Le rachat de crédit

Les Français sont de plus en plus nombreux à faire racheter leur crédit immobilier ! Logique, tant les taux sont actuellement attractifs. « Depuis un an, le rachat représente 40 % de notre production », note Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis, courtier en ligne de crédits immobiliers. « Cette transaction concerne les clients qui ont emprunté entre juin 2007 et mars 2009. A cette période, les taux étaient supérieurs d'un à deux points aux taux actuels. Les clients tentent de renégocier leur crédit auprès de leur banque mais l'offre proposée (une baisse d'un demi-point) n'est pas à la hauteur de leurs attentes. Ils décident alors de faire racheter leur prêt par la concurrence. » Avec à la clé des économies substantielles. Le gain atteint en moyenne 30.000 € selon Empruntis.

Mode d'emploi du rachat du crédit immobilier

Faire racheter son crédit immobilier induit un certain nombre de frais comme la nouvelle garantie que vous devrez mettre en place. L'économie globale générée par le rachat doit être suffisamment importante pour effectuer cette opération. Pour évaluer ce gain, faites réaliser une simulation par un courtier immobilier. Sachez que le taux de votre nouveau crédit immobilier doit être inférieur au minimum d'un point à votre ancien crédit si vous vous situez dans le premier tiers de votre remboursement. En revanche, si votre prêt actuel entre dans le 2e tiers de son remboursement, vous devrez obtenir un taux de crédit inférieur au minimum de 2 points.

Chiffrer les frais inhérents au rachat de son crédit immobilier

L'économie chiffrée, évaluez les frais que vous devrez payer. Certains sont obligatoires, d'autres négociables. La loi exige le paiement d'une indemnité lors du remboursement anticipé de votre crédit équivalente à un semestre d'intérêts. Cette dernière étant limitée à 3 % des capitaux restants dus (CRD) au moment du rachat du crédit effectué par la nouvelle banque. Selon Empruntis, ces frais s'élèvent en moyenne entre 3.000 et 5.000 €, un coût qui sera intégré dans votre nouveau crédit immobilier.

Des garanties à souscrire obligatoirement pour son nouveau financement

Autre poste de dépenses : les garanties. Si vous avez souscrit une hypothèque lors de la signature de votre crédit, vous devrez payer des frais de mainlevée. Si vous avez choisi une caution, vous récupérerez la plupart du temps environ 75 % du montant versé. Si vous souhaitez souscrire une nouvelle caution, prévoyez environ 2.000 € pour un crédit de 200.000 €. A noter que l'ancienne caution ne vous sera restituée qu'après avoir remboursé votre prêt. Vous ne pourrez donc pas utiliser cet argent pour financer la nouvelle caution.

Des frais de dossier à négocier avec la banque

Derniers coûts : les frais de dossier. Ces derniers pouvant atteindre 700 € sont généralement exigés par la banque. A vous de négocier soit une réduction, soit une exonération totale. La banque vous demandera également de domicilier vos salaires dans l'une de ses agences. Vous devrez donc prévoir la souscription d'une offre comprenant carnet de chèques, carte bancaire, autorisation de découvert...

Négocier les clauses de votre nouveau financement

Lors de la préparation de votre offre de financement, négociez les clauses de votre nouveau crédit. « Si vous savez que vous revendrez votre bien pour en acheter un autre, négociez la transférabilité de votre prêt », conseille Maëlle Bernier. « L'argent que vous n'avez pas remboursé vous sera prêté au même taux. » De quoi réaliser de belles économies lors de votre prochaine acquisition.

Une délégation d'assurances à prix compétitif

Vous choisirez également une assurance. La banque vous proposera son assurance groupe. Vous pourrez, dans certains cas, bénéficier d'une délégation d'assurances proposée par un tiers. Depuis le 1er septembre 2010, la banque n'a en effet plus le droit de refuser le contrat d'un assureur si ce dernier offre un niveau de garanties équivalent à celui de son contrat groupe. La délégation d'assurances permet généralement de bénéficier de tarifs plus intéressants que les contrats groupes même si les écarts se sont réduits entre les deux formules.