Investissement locatif : quel ticket d'entrée ?

Le ticket d'entrée, c'est le montant que vous consacrez, chaque mois, au remboursement du prêt qui finance votre investissement locatif. Pour le calculer, faites le compte de toutes vos dépenses (crédit de la résidence principale ou loyer, impôts, budget de la famille, emprunts divers, etc.). Une fois la somme fixée, vous déterminez le montant du crédit.

Si vous gagnez 5.000 € nets par mois avec 2.000 € de charges fixes, vous calculerez votre capacité d'endettement sur 3.000 €. En respectant la règle des 33 % de capacité d'endettement, vous ne pourrez pas consacrer plus de 1.000 € par mois à votre projet.

Crédit : durée et mensualité

Vous pouvez moduler la somme que vous souhaitez consacrer à votre investissement locatif en jouant sur la durée de remboursement. Avec une échéance de 600 € par mois, vous empruntez 81.115 € à 4 % sur 15 ans. C'est un peu juste ? Allongez la durée du prêt. Avec un crédit sur vingt ans à 4,20 %, une échéance de 600 € vous permet d'emprunter 97.312 €. La mensualité est trop élevée ? Là encore, allongez la durée de remboursement. Pour un capital de 80.000 € avec un prêt à 4,20 % sur vingt ans, vous remboursez 499 € par mois.

Visez les studios

Les petites surfaces sont par définition les plus abordables. Dans les grandes métropoles régionales, où la demande locative est forte, vous trouverez des studios à 80.000 ou 90.000 €, voire moins dans certains cas. Soit un ticket d'entrée de l'ordre de 500 à 600 € par mois.

Avantages et inconvénients. Studettes, studios et T1 résistent mieux à un éventuel retournement du marché immobilier. Ils sont plus faciles à revendre. Leur rentabilité est proportionnellement plus élevée que celle des grandes surfaces. Avec un turn-over locatif plus élevé, les frais de gestion sont plus importants que ceux d'une moyenne ou d'une grande surface.

Rez-de-chaussée : une bonne affaire

En termes de prix, les rez-de-chaussée sont plus abordables que les logements en étage. En termes de loyers, la différence est moins importante. Une piste à privilégier dans les communes à forte demande locative.

Acheter un logement avec travaux

Vous pouvez opter pour un logement avec travaux. Le prix de vente sera moins élevé que pour un bien en parfait état. Vous devrez financer ces travaux. Ce qui augmente le budget. Mais ces dépenses sont déductibles de vos revenus locatifs. Pour en savoir plus : La fiscalité immobilière

Miser sur les quartiers en rénovation

Pour trouver moins cher, vous pouvez chercher dans des quartiers moins cotés. Mais attention : soyez très vigilant sur la proximité des transports, la qualité du bien, la copropriété, mais aussi sur la qualité de vie que vous offrirez à votre locataire. L'idéal : miser sur un site qui va être rénové, qui va accueillir de nouveaux aménagements, de nouveaux moyens de transport. Outre un ticket d'entrée modéré, un logement ainsi placé a de fortes chances de prendre beaucoup de valeur sur le long terme.