Immobilier
de particulier à particulier

Investir en zone rurale

De l'immobilier locatif classique aux locations saisonnières en passant par les résidences de tourisme, les secteurs ruraux peuvent offrir d'intéressantes possibilités à ceux qui souhaitent placer leur argent dans la pierre. A condition de respecter certaines précautions.

Les petites villes et les villages ne sont pas dépourvus d'intérêt pour les investisseurs. Nombre d'entre elles bénéficient d'une vraie demande locative alors que les biens à louer manquent. Les prix du mètre carré y sont le plus souvent très attractifs, ce qui minore le ticket d'entrée. Outre l'immobilier d'habitation classique, les secteurs ruraux offrent une large palette de biens, qu'il s'agisse de résidences de tourisme, de gîtes ruraux ou encore de chambres d'hôtes.

Investir dans l'immobilier d'habitation

Investir à la campagne permet de devenir propriétaire à bon compte. Les prix sont bien moins élevés qu'en ville. Et la demande locative est souvent présente.

Les prix et les loyers à la campagne

Plus l'on s'éloigne des secteurs urbanisés, plus les prix de l'immobilier sont attractifs. Les loyers suivent grosso modo la même tendance. Un phénomène qui touche essentiellement les appartements. Selon nos annonces immobilières, un deux pièces est 25 à 35 % moins cher à une cinquantaine de kilomètres d'une grande ville. La différence est même souvent plus importante. A Rennes, un deux pièces d'environ 50 m² vaut dans les 120.000 €. Loyer mensuel hors charges : 600 €. Sur Vitré, à 34 km à l'est de la capitale bretonne, le même type de bien descend à 65.000 €, pour un loyer moyen de 300 €.

Côté maisons, les écarts de prix tournent autour de 20 % et sont souvent inférieurs. Les loyers sont logés à même enseigne. Ils peuvent même être équivalents à ceux des maisons situées en proche banlieue pour peu que la villa soit bien desservie. Logique : la demande locative en maison individuelle est structurellement inférieure à la demande. A Orléans, une villa d'environ 130 m² vaut dans les 300.000 €. Elle se louera en moyenne 1.000 à 1.100 € par mois hors charges. Pour la même surface dans des communes comme Greneville-en-Beauce ou Nancay-sur-Rimarde, comptez dans les 200.000 € pour une surface similaire. Le loyer tourne autour de 800 €. Bref, en secteur rural, les maisons locatives sont souvent plus rentables que les appartements..

Veillez à la qualité du logement. En secteur rural, ils doivent souvent faire l'objet de travaux pour offrir suffisamment de confort aux locataires. Le montant de ces travaux pourra être déduit de vos revenus fonciers en location vide ou de vos recettes locatives en location meublée.

La demande locative

Priorité des investisseurs : trouver un locataire. Sans lui, pas de loyer, pas de rentabilité et une opération qui perd tout intérêt. Mais justement : les locataires existent-ils en secteur rural ?

En termes de démographie, « les campagnes se repeuplent. Depuis cinq ans, 1,2 million de Français se sont installés dans une petite ville ou un village » explique Magali Tallandier, chercheur à l'université de Grenoble et au CNRS. Dans des régions à dominante rurale comme l'Auvergne et le Limousin, la population devrait augmenter de 10 % d'ici 2040 révèle l'Insee. Lequel d'ajouter : « durant la dernière décennie, ces régions sont redevenues, comme la plupart des espaces ruraux, largement attractives ».

Cette croissance démographique est-elle suffisante pour entretenir un vivier de locataires ? « Les bassins d'habitat à dominante rurale présentent une demande locative quantitativement faible qui reste néanmoins insatisfaite en raison d'une offre locative limitée » répond une étude du ministère du Logement. Une tendance renforcée par une baisse de la construction deux fois plus forte en milieu rural qu'en milieu urbain entre 2008 et 2010.

