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Investissement locatif : une sortie réussie

Vendre le logement, le transmettre aux enfants, le reprendre pour y habiter : autant de possibilités offertes à ceux qui sortent d'un investissement locatif. Mais pour réussir votre opération, vous devez prendre certaines précautions, notamment pour éviter un redressement fiscal.

Tout a une fin. Même l'investissement locatif. Pour profiter pleinement de votre placement immobilier, vous devez en effet envisager les modalités de sortie de l'opération. Ce qui se prépare. Vous ne choisirez pas l'adresse ou le logement de la même façon si vous comptez vendre le logement, le reprendre pour y vivre ou le transmettre à vos enfants. En clair : avant même de vous lancer, définissez une stratégie. Vous devez également tenir compte de certaines subtilités fiscales pour éviter tout risque de requalification.

Vous pouvez parfaitement décider de ne pas sortir de votre investissement immobilier et continuer à louer le bien. Pensez toutefois aux questions liées à votre succession.

A savoir avant d'investir dans l'immobilier

Tous ceux qui réalisent un investissement locatif doivent se poser ces questions : est-ce la bonne ville ? La bonne adresse ? Le bon logement ? Dans vingt ans, cet appartement, cette maison me donneront-ils encore satisfaction ? Le plus souvent, les réponses permettront de prendre les bonnes décisions.

Si vous comptez revendre, choisissez un marché immobilier porteur en essayant de vous projeter au maximum dans l'avenir. Optez pour une ville dynamique, qui attire de nouveaux habitants, qui lance des projets d'urbanisme. Soyez vigilant sur l'adresse : un logement situé sur un site recherché prendra davantage de valeur et trouvera plus facilement acquéreur.

Si vous comptez reprendre le bien pour y vivre, achetez la maison ou l'appartement comme si vous deviez y habiter tout de suite. Veillez à la proximité des commerces, des transports en commun et des équipements collectifs. Vérifiez quand même si la demande locative est bien au rendez-vous.

Si vous souhaitez transmettre le bien à vos enfants, prenez en compte les critères décrits ci-dessus. Vous pouvez y ajouter la présence d'un pôle universitaire s'ils font des études. Dans tous les cas, respectez les critères de l'investissement locatif et informez-vous sur vos droits et devoirs de propriétaire-bailleur.

Gérer le départ du locataire

Quels que soient vos objectifs (vente du logement, reprise pour y habiter ou transmission aux enfants), vous devez respecter une procédure précise pour organiser le départ du locataire.

Vous vendez le logement ou vous le reprenez pour y vivre : tenez compte du délai de préavis pour le congé du locataire. En location vide, ce délai est de six mois. Si vous ne le respectez pas, le bail se prolongera automatiquement pour trois ans de plus. En location meublée, le délai est de trois mois.

Si vous vendez le bien, attention au droit de préemption du locataire en location vide. Vous devez lui remettre un congé pour vente six mois avant la fin de l'échéance du bail. Ce congé vaut offre d'achat et mentionne le prix et les conditions de la transaction. Le locataire a deux mois pour faire connaître sa décision. S'il l'accepte, vous avez trouvé votre acquéreur. Dans le cas contraire, vous mettrez le bien en vente, par exemple en passant une annonce sur notre site.

Fixer le prix de vente du logement

Si vous vendez le logement, son prix doit être en phase avec le marché. Trop cher, l'appartement ou la maison auront du mal à trouver preneur. Pas assez cher, vous n'en tirerez pas les sommes escomptées. Et si le prix est vraiment trop bas, vous risquez de vous attirer les foudres du fisc. Il pourra soupçonner un dessous de table et verra d'un mauvais oeil le manque à gagner en termes de taxes. Bref, faites bonne mesure.

Tenez compte des travaux de remise en état. Si vous refaites l'appartement ou la maison à neuf, ils gagneront en qualité, ce qui vous permettra de majorer - raisonnablement - le prix. En revanche, si le bien est à refaire, sa valeur sera moins importante.

Si vous faites des travaux alors que le logement n'est plus loué, vous ne pourrez pas les déduire de vos revenus fonciers en location vide ou de vos recettes locatives en location meublée.

Prenez en compte la question de la taxation des plus-values immobilières. La loi de finances rectificative pour 2011 porterait le délai nécessaire à une exonération totale de quinze à trente ans avec un système d'abattements à partir de la cinquième année. La mesure devrait entrer en vigueur en février 2012.

Transmettre le logement

Vous sortez de l'investissement locatif pour donner le bien à vos enfants ? Vous devez respecter un certain formalisme pour que tout soit fait dans les règles.

Si vous avez plusieurs enfants et que vous donnez le bien à l'un d'entre eux, souvenez-vous que les autres ont droit à la même part d'héritage. Pour éviter les litiges lors de votre succession, vous pouvez consentir une donation-partage.

Si vous donnez un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire. Le transfert de propriété doit en effet être publié à la Conservation des hypothèques par le notaire. Outre les droits de donation, vous devrez payer certaines dépenses annexes (taxe de publicité foncière, émoluments du notaire, frais divers).

Notez que les donations d'un montant inférieur à 159.325 € (barème 2011) sont exonérées de droits. Au-delà, une taxe est prévue. Le barème fiscal a été modifié début septembre 2011.

Entre formalités, évaluation au juste prix du logement et questions liées à la succession, le mieux est peut-être de vendre le logement. Ensuite, vous pourrez effectuer une donation en numéraire à chacun de vos enfants. Autre conseil pour éviter les difficultés : recourir à un notaire qui pourra utilement vous conseiller.

Questions de fiscalité immobilière

La fiscalité immobilière est ainsi faite : de nombreux mécanismes permettent de faire baisser vos impôts. Mais vous devez respecter vos engagements pour éviter une requalification fiscale.

En location vide, les charges, travaux et autres intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (les loyers) lorsque vous les déclarez au fisc. Vous fabriquez ainsi des déficits fonciers. Ils viennent s'imputer sur vos revenus globaux qui du coup baissent. Ce qui minore votre imposition. Mais l'imputation des déficits fonciers n'est définitivement acquise que si vous continuez à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de la dernière imputation. En clair : si vous êtes en déficit foncier lorsque vous vous séparez du bien, vous risquez un redressement, sauf dans certains cas (décès, perte d'emploi, invalidité notamment). Donc, faites bien vos calculs pour ne plus être en déficit le moment venu.

Dans le neuf, vous bénéficiez d'avantages fiscaux comme l'amortissement Robien ou la réduction d'impôts Scellier. L'une des principales conditions pour en profiter, c'est de louer le bien durant au moins neuf ans, de manière effective et continue, à usage de résidence principale du locataire. Si vous ne respectez pas cet engagement de location, le fisc remettra les avantages en cause.

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