6 %.
  • A Lyon, le trois pièces affiche un prix de 260.000 €. Son rendement locatif brut atteint 3,69 % lorsqu'il est loué vide et 4,38 % lorsqu'il est loué meublé.

Si le rendement locatif brut vous donne une première indication, n'oubliez pas que vous devez tenir compte des charges et autres taxes locales, de votre tranche marginale d'imposition et de l'impact des différents régimes fiscaux. En d'autres termes, c'est la rentabilité nette qui compte pour mesurer la performance d'un investissement locatif en location vide comme en location meublée.

Une fiscalité plus favorable pour la location meublée

En meublé, dans la plupart des cas, le propriétaire-bailleur opte pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cadre, si vous choisissez le régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) de vos recettes locatives et vous pouvez pratiquer des amortissements en déduisant des loyers, lorsque vous les déclarez au fisc, une partie du prix des différents éléments du logement (amortissement par composants). L'idée est de créer des déficits qui s'imputent sur vos bénéfices, qui du coup diminuent, entraînant ainsi une baisse de votre imposition.

Les locations meublées sont assujetties à la Contribution économique territoriale, qui remplace la taxe professionnelle.

En location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous optez pour le régime forfaitaire (micro-foncier), vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur ces revenus locatifs : le fisc n'intègre que 70 % des loyers encaissés dans le calcul de votre imposition. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s'impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an, ce qui est impossible en meublé.

Le prix des meubles et des équipements

Lorsque vous louez vide, vous fournissez une maison ou un appartement en bon état d'usage, conforme aux normes sur le logement décent. En location meublée, c'est pareil, sauf que vous devez ajouter les meubles et l'équipement au prix du logement. Mais attention : une table, des chaises et un lit ne suffisent pas. Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et y vivre en amenant simplement ses effets personnels. Les éléments de confort sont en outre très appréciés (lave-vaisselle, lave-linge, télévision, etc.). Si vous visez une clientèle haut de gamme, comme les diplomates et les cadres supérieurs, vous devrez offrir une prestation de grand standing. Bref, l'addition peut facilement grimper.

Davantage de frais en location meublée

En location vide, le locataire apporte ses meubles. Il a donc l'intention de passer un certain temps dans le logement, d'autant que le bail dure trois ans. En d'autres termes, les risques liés au turn-over sont plus limités et le loyer est perçu avec plus de régularité par le propriétaire. La rentabilité est ainsi plus stable. Le locataire a également tendance à « s'approprier » le logement : du coup, il en prend davantage soin, ce qui réduit les frais d'entretien.

Lorsqu'il loue un logement meublé, le locataire reste en général moins longtemps dans les lieux (le bail dure un an). Vous devez donc relouer plus fréquemment le bien. Ce qui implique des périodes de vacance locative, pendant lesquelles vous ne touchez pas de loyer, ce qui fait baisser la rentabilité. Autre conséquence de ce turn-over plus élevé : les risques de dégradation sont plus importants et peuvent porter aussi bien sur l'appartement ou la maison que sur ses meubles et son équipement. Les remises en état entre deux locations sont plus nombreuses et peuvent être plus onéreuses.

En location meublée, soyez vigilant sur le niveau du loyer. Si ce type de logement se loue plus cher, ce n'est pas une raison pour pratiquer des prix dissuasifs. N'oubliez jamais : pour obtenir une rentabilité, quelle qu'elle soit, il faut louer, ce qui implique d'être en phase avec le marché locatif comme avec les moyens financiers des locataires. Une règle d'or qui vaut aussi bien pour la location vide que pour la location meublée.

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