Investissement locatif : choisir votre crédit

Le crédit amortissable est plutôt réservé à ceux qui investissent pour la première fois. Le prêt in fine optimise la fiscalité de l'investissement locatif et augmente son rendement. Il est destiné aux investisseurs qui disposent de solides moyens financiers.

Le crédit amortissable

Avec un prêt amortissable, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Votre mensualité compte une part de capital et une part d'intérêts ainsi que l'assurance décès-invalidité. Vous payez davantage d'intérêts en début de prêt. Puis, progressivement, vous remboursez toujours plus de capital. La déduction des intérêts est donc plus importante les premières années.

Le crédit in fine

Avec un prêt in fine, vous remboursez les intérêts chaque mois. D'où une mensualité plus faible qu'avec un prêt amortissable. Vous payez le capital en une seule fois, à une date fixée dès le départ dans le contrat. Les intérêts sont calculés sur l'ensemble du capital tout au long du crédit. Ils sont donc plus importants. La déduction des intérêts est alors maximale. Si vous disposez déjà d'un patrimoine locatif, vous abaissez l'ensemble de votre base imposable.

Vous devez pouvoir rembourser l'intégralité du capital à la date prévue. Le prêt est donc associé à un placement. Le plus souvent, c'est une assurance-vie. Elle est calibrée pour atteindre la somme nécessaire le moment venu.

En général, les banques demandent un versement initial de 30 % minimum du montant de l'investissement immobilier sur l'assurance-vie. Vous devez verser une épargne mensuelle sur ce support. Si vous avez les moyens, rien ne vous empêche de placer, dès le départ, l'intégralité du capital emprunté sur l'assurance-vie.