Autre atout : la plupart des communes rurales sont situées en zone C du dispositif Scellier, là où il n'est pas possible d'investir dans le neuf en profitant de cet avantage fiscal (sauf dans la trentaine de villes qui ont obtenu une dérogation du ministère du Logement). Vous ne serez donc pas concurrencé par les programmes immobiliers des promoteurs. Mais attention : dans certaines communes de cette fameuse zone C, beaucoup de logements neufs ont été vendus en loi Robien, le dispositif antérieur au Scellier. Sur ces secteurs, le marché est saturé d'offres locatives.

Renseignez-vous bien sur la réalité de la demande locative avant de jeter votre dévolu sur telle ou telle ville. Si la commune est située en grande périphérie d'une agglomération, les locataires ont davantage de chances d'être au rendez-vous.

Investir dans une résidences de tourisme

Nombre de résidences de tourisme élisent domicile à la campagne. Elles accueillent des vacanciers épris de nature, qui pratiquent randonnées et découverte du terroir tout en profitant d'un hébergement agréable. Ces résidences incluent des logements aux dernières normes mais aussi tout un panel de services, comme les spas, piscines, espaces de remise en forme et autres aires de jeux pour enfants.

Les avantages des résidences de tourisme

Investir dans une résidence services neuve vous permet de bénéficier d'importants avantages, notamment fiscaux.

  • Avec le dispositif Scellier-Bouvard, vous déduisez 11 % du prix du bien sur neuf ans dans la limite d'un plafond d'investissement de 300.000 €. Pour un appartement de cette valeur, la déduction atteint 3.666,66 € par an, soit un total de 33.000 €. Si le logement vaut 150.000 €, la déduction est de 1 833,33 € par an soit 16.500 € sur neuf ans.
  • Vous récupérez la TVA versée lors de l'achat. Autrement dit, vous réalisez une économie de 19,6 % sur le prix du bien.
  • Une fois la période de défiscalisation Scellier-Bouvard close, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel. Vos charges et intérêts d'emprunt sont déduits des recettes locatives. Ces dernières étant ainsi diminuées, vous payez moins d'impôts. Vous pouvez également choisir le régime forfaitaire, soit un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes locatives.
  • Le logement est géré par un gestionnaire, avec lequel vous signez un bail commercial. Les loyers sont garantis.

En résidence de tourisme, vous pouvez passer quelques semaines par an dans le logement dans lequel vous avez investi.

Précautions avant d'investir

  • Optez pour un site qui bénéficie d'un réel intérêt touristique, donc d'une vraie demande locative.
  • N'oubliez pas la desserte : le site doit être facile d'accès.
  • Orientez-vous vers des opérateurs fiables et reconnus.
  • Le gestionnaire devra avoir les reins solides puisque c'est sur lui que repose l'équilibre de l'opération (il s'occupe notamment de trouver les locataires). Pour en savoir plus, voir investir dans une résidence de tourisme.

Les locations saisonnières

Vous êtes l'heureux propriétaire d'une résidence secondaire à la campagne ? Vous pouvez la rentabiliser en la louant à des vacanciers. Un bon moyen pour financer l'entretien, les charges ou encore les impôts locaux.

Pour séduire les touristes, le bien devra être en bon état. Il devra être meublé et équipé. Songez également à la communication : les touristes doivent être informés de votre offre. Vous pouvez par exemple passer une annonce sur papvacances.fr.

La fiscalité des locations saisonnières

Vous bénéficiez d'une fiscalité avantageuse. Vos recettes locatives sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Si elles ne dépassent pas 32.600 € par an (la grande majorité des cas), vous êtes imposé sur la moitié de ces revenus.Vous pouvez également opter pour un régime réel d'imposition, qui prend en compte les charges.

Si vous mettez en location un gîte rural, des chambres d'hôtes ou des biens classés meublés de tourisme, seuls 29 % de vos recettes locatives sont imposées, à condition que vos recettes ne dépassent pas 81.500 € par an.


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