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Budget 2012 : les niches fiscales de nouveau rabotéesLe projet de loi de finances pour 2012 a été présenté le 28 septembre dernier. Placé sous le signe de la rigueur budgétaire, ce projet concerne l'immobilier qui subirait un nouveau « coup de rabot ». Ainsi, l'avantage tiré des dispositifs d'investissement locatif et des crédits d'impôt diminuerait de 10 % voire plus. Une taxe sur les loyers élevés des micro-logements serait également instituée. Panorama des nouveautés envisagées. Comme l'année passée, le projet de loi de finances est gouverné par un objectif « intangible » de réduction du déficit budgétaire afin que celui atteigne à terme un niveau acceptable. Plutôt que d'opter pour une hausse généralisée des impôts, le gouvernement prévoit une poursuite du « rabotage » des « niches fiscales », notamment immobilières. Le coup de rabot serait transversal (l'ensemble des réductions et crédits d'impôt serait touché) mais aussi ciblé (le crédit d'impôt « vert » et les investissements locatifs « Scellier » et « Bouvard » seraient plus profondément aménagés). L'ISF, la taxation des plus-values immobilières des particuliers et les droits de donations ne sont pas concernés par le projet de loi de finances pour 2012 ; ces trois impôts ont toutefois déjà été réformés très récemment. Le projet de loi de finances pour 2012 va maintenant être débattu au Parlement pendant près de trois mois et le texte définitif ne sera définitivement adopté - et donc connu - que fin décembre 2011. La modification des mesures contenues dans le projet est donc parfaitement possible tout comme l'apparition de nouvelles mesures ! Un nouveau « coup de rabot » pour les niches fiscalesA l'image de la loi de finances pour 2011, le projet de loi de finances pour 2012 prévoit un « coup de rabot » sur certaines « niches fiscales ». Cela signifie que l'avantage fiscal tiré de certains dispositifs de crédits ou de réductions d'impôt sur le revenu serait à nouveau réduit et ce, à hauteur de 10 %. En matière immobilière, seraient notamment touchés le crédit d'impôt « vert » et la plupart des dispositifs d'investissement locatif (Scellier par exemple). Investissements locatifs : les taux prévisionnels pour l'année 2012Sous l'effet du rabot fiscal de 10 %, les taux des réductions d'impôt des investissements réalisés en 2012 seraient les suivants :
Crédits d'impôt : les taux prévisionnels pour l'année 2012Sous l'effet du rabot fiscal de 10 %, les taux des crédits d'impôt pour les travaux réalisés en 2012 seraient les suivants :
L'aménagement des crédits d'impôt « vert » et en faveur de l'aide aux personnesOutre l'application du « rabot fiscal », le crédit d'impôt « vert » devrait être profondément remanié. Le crédit d'impôt en faveur de l'aide aux personnes serait quant à lui prorogé. La rationalisation et la prorogation du crédit d'impôt « vert »Afin de rendre plus efficace le crédit d'impôt « vert », le projet de loi envisage notamment :
Par ailleurs, le crédit d'impôt « vert » serait prorogé jusqu'au 31 décembre 2015 (contre le 31 décembre 2012 actuellement) afin de soutenir l'effort prioritaire d'amélioration de l'efficacité énergétique du parc privé ancien. A compter à compter du 1er janvier 2013, le crédit d'impôt ne bénéficierait ainsi plus aux logements neufs. La prorogation du crédit d'impôt en faveur de l'aide aux personnesLe crédit d'impôt en faveur de l'aide aux personnes est accordé pour l'installation des équipements sanitaires comme un évier ou un lavabo à hauteur réglable, une baignoire à porte, un surélévateur de baignoire, un w-c pour personne handicapée, un surélévateur de w-c, etc. Alors que la dépendance est devenue une préauccupation majeure, le crédit d'impôt, qui doit actuellement prendre fin au 31 décembre 2011, serait prorogé de trois ans jusqu'au 31 décembre 2014. L'aménagement des réductions d'impôt « Scellier » et « Censi-Bouvard »Les dispositifs d'investissement locatif « Scellier » et « Censi-Bouvard » devraient être modifiées pour les investissements réalisés à compter de 2012. L'aménagement de la réduction d'impôt « Scellier »Les particuliers qui investissent dans un logement neuf (construction, achat sur plans, etc.) et qui s'engagent à le louer vide à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans bénéficient d'une réduction d'impôt dans le cadre du dispositif dit « Scellier ». Le propriétaire bailleur doit respecter des plafonds de loyer et, dans le cadre du « Scellier intermédiaire », des plafonds de ressources des locataires. Une diminution du taux de la réduction d'impôt Scellier Le taux de la réduction d'impôt, 22 % en 2011, serait ramené en 2012 à 14 % sous les effets conjugués d'une diminution spécifique du taux à 16 % puis de l'application du « rabot fiscal » de 10 %. Le montant maximum de la réduction d'impôt serait alors de 300.000 € X 14 % = 42.000 € sur neuf ans soit 4.666 € / an (contre 66.000 € sur neuf ans soit 7.333 € / an pour un investissement réalisé en 2011). Le taux de 14 % s'appliquerait aux