Comment payer et déclarer son IFI ?

Quel est le seuil de l'IFI pour être assujetti ?

Vous devez payer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier au 1er janvier 2026 immobilier excède 1,3 million d'euros.

Quand déclarer l'IFI (ex-ISF) ?

Vous déclarez votre IFI avec vos revenus déclarés de l'année. La déclaration en ligne des revenus de 2025 a débuté le 9 avril 2026. La date limite varie selon que vous effectuez votre déclaration sur formulaire papier ou en ligne.

👉 Les contribuables doivent remplir une déclaration spécifique (2042-IFI) pour déclarer leurs immeubles et actifs imposables et l'annexer à leur déclaration d'ensemble des revenus n°2042.

Quand payer son IFI sur les revenus de 2025 ?

L'IFI est recouvré par voie de rôle séparé (distinct de l'impôt sur le revenu). En principe, la date limite de paiement de l'impôt sur la fortune immobilière est fixée généralement en septembre de chaque année et quel que soit le montant du patrimoine taxable. La date exacte sera mentionnée sur l'avis d'imposition transmis une fois la déclaration déposée.

Est-ce que le paiement de l'IFI par prélèvement est possible ?

❌ Non ! Le paiement de l'impôt sur la fortune immobilière par contrat de prélèvement mensuel ou par contrat de prélèvement à l'échéance n'est pas possible.

Quelles sont les pénalités en cas de paiement en retard ?

En cas de non-paiement avant la date limite mentionnée sur l'avis d'imposition, une majoration de 10 % calculée sur l'impôt dû s'applique.

Comment se calcule l'IFI ?

Il faut savoir que l'IFI est calculé sur la valeur de votre patrimoine net taxable. Le barème de l'IFI commence à partir de 800 000 €, mais le seuil d'imposition à l'IFI est de 1 300 000 €. L'IFI est un impôt progressif dont le taux varie de 0 à 1,50 %.

🙋‍♀️ Une décote spécifique est prévue pour les redevables dont le patrimoine imposable a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €. La formule de calcul de la décote est la suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Les dons permettent-ils de réduire le montant de l'impôt dû au titre de l'IFI ?

En effet, en cas de dons au profit d'organismes d'intérêt général, vous bénéficiez d'une réduction d'IFI égale à 75 % des dons réalisés dans la limite de 50 000 €.

Pourquoi la taxation commence à 800 000 € alors que l'on parle de 1 300 000 € ?

Le seuil d’imposition à l’IFI est bien fixé à 1 300 000 €, mais le barème est appliqué à partir de 800 000 €. C'est difficile à comprendre, mais c'est ainsi.

À quelles conditions est-il possible d'obtenir le plafonnement de l'IFI ?

Le plafonnement est une réduction d'impôt qui s'applique lorsque le cumul l'IFI de l'année en cours et des impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année précédente est supérieur à 75 % du cumul de vos revenus de l'année précédente. Si vous êtes dans cette situation, votre IFI de l'année, calculé d'après le barème, sera réduit du montant de la différence entre les 2 montants cumulés.

Qui est redevable de l'IFI ?

Contre toute attente en matière d'IFI, on ne se réfère plus à la notion de membre du foyer fiscal lié à une imposition commune, mais au statut matrimonial du contribuable : vit-il seul ou en couple ?

➡️ Exemple n°1 : cas d'une personne vivant seule

Qu'elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée, elle déclare seule son IFI, logique !

➡️ Exemple n°2 : cas de deux personnes vivant en couple

Mariés, mariés ayant opté pour une imposition distincte de leurs revenus, concubins ou pacsés. L'ensemble de votre patrimoine sera globalisé et comptabilisé, sauf si vous vous trouvez dans l'une des situations suivantes :

• les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, mais ne vivent pas sous le même toit ;
• les époux sont en instance de séparation de corps ou de divorce et sont autorisés à avoir des résidences séparées.

Avis aux familles recomposées et couples séparés

Les enfants mineurs dont l'un ou l'autre des conjoints a l'administration légale des biens rentrent dans l'évaluation du patrimoine du couple ou sont répartis par moitié en cas de séparation et d'imposition séparée.

Liste des contribuables considérés en couple pour l'IFI

• Des couples mariés, quel que soit leur régime matrimonial sauf s'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou s'ils sont en instance de divorce et ont été autorisés à avoir des domiciles séparés.
• Des partenaires pacsés.
• Des concubins notoires même si l'imposition est séparée (de sexe différent ou de même sexe).
• Des personnes de nationalité française ainsi que les autres, dès lors qu'elles sont domiciliées en France. Tous les biens sont concernés, y compris ceux situés hors de France (sous réserve des conventions internationales).
• Des enfants majeurs même rattachés au foyer fiscal de leurs parents qui doivent faire l'objet d'une imposition séparée dès lors que la valeur excède 1,3 million d'euros.

Les concubins sont-ils obligés de faire une imposition commune pour leur déclaration ?

Oui c'est vrai ! Mais attention, il faut une relation stable et continue entre les deux personnes qui vivent en couple. Si ce n'est pas le cas et que l'un d'entre eux est déjà marié, il sera imposé avec son conjoint dit « légal ». À vous de vous défendre et d'argumenter auprès des impôts.

