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Emprunter via une SCI

Il peut être judicieux de réaliser des investissements locatifs par le biais d'une SCI dans un objectif de transmission de patrimoine à ses enfants. Mais emprunter via une Société civile immobilière pour acheter un bien immobilier est-il intéressant ? A-t-on droit aux mêmes prêts et aux mêmes conditions que pour une acquisition en direct ? Le point sur la question.

La solution de la SCI a eu le vent en poupe et suscite toujours bon nombre d'interrogations. Cette solution n'est pas miraculeuse : elle ne permet pas d'échapper à l'impôt. Mais elle présente un intérêt non négligeable : si vous constituez une SCI familiale (avec votre conjoint et vos enfants), vous achetez des biens que vous donnez en location. Vous pouvez ensuite transmettre des parts sociales à vos enfants, à raison de 159 325 euros par parent et par enfant, sans payer de droits de succession, et ce tous les dix ans. Ce faisant, votre patrimoine passe à vos enfants de façon indolore et en tant que gérant de la SCI, vous restez maître de la gestion de vos biens.

L'hypothèse est donc la suivante : vous constituez une SCI avec vos proches pour acheter des logements que vous allez louer. Pour ce faire, vous avez besoin d'un financement. Comment emprunter via la SCI ?

Pas de prêts spécifiques pour les SCI

D'une manière générale, il faut savoir qu'il n'existe pas de financement spécifique à la SCI. Les formules de prêts proposés par la banque pour de l'investissement locatif ne font pas la distinction. En d'autres termes, il n'existe pas de prêt dédié à l'investissement locatif via une SCI.

Exclusion des prêts aidés

Les investissements locatifs ne permettent pas de bénéficier des prêts aidés tels que le prêt à taux zéro % "Plus", le prêt conventionné et même les prêts épargne-logement. Vous n'avez pas droit non plus aux crédits d'impôts pour développement durable, réservés à la résidence principale.

D'une manière générale, les prêts aidés sont réservés à la résidence principale. Ils sont toujours exclus pour les acquisitions d'autres biens (destinés à la location ou résidence secondaire), que ce soit en direct ou par le biais d'une SCI.

Caractéristiques du prêt

Les banques ne proposent pas de taux particuliers pour les SCI : elles n'ont pas de régime de faveur ni de défaveur. Ce peut être un taux fixe ou bien un taux variable ; la durée varie entre 10 et 25 ans. Pour information, les taux fixes sur 15 ans sont à l'heure actuelle de l'ordre de 3,90 % et les taux révisables de 3,50 %.

Par ailleurs, pour calculer le montant du prêt, l'établissement de crédit se réfère à la capacité d'endettement de chacun des associés, c'est-à-dire à leurs revenus respectifs. Ainsi, pour une SCI familiale, on retient les ressources de chaque parent et le cas échéant des enfants. Et comme pour un achat en direct, la banque prend également en compte les loyers qui seront perçus par la SCI. Il n'y a donc jusque-là aucune différence.

Des garanties supplémentaires pour l'emprunt via une SCI

Les établissements de crédit prennent systématiquement des garanties lorsqu'ils octroient un crédit immobilier pour se prémunir contre le risque d'impayés.

Des garanties classiques

Comme pour un achat en direct, la banque prend une garantie qui lui assure le paiement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. Il peut s'agir d'une hypothèque, d'un privilège de prêteurs de deniers ou bien de la caution d'une société spécialisée, la plus connue étant le Crédit Logement. Notez que c'est la banque qui choisit la garantie, étant entendu qu'à l'heure actuelle, c'est la caution d'une société qui a la faveur des établissements de crédit et des emprunteurs.

Avec une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, la banque peut faire vendre le bien et se payer sur le prix. Avec une caution, c'est la société garante qui rembourse la banque et qui se retourne contre l'emprunteur, donc la SCI et ses associés.

Des associés cautions

Dans le cadre d'une SCI, la banque va prendre des précautions supplémentaires. La SCI n'étant qu'une structure juridique qui n'existe que par ses associés, l'établissement prêteur demande en principe la caution de chaque associé disposant de ressources. Ainsi, dans le cas que nous avons déjà évoqué, les parents se porteront chacun caution solidaire du ou des prêts consentis à la SCI.

En cas de souci, la banque se retournera contre eux et pourra se payer sur leur patrimoine personnel. Ainsi, même si c'est la SCI qui emprunte, ce sont les associés qui s'engagent à honorer le prêt sur leurs biens propres.

L'assurance décès-invalidité

Comme pour tout prêt immobilier, l'établissement prêteur n'accorde le prêt que si les associés souscrivent une assurance décès-invalidité. Là encore, il n'existe pas de spécificité pour la SCI, hormis le fait que l'assurance est souscrite au nom des associés et non de la SCI.

Le coût de cette assurance qui, rappelons-le, prend en charge le remboursement du prêt en cas de décès ou d'invalidité, est de l'ordre de 0,40 % du montant emprunté. La banque étudiera les ressources de chacun des associés et l'assurance sera souscrite en fonction du prorata de leurs ressources respectives (50/50 ou bien 60/40 par exemple).

L'assurance perte d'emploi n'est pas exclue. Toutefois, elle est chère et n'est pas indispensable pour de l'investissement locatif puisque la SCI perçoit les loyers.

L'offre de prêt

La personne qui souscrit un prêt destiné à financer un logement ou un bien à usage mixte (professionnel et habitation) bénéficie d'une protection légale obligatoire prévue par les articles L 312-1 et suivants du Code de la consommation.

La SCI, bien que personne morale, bénéficie de cette réglementation très protectrice de l'emprunteur. La protection de la loi intervient en fait à deux moments distincts.

Condition suspensive d'obtention de prêt

Le compromis de vente est toujours conclu sous condition suspensive de l'obtention du ou des prêts nécessaires au financement de l'opération. Cela signifie que si le candidat emprunteur n'obtient pas ses prêts, le compromis est annulé et l'acquéreur récupère la somme qu'il a versée à titre d'indemnité d'immobilisation. Inversement, s'il n'achète pas pour quelque raison que ce soit, il n'est plus tenu d'emprunter. Cette règle s'applique donc dans le cas d'une acquisition réalisée par une SCI.

Délai de réflexion

Lorsque la demande de prêt est acceptée par la banque, celle-ci doit adresser l'offre de prêt gratuitement et par voie postale à l'emprunteur. Ce dernier a alors un délai de réflexion de 10 jours. En d'autres termes, il ne peut valablement accepter l'offre avant le 11e jour. Cette règle s'applique encore à la SCI. Elle oblige l'emprunteur à réfléchir et permet donc aux associés de la SCI de se concerter et d'accepter l'offre en connaissance de cause.

L'offre de prêt est adressée à l'emprunteur, à savoir la SCI représentée par son gérant, mais également aux cautions personnes physiques, c'est-à-dire aux associés.

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