logements acquis ou construits à compter du 1er janvier 2012. La limitation du prix de revient du logement Actuellement, la réduction d'impôt est basée sur le prix de revient du logement (voir encadré ci-dessous) dans la limite de 300.000 €. A compter de 2012, le prix de revient serait retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser 300.000 €. Le plafond resterait donc de 300.000 € dans les zones les plus chères mais serait abaissé dans des zones moins tendues. La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient du logement. Pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement (sur plans) celui-ci s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière. Dans le cas d'une construction de maison individuelle, le prix de revient comprend le prix d'acquisition du terrain, le prix payé pour la construction du logement, ainsi que le prix payé pour l'installation des équipements initiaux du logement (équipement sanitaire, chauffage, etc.). Le « verdissement » du dispositif Scellier Le projet de loi prévoit d'accélérer le « verdissement » de la défiscalisation Scellier. En effet, jusqu'à présent, les logements respectant « seulement » la réglementation thermique en vigueur sont éligibles au dispositif Scellier comme ceux dont la performance énergétique est supérieure (les logements bénéficiant du label « BBC ») ; seul le taux de la réduction d'impôt varie pour mieux récompenser les logements écologiquement vertueux (isolation thermique très performante, consommation énergétique faible). En 2012, seuls les logements disposant du label « BBC » seraient éligibles à l'investissement Scellier. Cette mesure se justifierait par le fait :
La prorogation du dispositif Scellier Point très positif, le dispositif Scellier, initialement prévu pour s'éteindre le 31 décembre 2012 serait prorogé de trois ans, soit jusqu'au 31 décembre 2015. Cette prorogation se justifierait pleinement par le manque criant de logement familiaux et de qualité dans les zones tendues (en Île-de-France notamment). L'aménagement de la réduction d'impôt « Censi-Bouvard »Rappelons qu'en tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt (appelée indifféremment « Bouvard », « Censi-Bouvard » ou « Scellier résidences-services ») si vous investissez dans un logement neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement (achat sur plans) situé dans certaines résidences ou établissements d'intérêt général. Il s'agit notamment :
Par ailleurs, vous devez vous engager à louer meublé le logement, pendant au moins neuf ans, à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. Aucune condition tenant au montant du loyer et/ou aux ressources des locataires n'est à respecter. La diminution du taux de la réduction d'impôt Censi-Bouvard Le taux de la réduction d'impôt, 18 % en 2011, serait ramené en 2012 à 12 % sous les effets conjugués d'une diminution spécifique du taux à 14 % puis de l'application du « rabot fiscal » de 10 %. Le montant maximum de la réduction d'impôt serait alors de 300.000 € X 12 % = 36.000 € sur neuf ans soit 4.000 € / an (contre 54.000 € sur neuf ans soit 6.000 € / an pour un investissement réalisé en 2011) Le taux de 12 % s'appliquerait aux achats réalisés en 2012 pour des logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2012. La prorogation du dispositif Censi-Bouvard Point très positif, le dispositif, initialement prévu pour s'éteindre le 31 décembre 2012 serait prorogé de trois ans, soit jusqu'au 31 décembre 2015. Cette prorogation s'expliquerait aisément par le manque criant de résidences services dans des secteurs cruciaux (la dépendance et le logement étudiant). Une nouvelle taxe sur les loyers élevés des micro-logementsAfin de dissuader les propriétaires bailleurs de pratiquer des loyers jugés abusifs, les loyers « excessifs » devraient être surtaxés à compter du 1er janvier 2012. Visant essentiellement les chambres de bonne situées dans les grandes villes, la nouvelle taxe toucherait les logements d'une superficie inférieure ou égale à 13 mètres carrés, loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire (un bail de neuf mois minimum). En pratique, le propriétaire serait taxé lorsque le montant du loyer mensuel charges non comprises des logements concernés excèderait un montant compris entre 30 et 45 € par mètre carré de surface habitable (le seuil varierait selon la zone géographique). Le taux de la taxe, d'un montant annoncé de 10 à 40 % du montant total les loyers perçus, varierait selon l'ampleur de l'écart entre le montant du loyer pratiqué et la valeur du loyer de référence. Le gouvernement n'attend pas réellement de recettes supplémentaires grâce à cette taxe qui se veut presque exclusivement dissuasive. Pour inciter les propriétaires à ne pas dépasser les seuils fixés, la taxe est ainsi calculée qu'elle représente un montant plus ou moins équivalant à celui correspondant aux loyers perçus au-delà du seuil : un mécanisme effectivement dissuasif !
L. Lamielle © pap.fr
- 5 oct. 2011
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