Immobilier de particulier à particulier

Hypothèque

© Marc Loiseau

Définition

L'hypothèque est une garantie que prend un prêteur sur un bien immobilier pour lequel il a consenti un crédit. L'hypothèque permet au créancier de faire saisir le bien afin qu'il soit procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire ne paierait pas les sommes qu'il doit rembourser.

C’est ce qu’on appelle une hypothèque conventionnelle : elle est consentie de plein gré par l’emprunteur auquel l’établissement accorde son crédit. L'hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble.

Il existe également une hypothèque légale et une hypothèque judiciaire. L'hypothèque judiciaire est imposée par un jugement ; l'hypothèque légale est accordée à certains créanciers par la loi. C’est le cas, par exemple de l'hypothèque légale des époux qui permet à chacun de garantir les dettes de l'autre sur ses biens.

Les particuliers qui achètent un bien immobilier souscrivent le plus souvent un crédit pour le financer. Pour l’établissement de crédit, prêter une somme importante d’argent est un acte risqué. Les crédits sont en effet accordés le plus souvent sur du long terme. Il n’est donc jamais certain pour la banque d’être intégralement remboursée car l’emprunteur peut connaître à tout moment des difficultés de paiement. C’est pourquoi les banques prennent des précautions et choisissent un mode de garantie qui leur permet de récupérer les sommes prêtées, si besoin !

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L’hypothèque : une des garanties du crédit immobilier

Les établissements de crédit ont le choix entre les trois principales garanties suivantes pour assurer le remboursement des prêts qu’ils accordent : l'hypothèque, le privilège de prêteur de denier (ou PPD) et la caution d'un organisme financier.

L’hypothèque et le privilège de prêteur de denier ou PPD

Ce sont deux garanties différentes mais qui ont beaucoup de points communs :

Dans les deux cas, la garantie de remboursement est prise sur le bien immobilier. C’est donc un acte important et engageant pour l’acheteur. Tant que le crédit n’est pas remboursé, le bien reste vulnérable. La banque a le droit de le faire saisir au cas où l’emprunteur ne rembourserait pas son crédit, afin d’être payée en priorité de sa dette. C’est pourquoi ces deux garanties doivent être souscrites devant notaire. Toutefois, à la différence de l’hypothèque, le PPD ne peut être proposé qu’en garantie de biens existants, et non pour des biens qui n’existent pas encore.

Le PPD ne peut donc pas être utilisé en garantie de remboursement du prêt destiné, par exemple, au remboursement d’une maison en construction ou d’un appartement acheté sur plan.

Le coût du PPD est moindre que celui de l’hypothèque classique, car il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière, contrairement à l’hypothèque. C’est pourquoi, en pratique, c’est souvent cette garantie qui est demandée par la banque chaque fois que cela est possible, plutôt que l’hypothèque.

On englobe parfois ces deux garanties sous le terme d’hypothèque, car elles fonctionnent à peu près de la même façon, mais légalement le PPD n’est pas une hypothèque.

La caution par un établissement financier spécialisé

Un organisme de cautionnement agréé par la banque qui octroie le prêt se porte garant du remboursement pour le compte de l’emprunteur. S’il arrête de rembourser son prêt, c’est l’organisme de caution qui va rembourser la banque à sa place. Pour la banque, c’est avantageux car elle n’a pas besoin de faire saisir le bien afin de le faire vendre et d’être payée de sa dette sur le prix de vente.

Mais encore faut-il que l’organisme de cautionnement accepte de garantir le crédit. Car il étudie chaque dossier de demande de prêt avant de donner ou non son accord pour garantir le remboursement. Contrairement aux deux garanties que sont l’hypothèque et le privilège de prêteur de denier, le contrat de cautionnement n’est pas signé devant notaire.

Selon le profil de l’acheteur et le bien financé, la banque va opter plutôt pour l’un ou pour l’autre.

Ces trois garanties ont un coût qu’il ne faut pas négliger au moment où l’emprunteur fait son plan de financement.

L’hypothèque porte sur le bien acheté avec le prêt

C’est le bien financé à l’aide du crédit qui sert de garantie de remboursement du prêt à la banque. C’est pourquoi les banques ont besoin de connaître à quel prix le bien est estimé car l’hypothèque est consentie à hauteur d’un montant déterminé qui est indiqué dans l’acte chez le notaire.

L’hypothèque est nécessairement établie par un notaire et inscrite auprès du service chargé de la publicité foncière.

Comment la banque obtient-elle le remboursement ?

Si l’emprunteur cesse de rembourser son emprunt, l’établissement de crédit est en droit de demander la saisie et la vente forcée du bien hypothéqué. Et l’hypothèque lui permet de bénéficier de deux privilèges importants :

  • un droit de préférence : l’établissement de crédit sera payé sur le prix de la vente en priorité, par préférence aux éventuels autres créanciers ;
  • un droit de suite : l’emprunteur doit rembourser sa dette avant de revendre le bien sur lequel porte l’hypothèque. S’il le revendait malgré tout, la banque pourrait alors faire saisir le bien et en déposséder ainsi son nouveau propriétaire.

Les frais d'une hypothèque

L’hypothèque est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % à laquelle il faut ajouter les frais de son inscription au service de la publicité foncière. Elle doit obligatoirement être établie par un notaire. La rémunération (les "émoluments") qu’il reçoit pour cela est fixée de manière proportionnelle au prix de vente, d’après une grille tarifaire fixée par décret. A l'ensemble de ces frais, on ajoute des frais de débours.

Calcul de la rémunération du notaire pour une hypothèque

Ils se calculent selon la grille tarifaire proportionnelle suivante :

 Tranches de prix :  Pourcentage à appliquer :  Montant à ajouter
 pour un calcul rapide :
 De 0 à 6.500 €  1,315 %  
 De 6.500 € à 17.000 €  0,542 %  50,245 €
 De 17.000 € à 60.000 €  0,362 %  80,845 €
 Plus de 60.000 €  0,271 %  135,445 €

Ajouter 20% de TVA au résultat ainsi obtenu.

Ainsi, pour une hypothèque portant sur un prêt de 200.000 €, les émoluments du notaire se calculent de la façon suivante :

200.000 € X 0,271 % = 542 €

542 € + 135,445 € = 677,445 €

677,445 € X 20 %  = 135,489 € de TVA

Total : 677,445 + 135,489 = 812,934 €

L’emprunteur peut aussi avoir à supporter des frais en cours de prêt, au cas où il souhaite effectuer un remboursement anticipé. Une fois le crédit intégralement remboursé, l’hypothèque n’a plus de raison d’être. Il faut effectuer une formalité pour faire lever l’hypothèque de son bien. L’emprunteur doit payer pour cela des frais de mainlevée.


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