Budget 2013 : une rigueur constructive ?

Le budget 2013, constitué de deux textes, la loi de finances pour 2013 et la loi de finances rectificative pour 2012, a été définitivement adopté par le Parlement les 19 et 20 décembre.
Selon les termes même du gouvernement, ce budget se veut porteur, en matière immobilière, d'une « fiscalité en faveur du logement ». Attention, l'expression « en faveur » ne doit pas laisser penser que les mesures sont toutes favorables aux particuliers ! En réalité, le projet mêle, dans un curieux équilibre, la création d'une nouvelle niche fiscale, l'allégement et l'alourdissement simultanés de la taxation des plus-values immobilières mais aussi plusieurs hausses d'impôt.

L'ensemble du budget 2013 est présenté comme cohérent et au service de la lutte contre la crise du logement, objectif prioritaire de Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des Territoires et du Logement. L'idée maîtresse est de mettre en oeuvre une politique volontariste, notamment au service de la construction (un objectif de 500.000 nouveaux logements/an) qui doit, en définitive, faire baisser les prix et les loyers pour que le logement devienne accessible à tous.
Pour y parvenir, une mesure a déjà été prise cet été : l'encadrement des loyers qui vise à juguler la hausse des loyers lors de la relocation. La deuxième mesure est la loi relative à la mobilisation du foncier public (adoptée le 18 décembre) qui vise à libérer des terrains publics pour y construire des logements sociaux et à mieux imposer la loi dite « SRU ».

Bien que rien ne garantisse encore le succès de cette politique, la même logique est reprise dans les deux projets de loi de finances qui associent donc mesures incitatives (nouvel investissement locatif, allègement de la taxation sur la plus-value, maintien du prêt à taux 0 % Plus), mesures contraignantes (lutte contre la rétention foncière et les logements vacants) et hausses d'impôt (« surtaxe » sur les plus-values immobilières les plus importantes).

Investissement locatif, plus-values immobilières : une fiscalité plus attractive en 2013 ?

Afin d'augmenter le nombre de logements dans le parc privé et soutenir le secteur du bâtiment, le projet de loi de finances prévoit la création d'un nouveau dispositif d'investissement locatif dans le neuf : le « Duflot ». Par ailleurs, afin de « fluidifier » le marché de l'ancien, les vendeurs bénéficieront d'une diminution de 11 % de la taxation de la plus-value réalisée lors de la vente d'un logement. Les plus-values importantes seront toutefois surtaxées.

Un nouveau dispositif d'investissement locatif : le « Duflot »

L'investissement locatif dans le neuf, un instant menacé, ne disparaîtra pas une seconde ! Alors que le dispositif « Scellier » disparaît le 31 décembre prochain, un nouveau dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif très similaire verra en effet le jour dès le 1^er janvier 2013 : le déjà surnommé « Duflot ».
Une réduction d'impôt de 18 % dans la limite de 300.000 € (soit une économie d'impôt pouvant atteindre 54.000 € sur neuf ans) sera ainsi accordée à ceux qui acquièrent ou font construire un logement neuf et s'engagent à le louer vide à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans. Des plafonds de loyers (en dessous des prix du marché) et de ressources des locataires (inférieurs à ceux de l'actuel « Scellier ») devront être respectés : le « Duflot » aura donc une dimension « sociale ». Selon le gouvernement, ce dispositif devrait permettre la construction de 40.000 logements/an.

Un allègement de 11 % de la taxation de la plus-value lors de la vente d'un logement

