Investisseurs : comment emprunter ?

Emprunter, c'est un acte important qui vous engage sur le long terme. Les investisseurs en locatif, comme tous les autres emprunteurs, ne doivent pas se lancer à la légère. Le crédit a forcément un impact sur les aspects fiscaux et patrimoniaux de l'opération.

Votre capacité d'endettement

Commencez par calculer la somme que vous consacrerez chaque mois au remboursement du crédit. Tenez compte de vos autres dépenses, notamment de l'échéance du prêt de votre résidence principale s'il n'est pas remboursé ou de votre loyer. Une fois les comptes faits, vous obtenez votre capacité d'endettement, sur laquelle la banque se base pour vous accorder votre prêt. N'oubliez pas que, le plus souvent, le loyer ne couvre pas la totalité de l'échéance mensuelle de votre prêt.

L'apport personnel n'est pas indispensable

Vous pouvez placer des fonds propres dans votre investissement. Vous réduisez votre effort d'épargne et/ou la durée du prêt. Vous déduisez moins d'intérêts puisque vous empruntez moins.

Rien ne vous empêche de payer le logement cash, sans recourir à l'emprunt. Vous encaisserez la totalité des loyers dès la mise en location. Vous ne déduirez pas les intérêts de vos revenus fonciers.

Si vous financez l'intégralité de votre investissement locatif par un crédit, vous empruntez davantage. Vous déduisez le maximum d'intérêts. Vous placez vos fonds propres sur un autre support.

La durée de remboursement

Vous fixez votre effort d'épargne en fonction de la durée de remboursement.

Tenez compte de la date de votre départ à la retraite. Emprunter sur vingt-cinq ans lorsque l'on a cinquante ans ne présente guère d'intérêt si vous comptez sur les loyers pour améliorer vos vieux jours.

Vous pouvez choisir de revendre votre investissement à une date donnée. Vous calculerez votre capacité d'endettement, donc le montant à investir, en fonction de la durée de l'opération. En cas de revente à moyen terme et de crédit longue durée, vous devrez encore de l'argent à la banque. Vous la payerez avec le produit de la vente. Dans ce cas, négociez la suppression des pénalités de remboursement anticipé.

Les crédits investisseurs sont-ils des crédits comme les autres ?

Comme pour les autres prêts immobiliers, le taux d'intérêt peut être fixe ou révisable. Les mensualités sont modulables et/ou reportables. Vous devrez souscrire une assurance décès-invalidité. Le crédit sera garanti par une hypothèque ou la caution d'une société spécialisée. L'assurance-vie adossée à un crédit in fine pourra servir de garantie complémentaire (nantissement). Certaines formules incluent un différé de remboursement : vous commencez à rembourser une fois le locataire en place.

Que pouvez-vous négocier ?

Vous pouvez négocier le taux d'intérêt, les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé. Vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance décès-invalidité proposée par la banque prêteuse (délégation d'assurance Pour en savoir plus : Les assurances du crédit .