Lois de finances : les nouveautés 2012

Adopté dans les derniers jours de l'année 2011 et applicable depuis le 1er janvier dernier, le budget 2012 est fortement marqué par le contexte de crise économique et l'impératif de réduction des déficits. L'immobilier n'est pas épargné et de nombreux dispositifs d'aide aux travaux, à l'achat ou à l'investissement locatif voient leur ampleur diminuer. Par ailleurs, un nouvel impôt est créé pour frapper certains loyers. Quelques mesures favorables aux particuliers doivent néanmoins être notées tels deux nouveaux cas d'exonération de taxation de la plus-value.

Ainsi, la loi de finances pour 2012 :

• rabote de 15 % « les niches fiscales » ;
• modifie les investissements locatifs « Scellier » et « Censi-Bouvard » ;
• aménage les crédits d'impôt en faveur du développement durable et de l'aide aux personnes ainsi que l'éco-prêt à taux 0 % ;
• supprime le prêt à taux 0 % dans l'ancien et soumet son bénéfice à condition de ressources dans le neuf ;
• crée une taxe sur les loyers jugés abusifs des micro-logements ;
• crée un nouveau cas d'exonération de taxation sur la plus-value pour certaines ventes de résidences secondaires.

La loi de finances rectificative pour 2011 :

• relève de 5,5 à 7 % le taux de la TVA sur les travaux de rénovation des logements ;
• étend le bénéfice de l'éco-prêt à taux 0 % aux travaux réalisés dans une copropriété ;
• aménage de manière marginale mais favorable au vendeur le régime des plus-values immobilières.

Nouveau « coup de rabot » pour les niches fiscales

Un an après la loi de finances pour 2011 qui inaugurait le concept de « rabot fiscal », la loi de finances pour 2012 opère un nouveau « coup de rabot » sur la plupart des « niches fiscales » en matière immobilière.
Cela signifie que l'avantage fiscal tiré de certains dispositifs de crédits ou de réductions d'impôt sur le revenu est à nouveau réduit, et ce à hauteur de 15 %. Sont notamment touchés le crédit d'impôt « vert » et la plupart des dispositifs d'investissement locatif (« Scellier » par exemple).

Prêt à taux zéro « plus » (PTZ +) : désormais réservé au neuf

Le prêt à taux zéro « plus », dit «  PTZ + » est un crédit gratuit accordé depuis le 1er janvier 2011 aux primo-accédants, c'est-à-dire à ceux qui acquièrent leur première résidence principale.
Jusqu'au 31 décembre 2011, le PTZ + était accordé pour un achat dans le neuf comme dans l'ancien et sans condition de ressources.

Réformé depuis le 1er janvier 2012, le PTZ + est désormais :

• supprimé dans l'ancien (à l'exception de l'acquisition d'un logement HLM par son locataire à un prix minoré) ;
• soumis à condition de ressources dans le neuf (seuls les ménages les plus aisés en sont exclus). Par ailleurs, les montants octroyés sont très légèrement diminués : en 2012, le PTZ + permet d'obtenir jusqu'à 136.400 € ! (contre 143.600 € en 2011).

Création d'une taxe sur les loyers élevés des micro-logements

Afin de dissuader les propriétaires bailleurs de pratiquer des loyers jugés abusifs, les loyers « excessifs » sont frappés par un nouvel impôt appelé « taxe sur les loyers élevés de petite surface », et ce pour les loyers perçus depuis le 1er janvier 2012 (les baux en cours à cette date sont donc concernés).

La nouvelle taxe touche les logements qui, cumulativement :

• sont situés dans la zone A ;
• sont d'une superficie inférieure ou égale à 14 mètres carrés ;
• sont loués vide ou meublé avec un bail de neuf mois minimum.

En pratique, cela vise essentiellement les chambres de bonne situées dans les grandes villes.

Lorsque ces conditions sont réunies, le propriétaire est taxé si le montant du loyer mensuel charges non comprises excède 40 € par mètre carré de surface habitable (dite aussi surface « loi Boutin »). Le taux de la taxe, d'un montant de 10 à 40 % du montant total les loyers perçus, varie selon l'ampleur de l'écart entre le montant du loyer pratiqué et la valeur du loyer de référence.

Le but avoué de cette taxe n'est pas de générer des recettes fiscales supplémentaires mais d'être dissuasive. En effet, pour inciter les propriétaires à ne pas dépasser les seuils fixés, la taxe est ainsi calculée qu'elle représente un montant plus ou moins équivalant à celui correspondant aux loyers perçus au-delà du seuil : un mécanisme effectivement particulièrement dissuasif !
En conséquence, il est le plus souvent judicieux de diminuer son loyer au niveau du seuil ; ne pas le faire aboutit en réalité à transférer le poids de l'impôt sur le locataire sans que le propriétaire n'en tire aucun bénéfice supplémentaire.

TVA sur les travaux de rénovation : le taux augmente de 5,5 à 7 %

La TVA au taux réduit s'applique à la plupart des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les logements d'habitation (résidence principale ou secondaire) achevés depuis plus de deux ans. Ce taux réduit bénéficie au propriétaire-occupant, au propriétaire-bailleur, au syndicat des copropriétaires mais aussi au locataire.

La loi de finances rectificative pour 2011 relève le taux réduit de 5,5 à 7 % ; ce nouveau taux s'applique aux travaux payés depuis le 1er janvier 2012. Toutefois, pour ne pas pénaliser des décisions de travaux prises en 2011, une dérogation est prévue : les travaux ayant fait l'objet d'un devis daté et accepté par les deux parties avant le 20 décembre 2011 et d'un acompte encaissé avant cette date restent intégralement facturés aux taux de 5,5 %.

S'il s'agit bien d'un surcoût, il faut le relativiser puisque la hausse n'est que de 1,5 point ; le taux reste donc réduit et très avantageux par rapport au taux normal.

La prorogation du crédit d'impôt en faveur de l'aide aux personnes

Les dépenses d'installation de certains équipements permettant d'adapter un logement aux personnes âgées ou handicapées (baignoire à porte, mains courantes, etc.) ouvrent droit au crédit d'impôt « aide aux personnes ». Celui-ci devait prendre fin le 31 décembre 2011 ; il est finalement prorogé de trois ans, soit jusqu'au 31 décembre 2014.