L'effondrement en 2012 du volume des transactions immobilières (de près de 30 % sur un an) a de multiples causes sur lesquelles il est difficile d'agir : prix trop élevés, crise économique, resserrement du crédit, etc. Toutefois, il est une cause sur laquelle le gouvernement entend peser : les règles de taxation des plus-values immobilières. Celles-ci aboutissent, depuis le 1^er février 2012, à n'exonérer la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire qu'au bout de 30 ans de détention (contre 15 ans auparavant), sauf cas d'exonération exceptionnel. Dès lors, ceux qui le peuvent attendent le plus longtemps possible pour bénéficier des abattements pour durée de détention, voire être exonérés après 30 ans.
Pour créer un « choc d'offre » et « fluidifier » le marché, en clair inciter les particuliers à mettre en vente leurs biens, le mécanisme de taxation ne sera pas bouleversé (la réintégration de la plus-value aux revenus de l'année, pourtant annoncée il y a quelques mois, est aujourd'hui enterrée) mais un allègement d'environ 11 % de l'impôt à payer sera mis en place. Il s'agit de la première baisse d'impôt en matière de plus-value immobilière depuis le 1^er janvier 2004 !
Cet allègement d'impôt n'est pas dénué d'arrière-pensées : l'effondrement des ventes pénalise les collectivités locales, les communes notamment, dont une part non négligeable des ressources provient des droits de mutation (l'impôt qui frappe toute vente immobilière).

Une « surtaxe » pour les plus-values de plus de 50.000 €

Afin de « contribuer au financement du programme de rénovation urbaine et au financement du développement et de l'amélioration du parc de logements locatifs sociaux », une nouvelle taxe frappera en 2013 les plus-values immobilières les plus élevées réalisées lors de la vente d'une résidence secondaire détenue depuis moins de 30 ans. Pour le gouvernement, par son seuil élevé d'application (50.000 €), cette taxe « ne concernerait de facto que les contribuables les plus aisés pour lesquels l'importance de la plus-value réalisée traduit un enrichissement conséquent qu'il est légitime, dans un souci de justice sociale, de faire participer au financement du programme de rénovation urbaine ».
La taxe, d'un montant de 2 à 6 % sera due sur les plus-values imposables (c'est-à-dire après abattement pour durée de détention et application du nouvel abattement destiné à provoquer le « choc d'offre ») d'un montant supérieur à 50.000 €. Le taux d'imposition maximal pourra alors atteindre : 34,5 + 6 = 40,5 % !

Terrains à bâtir, logements vacants : de nouvelles contraintes fiscales en 2013

Afin de provoquer en 2013 un « choc d'offre », c'est-à-dire la mise en vente de nombreux terrains à bâtir, le calcul de la taxation sur la plus-value va être modifié : l'abattement pour durée de détention devrait être supprimé pour limiter la rétention foncière. La législation sur les logements vacants va quant à elle se durcir afin d'inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché.

Terrains à bâtir : suppression de l'abattement pour durée de détention !

La volonté de construire se heurte bien souvent au manque de terrains disponibles. Si l'État et les opérateurs publics s'engagent actuellement dans la mise à disposition de beaucoup de leurs terrains (loi de mobilisation du foncier public votée le 18 décembre 2012), les terrains possédés par les propriétaires privés, des particuliers le plus souvent, doivent également être mobilisés.
Or les règles actuelles encadrant la taxation des plus-values incitent fortement à la rétention foncière : plus un propriétaire attend pour vendre, moins il est taxé et s'il attend 30 ans, il est entièrement exonéré d'impôt.
Pour inverser cette logique néfaste à la construction, les abattements pour durée de détention devraient être supprimés. A compter du 1^er janvier 2013, l'intérêt d'attendre pour vendre un terrain aura alors totalement disparu, la taxation restant identique quel que soit le délai de détention. Les particuliers ne devraient donc plus retarder leur projet de vente, et ce d'autant plus qu'à partir de 2015, la plus-value sera réintégrée aux revenus de l'année. Voilà pourquoi le gouvernement espère déclencher un « choc d'offre » pour les années 2013 et 2014...

Taxe sur les logements vacants : durcissement de la législation

Lutter contre la crise du logement, c'est construire plus mais aussi mobiliser les logements existants. Or ceux-ci sont parfois laissés volontairement inoccupés. Pour inciter les propriétaires de logements vacants à les remettre sur le marché immobilier, à la location ou à la vente, une taxe vient les frapper. Celle-ci fait l'objet d'une réforme à trois dimensions : la définition, le zonage géographique et le montant de la taxe vont être modifiés. Ainsi durcie, la taxe sur les logements vacants devrait être en 2013 plus incitative et, espérons-le, plus efficace qu'actuellement !