Immobilier de particulier à particulier

Le vrai coût du crédit

Vous empruntez ? Vous devrez bien sûr rembourser un capital assorti d'un taux d'intérêt, mais aussi payer toute une série de frais annexes. Inventaire et conseils pour réduire la facture.

Un crédit se divise en trois. Vous empruntez un capital, sur lequel la banque ajoute un taux d'intérêt mais aussi des frais annexes : assurances, frais de dossier, pénalités pour remboursement anticipé et garanties prises par l'établissement prêteur (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution d'une société spécialisée).

© Fotolia/Frédéric Prochasson

Les frais annexes augmentent le coût de votre emprunt. Pour éviter les mauvaises surprises, vous devez non seulement les connaître, mais aussi les évaluer. Vous pourrez ainsi calculer précisément la somme globale que vous consacrerez à votre achat immobilier.

Nombre de ces frais annexes peuvent être négociés. Selon votre profil et la politique commerciale de la banque, vous pourrez les faire baisser voire les supprimer, ce qui fera baisser le coût global de votre crédit immobilier.

Visez la baisse du taux d'intérêt

C'est le poste de dépense le plus important pour l'emprunteur. Pour le calculer, la banque tient compte des taux des marchés financiers (l'Obligation assimilable du trésor à 10 ans pour les emprunts à taux fixes, l'Euribor pour les révisables). Elle va ajouter les frais de fabrication du prêt (salaire des employés, logiciels, etc.) et sa marge.

Plus votre profil d'emprunteur est considéré comme risqué par la banque, plus le taux d'intérêt de votre emprunt sera élevé, plus ce dernier vous coûtera cher. Placez un maximum d'apport personnel dans votre plan de financement. Vous emprunterez moins, le risque diminuera tout comme le taux d'intérêt. Toujours pour minorer le coût du crédit, montez un solide dossier, utilisez toutes les aides possibles (prêt à taux 0 % notamment), rassurez la banque et faites jouer la concurrence pour comparer les taux et choisir la meilleure offre.

Assurance décès-invalidité : faites jouer la concurrence

Pour vous accorder un prêt immobilier, les banques imposent dans la quasi-totalité des cas la souscription d'une assurance décès-invalidité. Son coût s'ajoute à celui du crédit.

Le calcul des tarifs est très variable : certaines banques raisonnent en termes de pourcentage du montant emprunté (de 0,20 à 0,50 % en général). D'autres annoncent un pourcentage du capital restant dû puisqu'au fur et à mesure du remboursement l'assurance couvre un montant de moins en moins élevé. Certaines assurances affichent un coût à raison d'un certain montant, par exemple 4 € par an pour 1.000 € empruntés.

Pour faire baisser les coûts, adressez-vous à d'autres assureurs spécialisés dans le crédit immobilier et comparez les offres. Cette pratique, autrement nommée délégation d'assurance, est officialisée par la loi Lagarde sur le crédit. Grâce à elle, vous réaliserez plusieurs milliers d'euros d'économies. Mais attention : le contrat souscrit auprès d'un autre assureur devra comporter les mêmes garanties que celles proposées par la banque prêteuse, sinon cette dernière pourra refuser votre dossier.

Dès l'établissement des premières simulations, faites préciser à vos interlocuteurs (banquiers, assureurs) le coût global de l'assurance décès-invalidité pour pouvoir comparer les différents tarifs proposés et chiffrer au plus juste le coût total de votre emprunt.

Faut-il prendre une assurance perte d'emploi ?

Selon les compagnies d'assurances, le coût total de cette protection se calcule soit sur le montant du capital emprunté (0,10 à 0,70 % en général), soit sur les mensualités de remboursement (1 à 7 %).

L'assurance perte d'emploi n'est pas obligatoire. Si vous ne la souscrivez pas, vous ferez baisser le coût global de votre emprunt. Mais vous ne serez pas protégé en cas de chômage. A vous de choisir.

Négociez les pénalités pour remboursement anticipé

Le plus souvent, les contrats de prêts incluent une pénalité pour remboursement anticipé. Tarif : 3 % des capitaux restant dus au moment où vous décidez de rembourser par anticipation sans pouvoir dépasser un semestre d'intérêts, ce dernier montant étant calculé sur le taux d'intérêt moyen du crédit.

Les pénalités pour remboursement anticipé sont négociables. Vous pouvez les diminuer voire, dans les cas de figure les plus favorables, les supprimer. Ce qui vient baisser le coût global de votre crédit immobilier.

Frais de dossier : peut-on les supprimer ?

Lorsqu'elles prêtent, les banques facturent des frais de dossier. Ils peuvent être établis de manière forfaitaire (par exemple 120 €) ou atteindre 1 % du capital restant dû. Vérifiez bien si les frais de dossier sont présentés hors taxes ou toutes taxes comprises dans le contrat de prêt.

Un établissement qui souhaite conquérir de nouveaux clients sera plus enclin à diminuer les frais de dossier voire à les offrir. A vous de négocier. Mais au regard des montants engagés, un marchandage acharné sur les frais de dossier n'est pas forcément conseillé, surtout si la banque vous propose un très bon taux d'intérêt.

Certains financements aidés comme le prêt à taux 0 % ou encore les crédits proposés par la Banque Postale sont exempts de frais de dossier.

Hypothèque, caution : quelle est la garantie la moins chère ?

Pour se protéger contre les risques d'impayés, les banques prennent des garanties. Les principales : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et la caution donnée par une société spécialisées. Toutes ces garanties ont un coût qui, une fois connu, permet de chiffrer le prix total de votre emprunt immobilier.

Le prix des garanties, quelles qu'elles soient, n'est jamais négociable.

Si le crédit est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, le contrat de prêt est obligatoirement passé devant notaire. Vous payez les émoluments de cet officier ministériel, les droits d'enregistrement et le salaire du conservateur des hypothèques. Comptez, de façon très générale, 2 % du capital emprunté, sachant que le privilège est un peu moins cher que l'hypothèque.

Avec une caution, vous ne payez pas de frais d'acte notarié. Vous versez une commission de caution et une participation au fonds mutuel de garantie (FMG), qui est égale à 0,80 % du montant emprunté plus 200 €. Certaines sociétés de caution vous reversent 75 % de la participation au FMG en fin de prêt, d'autres ne remboursent rien. Au final, la caution coûte, là encore de façon très générale, environ 2 % du montant emprunté.

Pour choisir la garantie la plus économique et donc faire baisser le coût global de votre crédit, vous devrez faire des calculs au cas par cas en fonction du montant de prêt envisagé et de la probabilité de remboursement anticipé. Dans ce dernier cas, si le prêt est garanti par une hypothèque, vous devrez verser des frais de mainlevée, ce qui n'est pas le cas avec la caution.

Vous n'aurez pas toujours le choix, la banque pouvant vous imposer tel ou tel type de garantie.


Publié par & © PAP.fr -

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