Les cas d'exonération de la plus-value

Le premier cas d'exonération concerne la vente de la résidence principale, mais d'autres cas d'exonération sont également prévus. C'est le cas du logement que possèdent en France les non-résidents et dans lequel ils résident lors de leur séjour en France, ou des biens que vous détenez depuis plus de quinze ans, ou encore de ceux vendus moins de 15.000 €.

La résidence principale

La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, et ce, quel que soit le montant de la plus-value réalisée, le type de logement (appartement, maison, chalet...), ou encore le projet de l'acquéreur.

A quelle condition ?

Une condition pour cela : il suffit que le logement que vous vendez constitue votre résidence principale au moment de la vente.

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

C'est le logement qui constitue votre lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l'année, et dans laquelle se trouve le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Il n'y a pas de condition légale de durée d'occupation minimale des lieux. Mais comme il faut pouvoir prouver, en pratique, que le logement constitue bien votre résidence principale, un délai d'un an est donc préférable.

Et si on vend après avoir déménagé ?

Il arrive fréquemment que le vendeur déménage avant d'avoir vendu son logement, et qu'un certain laps de temps s'écoule avant la vente. L'administration fiscale autorise le vendeur à bénéficier de l'exonération s'il vend son logement dans un délai d'un an après son départ. Mieux encore, pour tenir compte de la situation actuelle du marché immobilier, ce délai est allongé ponctuellement.

Pour les ventes réalisées jusqu'à fin 2010, le délai de vente admis dans ce cas est de deux ans !

Et les dépendances ?

Bénéficient aussi de cette exonération les dépendances « immédiates et nécessaires » de la résidence principale vendues en même temps qu'elle : une cave, une place de parking, une chambre de service, un jardin privatif, une cour, mais aussi le terrain qui entoure la maison... Toutefois, si la distance qui sépare la dépendance du logement est trop importante, l'exonération ne peut pas jouer. C'est le cas, par exemple, d'un garage situé à plus d'un kilomètre de la résidence principale, ou encore d'une chambre de service qui ne serait pas située dans le même immeuble que l'appartement vendu.

Cas particuliers de résidences principales :

En voici deux exemples :

Votre futur logement est en cours de construction.

Si vous achetez un logement sur plans ou que vous faites construire votre maison en vue d'en faire votre résidence principale, il peut arriver que vous ayez à revendre ce bien avant même qu'il ne soit achevé. Ce bien ne constitue donc pas encore votre résidence principale.

Pourtant, vous pouvez quand même bénéficier de l'exonération à la double condition :

• d'être dans l'un des six cas suivants :
  • la vente est réalisée par des époux en instance de divorce,
  • des concubins qui se séparent ou des partenaires qui rompent un Pacs,
  • la vente a lieu à la suite d'une mutation professionnelle, ou pour cause d'invalidité, ou enfin à la suite d'un décès.
• et de remplir les deux conditions suivantes :
  • vous devez justifier que le bien était destiné à constituer votre résidence principale ;
  • vous ne devez pas être propriétaire du logement que vous occupez durant la construction de votre future habitation.

Selon le motif invoqué, certains justificatifs sont à fournir :

• si le bien est cédé par des concubins qui se séparent, ceux-ci doivent justifier de leur situation de concubinage, et pour des partenaires pacsés qui rompent leur Pacs, justifier de la conclusion d'un Pacs ;
  Bon à savoir : pour justifier de l'état de concubinage, vous pouvez fournir un certificat de vie commune ou de concubinage.
• si la vente a lieu suite à une mutation professionnelle, vous devez être en mesure d'établir que la vente est consécutive à cette mutation ou à celle de votre conjoint ;
• si le bien est vendu pour cause d'invalidité, vous devez démontrer que la vente intervient à la suite de votre invalidité ou de celle de votre conjoint correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévues à l'article L 341-4 du Code de la sécurité sociale.

Votre logement est une péniche

En réalité, une péniche est un bien meuble et n'est donc pas concernée par le régime d'imposition des plus-values immobilières. La vente d'une péniche ne devrait donc pas bénéficier, en principe, de l'exonération prévue en cas de vente de la résidence principale.

Pourtant, l'administration fiscale considère que cette exonération s'applique dès lors que les trois conditions suivantes sont simultanément remplies :

• la péniche ne doit pas être destinée à la navigation ;
• elle est soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
• et elle est effectivement utilisée au jour de la cession en un point fixe à usage d'habitation principale de son propriétaire.