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Emprunter sans apport : le prêt à 110 %

Devenir propriétaire sans un sou en poche ne relève pas forcément d'une totale utopie. Certains établissements bancaires acceptent de financer des acquisitions immobilières dans leur intégralité, frais compris. A certaines conditions.

C'est une composante bien intégrée par les candidats en quête d'un prêt immobilier. Il est préférable de disposer d'un apport personnel qui couvre 20 % du montant de l'opération (frais inclus) ou correspondant à minima au montant des frais à verser chez le notaire. La raison ? En réalisant une épargne minimale préalable, vous démontrez non seulement à votre banquier votre capacité à épargner et vous le rassurez mais vous bénéficiez également de conditions d'emprunt plus favorables.

Pour ceux qui ne disposent pas d'un tel pécule, une seule solution : emprunter la totalité du coût de l'acquisition frais compris. Il s'agit, selon la formule consacrée, d'un crédit à 110 %. Un produit financier accordé avec parcimonie par quelques établissements bancaires.

En réalité les frais de notaire et frais de garantie se montent à 3 % dans le neuf et entre 7 et 8 % dans l'ancien.

Qui peut prétendre à un financement intégral ?

« Ce type de financement concerne essentiellement deux clientèles à la typologie extrêmement variée », explique Sophie Magnan, responsable produit au Crédit foncier. « D'une part une clientèle jeune mais néanmoins dotée d'un fort potentiel, qui n'a pas eu le temps de se constituer une épargne suffisante et d'autre part une clientèle plus aisée et plus avancée dans la vie qui dispose d'une épargne conséquente, mais ne peut la mobiliser immédiatement. C'est le cas notamment de détenteurs de plan d'épargne ou de placements boursiers qui jugent la conjoncture peu favorable à la revente de leurs actions. »

Présenter un bon dossier

A l'instar des prêts classiques avec apport personnel, les candidats ne dérogeront pas à une étude minutieuse de leur dossier. Les banques détestent par-dessus tout les incertitudes. Or avancer de l'argent représente toujours un risque, d'autant plus si elles doivent prêter la totalité du montant de l'opération. Leur objectif est donc de minimiser la prise de risque en sélectionnant les candidats qu'elles jugeront capables de rembourser.

L'analyse de ce risque passe évidemment par l'inspection de la situation personnelle (âge, état des comptes, respect du seuil d'endettement maximum admis...) mais aussi celle du bien acquis et du type d'investissement réalisé. Les banques attachent en effet une certaine importance à la qualité du logement (construction, localisation géographique, etc.).

Le taux d'endettement est un critère décisif. La majorité des établissements prêteurs a communément admis qu'il était déraisonnable de consacrer plus du tiers de ses revenus au remboursement de ses crédits et au paiement des loyers. Autrement dit vos charges ne devront pas représenter plus de 33 % de vos revenus.

Un crédit modulable

Un financement bancaire à 100 ou à 110 % n'exclut aucun type de crédit : taux fixes, révisables, à échéances modulables ou emboîtables, tout reste permis. « Nous nous efforçons de faire du sur-mesure en fonction de la situation personnelle de l'emprunteur », explique Sophie Magnan. Une nécessité pour les plus jeunes notamment qui ont moins de visibilité quant à l'évolution de leur situation professionnelle.

Sans économies mais pas sans apport

Dans le cadre de l'achat d'une résidence principale, vous pourrez peut-être prétendre aux prêts dits aidés, autrement dit qui bénéficient de l'aide de l'Etat. Atout de taille, ils permettent de se constituer un apport personnel digne de ce nom. Le plus avantageux reste le prêt à taux zéro mais ne négligez pas le prêt 1 % employeur, le prêt épargne logement ou encore les prêts départementaux.

Tous peuvent se cumuler. « Mais pour que la charge mensuelle ne soit pas pénalisante, la technique du lissage est souvent proposée. Elle consiste à calculer une mensualité unique pendant toute la durée du crédit », précise Sophie Magnan.

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