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Immobilier de particulier à particulier

Endetté ? Empruntez quand même !

Contracter un prêt immobilier quand on a déjà un crédit à la consommation en cours de remboursement, sans dépasser son seuil d'endettement maximal... C'est possible grâce au lissage de prêts.

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Vous venez de trouver la maison de vos rêves, mais un crédit à la consommation encore en cours vous empêche d'emprunter le montant de votre acquisition. Pourtant vous n'avez plus que quelques échéances à honorer. Le problème ? La maison ne vous attendra peut-être pas. Dans un cas comme celui-ci, que faut-il faire ? Abandonner ? Pas forcément. Il existe une solution : le lissage de prêt. Une technique bancaire particulière et réservée à quelques profils d'emprunteurs seulement. Explications. 

Le seuil d'endettement

Le taux d'endettement. En matière de crédit immobilier, il est une règle à laquelle vous ne pouvez pas déroger : celle du taux d'endettement. En clair, votre mensualité de crédit ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charge. Cette règle a été instaurée par les établissements financiers afin d'éviter au maximum le surendettement des futurs acheteurs. Mais attention, la banque va également se pencher sur votre reste à vivre. En effet, la capacité d'endettement tient compte de l'ensemble des crédits contractés par le ménage, y compris les prêts à la consommation et autres crédits renouvelables. C'est pourquoi il est recommandé de solder, dans la mesure du possible, ces autres crédits.

Si vous êtes dans l'incapacité de solder votre crédit à la consommation en cours, il y a deux issues possibles : soit votre demande de prêt immobilier sera amputée, et vous serez obligé d'emprunter moins que prévu. Soit vous ne pouvez pas vous en contenter, et vous allez dépasser le seuil maximal d'endettement. Sauf si vous obtenez un lissage. Une technique qui n'est toutefois pas adaptée à tous les cas, mais qui peut vous permettre d'acheter sans attendre !

La solution du crédit lissé

Si deux crédits doivent se superposer quelque temps, la charge mensuelle peut être pénalisante en début de remboursement. La solution ? Le lissage, appelé aussi crédit à paliers. Il s'agit d'une technique qui consiste à calculer une mensualité unique, ou sensiblement du même montant, pendant toute la durée du prêt. Au départ, la part consacrée au remboursement du crédit immobilier est plus faible, afin de permettre celui du prêt à la consommation. Lorsque ce dernier est soldé, la part consacrée au remboursement du crédit principal augmente.

Simulation de crédit lissé

Un couple, gagnant 5.400 € mensuels, désire acheter une maison en région parisienne, au prix de 300.000 €. Seul souci, il rembourse déjà un crédit à la consommation actuellement en cours, à hauteur de 700 € par mois.

  • Sans lissage : 700 € (crédit à la consommation) + 1.900 € (crédit immobilier) = 2.600 €/mois. Soit un taux d'endettement de 48 %. Même en tenant compte du "reste à vivre", ce couple n'a aucune chance de voir sa demande aboutir.
  • Avec lissage : 700 € (crédit à la consommation) + 1.400 € (crédit immobilier) = 2.100 €/mois. (Pendant 14 mois, le temps de solder le crédit à la consommation. Puis 1.900 €/mois jusqu'à la fin du prêt immobilier.) Soit à terme, un taux d'endettement de 35 %. La demande sera acceptée.

Les avantages du crédit lissé

Vous l'aurez donc compris, le lissage des mensualités peut vous permettre d'accroître votre enveloppe financière globale, et surtout vous assure de mener à bien votre opération. Un plan de financement classique prévoirait des mensualités trop importantes, et difficilement supportables. Attention toutefois, cette technique ne doit pas être utilisée à la légère. Elle intervient surtout lorsque le crédit déjà en cours est en fin de course et qu'il n'existe qu'un delta de quelques mois. Les banquiers se montrent frileux et ne vous proposeront pas spontanément cette solution. A vous de négocier !

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