Immobilier
de particulier à particulier

Frais de mainlevée

Définition :

La mainlevée est l’acte par lequel un créancier lève l'hypothèque qu’un débiteur lui a consentie pour garantir un crédit. Dans le cadre d’un achat immobilier, l’établissement de crédit qui consent le prêt destiné à financer le bien peut demander à ce que son remboursement soit garanti par une hypothèque. C'est ce qu'on appelle une hypothèque conventionnelle. Lors de la revente de ce bien immobilier avant la fin du remboursement du crédit, ou si la vente a lieu moins d'un an après la dernière échéance de remboursement de crédit, le notaire doit établir un certificat établissant la levée de l'hypothèque. C’est ce qu’on appelle une mainlevée d’hypothèque. Il s’agit d’une formalité obligatoire qui donne lieu à des frais.

En revanche, la mainlevée est automatique et sans frais un an après le terme du prêt. Par conséquent, si vous vendez un bien que vous aviez financé à l’aide d’un prêt garanti par une hypothèque, et que vous avez terminé de rembourser ce prêt depuis au moins un an au moment de la vente du bien, il n’est pas nécessaire d’effectuer de mainlevée de l’hypothèque.

Les crédits immobiliers peuvent être également garantis par une caution mutuelle. Cela évite à l’emprunteur d’avoir des frais de mainlevée importants. Toutefois, le cautionnement par un établissement qui se porte caution du remboursement du prêt est soumis également à des frais.

Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier à l’aide d’un crédit, l’hypothèque est l’une des garanties que peut prendre l’établissement de crédit. Elle prend ainsi le bien acheté comme garantie du bon remboursement par l’emprunteur. C’est ce que l’on appelle une sûreté. Cela lui assure de pouvoir être payé de sa dette si l’emprunteur ne le rembourse pas. Car dans ce cas, l’établissement de crédit qui a octroyé le prêt peut faire saisir le bien pour le vendre et se faire rembourser de la dette. C’est en effet  le bien financé à l’aide du prêt qui est presque toujours utilisé comme garantie de remboursement du crédit accordé.

Pourquoi doit-on faire une mainlevée d’hypothèque ?

Tant que le bien n’a pas été intégralement remboursé, l’emprunteur qui l’a financé à l’aide d’un crédit garanti par une hypothèque ne peut pas en disposer librement et le revendre.

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En cas de remboursement anticipé du prêt

Un crédit immobilier garanti par une hypothèque ne vous empêche pas de vendre le bien hypothéqué qui est financé à l’aide de ce crédit. L’acheteur peut rembourser son prêt sans attendre le terme prévu en faisant un remboursement anticipé. Dans ce cas, s’il veut retrouver sa liberté et disposer de son bien, il doit demander une mainlevée de l’hypothèque.

Lorsque l’emprunteur revend son bien avant d’avoir terminé de rembourser son crédit, le prix versé par l’acheteur va lui permettre de rembourser la banque par anticipation du crédit restant dû. L’emprunteur peut parfois aussi rembourser par anticipation grâce à une somme reçue (une prime ou une participation, ou encore une somme reçue en héritage).

Le remboursement anticipé ne met pas automatiquement fin à l’hypothèque qui portait sur le bien. Pour qu'elle soit levée, il faut effectuer des formalités. C’est seulement une fois l’hypothèque levée que le bien est libéré de toute contrainte.

A la fin du remboursement du prêt garanti par une hypothèque

Une fois que le crédit est intégralement remboursé, l’hypothèque n’a plus lieu d’être. Elle va donc prendre fin également. Mais ce n’est pas automatique, là encore il y a des formalités de mainlevée à effectuer qui représentent un coût.

Toutefois, un an après que la dernière échéance a été remboursée, il n'y a plus lieu d'effectuer de formalités de mainlevée, et donc pas de frais à prévoir pour cela.

Qui effectue la mainlevée de l'hypothèque ?

Comme l’hypothèque a été inscrite par le notaire au moment de l’achat du bien et de la mise en place du prêt destiné à le financer, il faut également passer devant notaire pour y mettre fin car l’hypothèque est inscrite au service de publicité foncière de la région où se situe le bien. Il s’agit par ailleurs d’un acte particulièrement important qui doit être exécuté selon les règles légales pour être valable. Par conséquent, l’emprunteur ne peut pas en faire l’économie.

Quels sont les frais de mainlevée d’hypothèque ?

