Immobilier de particulier à particulier

Les rez-de-chaussée, un bon investissement ?

Les investisseurs apprécient les rez-de-chaussée. IIs valent moins cher que les appartements en étage élevé et se louent presque aussi facilement.

© M. Loiseau

Pendant longtemps, personne n'a investi dans des appartements situés en rez-de-chaussée. Trop sombres, trop bruyants... On ne leur trouvait que des défauts. Mais les prix de l'immobilier ayant atteint des niveaux records, locataires et investisseurs ont revu leur opinion. Les premiers apprécient de payer un loyer un peu moins élevé, les seconds visent une meilleure rentabilité locative.

Rez-de-chaussée : des rendements séduisants

Les rez-de-chaussée subissent une décote importante à l'achat (de -20 % à -40 %) par rapport aux biens situés en étage élevé. Parallèlement, leurs loyers ne sont que 10 à 20 % moins chers. Ce qui implique des rendements extrêmement intéressants.

Ainsi deux appartements de trois pièces (55 m2) situés dans le même immeuble rue Gallieni à Boulogne-Billancourt (92). Le premier, au rez-de-chaussée, a été acheté 310.000 € en 2011. Il est à l'heure actuelle loué 1.250 € par mois. Ce qui offre une rentabilité brute de 4,8 %. Trois étages plus haut, le même bien a été acquis pour 440.000 €. Loué 1.400 € par mois, sa rentabilité n'est plus que de 3,8 %.

© Marc Loiseau


Vivre au rez-de-chaussée

Les rez-de-chaussée répondent à une vraie demande locative. « Quand on arrive dans les lieux, on sait d'emblée qu'on va vivre de façon atypique », se rappelle Charlotte qui a vécu deux ans au rez-de-chaussée d'un bel immeuble du XVIIe arrondissement de Paris. « On pose des voilages aux fenêtres, on installe de grosses jardinières pour préserver son intimité. Le but, c'est de se sentir bien chez soi malgré les bruits de la rue et le va-et-vient des passants. »

Des atouts méconnus

Une fois l'intimité préservée, le rez-de-chaussée présente même des avantages. En premier lieu, il permet de louer plus grand pour moins cher. « Avec mon budget, c'était la seule façon de vivre dans ce quartier chic de la capitale, reprend Charlotte. Et puis, pour le déménagement, pas de problème ! Tout est passé par la fenêtre. Il n'y a pas eu d'escalier à monter, ni d'élévateur à payer ! »

Une sécurité à ne pas négliger

Dans les immeubles modernes, les promoteurs renforcent systématiquement les équipements de sécurité des rez-de-chaussée. Dans les appartements anciens, les propriétaires-bailleurs ont tout intérêt à suivre le même exemple. Persiennes ou volets roulants sur les fenêtres, grilles de sécurité, vitrage anti-effraction, bloc-porte blindé, alarme... Il ne faut pas lésiner sur la sécurité : le locataire doit se sentir protégé chez lui, faute de quoi il ne restera pas !

© Castorama

Les charges du rez-de-chaussée

Seul inconvénient, les charges ne sont pas nécessairement moins lourdes au rez-de-chaussée que dans les étages supérieurs.

Les charges générales

Elles touchent tous les copropriétaires et sont rigoureusement identiques du rez-de-chaussée au dernier étage. Ce qui est normal : elles concernent les frais liés à l'administration des parties communes comme le ravalement, la réfection de la toiture, le nettoyage, la consommation d'électricité des parties communes, etc. Leur montant ne dépend pas de l'étage que l'on occupe. Il est calculé selon les tantièmes de copropriété afférents à chaque lot.

Les charges spéciales

Elles sont calculées en fonction de l'usage de tel ou tel élément commun. En principe, elles sont plus avantageuses pour les appartements situés en rez-de-chaussée. Prenons l'exemple des charges d'ascenseur. En rez-de-chaussée, elles sont nulles. Puisqu'en principe, on ne l'utilise pas, sauf si l'ascenseur dessert les caves et les parkings. Dans ce cas, les habitants du rez-de-chaussée peuvent être soumis à une participation.

Même principe pour les frais d'escalier (entretien des tapis...). En principe, les coûts sont plus faibles au rez-de-chaussée. Mais dans tous les cas, l'investisseur a tout intérêt à passer au crible la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété.

Les charges spéciales sont liées au fonctionnement usuel des équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, vide-ordures, interphone, antenne de télévision... Ce n'est pas l'utilisation effective qui est considérée, mais la possibilité d'utilisation.


Publié par © PAP.fr -


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