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Calculer la plus-value immobilière imposable

Le calcul de la plus-value imposable s'effectue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C'est sur la base de la plus-value imposable que l'impôt est ensuite calculé.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé. Et ce calcul n'est pas touché par la réforme.

Plus-value brute = prix de vente corrigé - prix d'acquisition corrigé

Prix de vente corrigé

Le prix de vente est le prix auquel la transaction a eu lieu, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.

On majore le prix de vente des charges et indemnités que l'acquéreur vous doit (si elles sont mentionnées dans l'acte de vente).

Ainsi par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité.

On diminue le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Citons par exemple le coût des diagnostics, les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble ou bien encore le montant de la TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de la cession.

Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures. Conseil : le prix du mobilier n'étant pas pris en compte dans la détermination de la plus-value imposable, vous pouvez vendre à part les meubles du logement. Mais il faut justifier ce prix (factures, inventaire de commissaire-priseur, etc.) et mentionner la vente des meubles dans le compromis de vente du logement.

Prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition est le prix d'achat effectivement payé par le cédant, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.

En cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession et sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit.

On majore le prix d'achat :

  • des frais d'acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix. Vous pouvez retenir les frais de notaire pour leur montant réel s'il est supérieur à 7,5 %. En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n'est pas possible et on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel.
  • du montant des travaux que vous avez réalisés sur le bien, à condition de pouvoir en justifier par la production de factures émanant d'entreprises.

Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n'êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. Au final, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 22,5 %.

Ce prix d'achat majoré est soustrait du prix de vente éventuellement corrigé, pour obtenir la plus-value brute.

Calcul de la plus-value imposable

La plus-value imposable, on parle aussi de plus-value nette, s'obtient en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention. L'idée étant que plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l'abattement est important, plus la plus-value nette diminue et par conséquent plus le montant d'impôt baisse.

La loi de finances pour 2014 a une nouvelle fois modifié la grille des abattements pour durée de détention pour les immeubles bâtis : ainsi depuis septembre 2013 (la loi de finances est appliquée de manière rétroactive), pour calculer la plus-value nette imposable, il convient de distinguer l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les ventes d'immeubles bâtis bénéficient jusqu'au 31 août 2014 d'un abattement supplémentaire de 25 %. 

Les terrains à bâtir restent soumis au régime fiscal applicable depuis le 1er février 2012. François Hollande avait annoncé la suppression des abattements pour durée de détention pour 2014. La mesure a été inscrite dans la loi de finances pour 2014 mais retoquée au final par le Conseil constitutionnel.   

La calcul de la plus-value nette pour les immeubles bâtis

Depuis le 1er septembre 2013, il faut distinguer le calcul de la plus-value nette imposable pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Il y a désormais deux grilles d'abattements distinctes.

Le calcul de l'abattement pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :
  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

Depuis le 1er septembre 2013, l'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment.

Délai de détention Pourcentage d'abattement
Jusqu'à cinq ans de détention 0 %
6e année 6 %
7e année 12 %
8e année 18 %
9e année 24 %
10e année 30 %
11e année 36 %
12e année 42 %
13e année 48 %
14e année 54 %
15e année 60 %
16e année 66 %
17e année 72 %
18e année 78 %
19e année 84 %
20e année 90 %
21e année 96 %
22e année 100 %

Le calcul de l'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Délai de détention Pourcentage d'abattement
Jusqu'à 5 ans de détention 0 %
6e année 1,65 %
7e année 3,3 %
8e année 4,95 %
9e année 6,6 %
10e année 8,25 %
11e année 9,9 %
12e année 11,55 %
13e année 13,2 %
14e année 14,85 %
15e année 16,5 %
16e année 18,15 %
17e année 19,8 %
18e année 21,45 %
19e année 23,1 %
20e année 24,75 %
21e année 26,4 %
22e année 28 %
23e année 37 %
24e année 46 %
25e année 55 %
26e année 64 %
27e année 73 %
28e année 82 %
29e année 91 %
30e année 100 %

* Les années de détention se comptent en années pleines. Ainsi, pour bénéficier d'un abattement de 11,55 %, vous devez détenir le bien depuis au moins 12 ans ; cela signifie que vous vendez au cours de la 12e année, soit entre 11 et 12 ans de détention. De la même façon, vous bénéficiez d'un abattement de 100 % pour une vente intervenant la 31e année dans le nouveau régime.

L'abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values pour les ventes intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014

Pour les plus-values réalisées lors de ventes immobilières autres que des terrains à bâtir, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable sur la plus-value après abattement pour durée de détention.

Les biens immobiliers concernés
L'abattement exceptionnel de 25 % s'applique aux plus-values résultant de la vente de tous les biens immobiliers à l'exception des terrains à bâtir, et ce que le contribuable soit ou non domicilié fiscalement en France.

Les ventes concernées
L'abattement exceptionnel de 25 % est une mesure transitoire qui ne s'applique qu'aux plus-values réalisées du 1er septembre 2013 au 31 août 2014.

Important : l'abattement de 25 % ne s'applique pas aux ventes réalisées par le vendeur au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un Pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une ou de plusieurs de ces personnes ;
  • d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un Pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

Les modalités d'application
L'abattement exceptionnel de 25 % :

  • s'applique après prise en compte de l'abattement pour durée de détention ;
  • s'applique tant pour le calcul de l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux.

Le calcul de la plus-value nette imposable pour les terrains à bâtir

Le régime fiscal des plus-values issues de la vente de terrains à bâtir n'évolue pas en 2014. Les règles d'abattement applicables depuis le 1er février 2012 demeurent applicables (après la décision controversée du Conseil constitutionnel). 

En matière de terrains, une seule grille d'abattement pour durée de détention s'applique pour le calcul de l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Voici les abattements applicables sur la plus-value brute :

Durée de détention Abattement
Jusqu'à 5 ans 0 %
6e année 2 %
7e année 4 %
8e année 6 %
9e année 8 %
10e année 10 %
11e année 12 %
12e année 14 %
13e année 16 %
14e année 18 %
15e année 20 %
16e année 22 %
17e année 24 %
18e année 28 %
19e année 32 %
20e année 36 %
21e année 40 %
22e année 44 %
23e année 48 %
24e année 52 %
25e année 60 %
26e année 68 %
27e année 76 %
28e année 84 %
29e année 92 %
30e année 100 %

Les terrains à bâtir ne bénéficient pas de l'abattement supplémentaire de 25 % applicable jusqu'au 31 août 2014.

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