Lorsque l’hypothèque est levée, l’emprunteur doit payer des frais de mainlevée. Ils sont calculés en fonction du montant du prêt qui a été consenti au départ, majoré d'environ 20 % pour tenir compte des frais. Leur montant représente environ 0,3 % et jusqu’à 0,6 % de ce montant.

Le montant des frais de levée d'hypothèque comprend, d’une part, la rémunération du notaire (ses « émoluments »), ainsi que des taxes et frais administratifs pour la radiation du bien de la liste des hypothèques, et des différents frais de formalités requises.

La rémunération du notaire pour une mainlevée

La mainlevée donne lieu à la perception d'un émolument proportionnel au capital emprunté  pour la rémunération du notaire selon le barème suivant :

 Tranches de prix  Taux applicable   Calcul rapide à ajouter  
 De 0 à 6 500 €  0,493 %   
 De 6 500 € à 17 000 €  0,271 %   14,43 €
 De 17 000 € à 30 000 €   0,185 %   29,05 €
 Plus de 30 000 €  0,136 %   43.75 €

Rajouter la TVA à ces émoluments en ajoutant 20 % du résultat obtenu ci-dessus

Pour tenir compte des frais supplémentaires, les banques inscrivent l'hypothèque pour le montant du prêt majoré d'un pourcentage qui peut varier d'une banque à l'autre (de 10 % à 30 %) mais qui est le plus souvent de 20 %.

Par conséquent, si vous avez emprunté 200.000 € pour financer votre bien, l'hypothèque aura été établie pour un montant de 240.000 €. C'est sur cette base que vous allez calculer le coût de la mainlevée d'hypothèque.

Pour un prêt de 200.000 € l'assiette du calcul de la rémunération du notaire s’effectue sur 240.000 € de la façon suivante :

  • 240.000 x 0,136 % = 326,40 €
  • 326,40 € + 43,75 € = 370,15 €
  • 370,15 € x 20 % de TVA = 74,03 €
  • 370,15 € + 74,03 € = 444,18 €

Les émoluments du notaire s'élèvent à 444 € TTC

Les autres frais de mainlevée

A ces frais, s’ajoutent les droits dus au Trésor Public : le droit fixe d'enregistrement qui s’élève à 25 € et la contribution de sécurité immobilière pour la radiation de l’inscription qui est calculée selon un tarif proportionnel de 0,10 % ou de 0,05 % selon le type de mainlevée dont il s’agit (rechargeable ou pas) ou selon que le notaire procède à une radiation simplifiée dès lors que l’établissement de crédit a donné expressément son accord à la radiation de l’hypothèque.

En effet, au moment de la prise d’hypothèque le notaire a pu prévoir que l’hypothèque soit rechargeable, c’est-à-dire qu’au fur et à mesure du remboursement de la dette, le bien puisse être affecté à la garantie d’autres créances.

 Au total, les frais de mainlevée d’hypothèque sont donc constitués :

  • des émoluments proportionnels du notaire selon la grille ci-dessus ;
  • des frais de formalités effectuées par le notaire d'environ 145 € TTC ;
  •  des droits fixes d’enregistrement fixes de 25 €
  • de la contribution de la sécurité immobilière pour la radiation de l’inscription qui est soit de 0,10 % du montant emprunté pour une radiation normale, soit de 0,05 % pour une radiation simplifiée avec l’accord exprès de l’établissement de crédit ou lorsqu’il s’agit d’une hypothèque rechargeable (avec un minimum de 15 €)
  • de frais annexes d'environ 170 €

Pour un emprunt de 200.000 € avec radiation simplifiée du fait de l'accord donné par la banque pour lever l'hypothèque, les frais de mainlevée d'hypothèque calculés sur 240.000 € s'élèvent donc à :

  • 444 €  TTC d'émoluments proportionnels du notaire ;
  • 145 € TTC de frais de formalités effectuées par le notaire ;
  • 25 € de droits fixes d’enregistrement ;
  • 100 € de contribution de la sécurité immobilière pour la radiation de l’inscription au taux de 0,05 %
  • 170 € de frais annexes

Au total, les frais s'élèvent donc à : 884 €

Qui paie les frais de mainlevée d'hypothèque ?

Les frais de cet acte sont payés par le débiteur de la créance, c'est-à-dire l'emprunteur. En cas de vente d'un bien qui a été financé à l'aide d'un prêt garanti par une hypothèque, ils seront donc à la charge du vendeur.

Toutefois, lorsque vous avez terminé de rembourser votre prêt depuis au moins un an  au moment de la vente du bien acheté avec ce crédit, il n’est pas nécessaire de faire cette mainlevée.


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