Est-ce vrai que seules les personnes physiques sont redevables de l'IFI ?

Oui ! Seules les personnes physiques sont assujetties à l'IFI.

Quels sont les biens imposables à l'impôt sur la fortune ?

Les biens imposables sont constitués de l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement au 1er janvier par le foyer fiscal au sens de l'IFI (personnes imposables à l'IFI).

• Les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, à savoir les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…). Un abattement de 30 % de la valeur vénale du bien est à déduire pour la résidence principale.
• Les bâtiments classés monument historique.
• Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition.
• Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...).
• Les immeubles ou fractions d'immeubles détenus indirectement via des titres et des parts de sociétés.
• Les biens et droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation) qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.

Certains biens sortent totalement ou partiellement de l'IFI

• Biens immobiliers utilisés pour votre activité professionnelle.
• Bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel.
• Biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation).
• Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP).

Qu'est-ce que le patrimoine net taxable ?

L'IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2025, c'est-à-dire après déduction des dettes existantes à cette date, à condition de pouvoir les justifier. En d'autres termes, le patrimoine taxable correspond à la valeur brute du patrimoine des personnes physiques assujetties, auquel on applique une réduction correspondant à l’abattement de 30 % pour résidence principale et les dettes déductibles.

La valeur à déclarer est la valeur vénale déterminée à la date du 1er janvier de chaque année. Ce terme correspond en fait à la somme que pourrait obtenir un propriétaire en cas de vente hypothétique de son bien à une date précise.

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À quelles conditions les dettes sont-elles déductibles ?

Pour être déductibles, les dettes doivent remplir les 3 conditions suivantes :

1. les dettes doivent exister et être certaines au 1er janvier de l'année d'imposition ;
2. les dettes doivent être à la charge d'un membre du foyer fiscal IFI ;
3. les dettes doivent concerner des actifs imposables.

Que peut-on déduire comme charges pour réduire son IFI ?

Sont principalement déductibles de la valeur brute du patrimoine :

• les dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (exemple : emprunt bancaire) ;
• les dépenses de réparation ou d'entretien effectivement supportées par le propriétaire et non encore réglées au 1er janvier y compris celles qu'il a réglées pour le compte du locataire dont il n'a pas pu obtenir le remboursement ;
• les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• les impositions liées à raison des propriétés autres que celles incombant normalement à l'occupant (exemple : taxe foncière, taxe sur les locaux vacants, les taxes annuelles sur les bureaux, les droits de mutation en instance de paiement au 1er janvier…). Le contribuable ne peut pas déduire les impositions dues à raison des revenus générés par son patrimoine immobilier ;
• les dépenses d'acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables.

Existe-t-il un plafonnement des dettes déductibles ?

Oui, en effet. Le montant total des dettes déductibles fait l’objet d’une mesure de plafonnement (l’article 974 du CGI IV) . « Lorsque la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d'euros et que le montant total des dettes admises en déduction en application des I, II et III de l’article 974 du CGI au titre d'une même année d'imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent. »

La résidence principale rentre-t-elle dans le calcul de l'IFI ?

Oui, bien sûr ! Mais s'agissant des dettes admises en déduction au titre de la résidence principale occupée par son propriétaire, ces dettes sont déductibles pour leur montant total sans pouvoir néanmoins excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale de la résidence). Donc une réduction à hauteur maximale de 30 %.

Est-il possible de sortir le bien de l'assiette de l'IFI ?

Oui, pour les biens détenus en nue-propriété ou gérés par un loueur en meublé professionnel.

Être nu-propriétaire

La nue-propriété d’un bien ne se porte pas à l’actif de l’IFI. L’usufruitier, en effet, s’il est redevable de cet impôt, doit le déclarer dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.

Si vous disposez de biens mis en location ou qui peuvent l'être, vous pouvez envisager la donation temporaire d'usufruit en faveur de l'un de vos enfants. La donation temporaire d'usufruit peut être fiscalement avantageuse si vous êtes imposé à l'IFI. En effet, le fait de « sortir » de son patrimoine l'usufruit objet de la donation temporaire diminue l'assiette de l'impôt (le redevable de l'IFI étant l'usufruitier).

L'un des avantages de la donation temporaire pour les parents est de pouvoir récupérer la pleine propriété du bien donné ou de la valeur donnée, à l'arrivée du terme convenu, sans formalité particulière. L'enfant, quant à lui, pourra pendant dix ans percevoir directement les loyers du logement et couvrir de cette manière l'ensemble des frais liés à ses études. Il n'est généralement pas encore imposable à l'IFI.

Être loueur en meublé professionnel 

L’activité de location meublée ne fait normalement pas exception et doit donc être déclarée à l’IFI sauf si vous êtes considéré comme un loueur en meublé professionnel. Pour être considéré comme professionnel, vous devez remplir deux conditions : encaisser plus de 23 000 € de loyers de meublés par an et retirer de cette activité plus de 50 % de vos revenus.