Crédits mixtes : faites baisser le taux de votre emprunt

Faut-il emprunter à taux fixe ou à taux révisable ? La question perd aujourd'hui de son actualité avec le développement des crédits mixtes. « Leur taux est fixe en début de remboursement puis passe en révisable au bout de sept ou dix ans par exemple. Ils sont avantageux car ils sont sécurisés et leur tarif est inférieur à celui des taux fixes classiques », explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez le courtier Meilleurtaux.com. Un avantage qui commence à être connu. « Les clients choisissent de plus en plus ce type de crédits dans le but d'augmenter leur capacité d'emprunt. A ce jour, il représente 20 % de nos dossiers sur les primo-accédants », signale-t-on chez le courtier Crédixia.

Un taux fixe ET révisable

Pourquoi les crédits mixtes sont-ils plus économiques ? La partie à taux fixe est consentie sur une durée relativement courte. Le taux est donc plus bas que pour un prêt au long cours. En taux fixe, un emprunt sur sept ans reste toujours moins cher qu'un prêt sur vingt ans. Pour en savoir plus : Comment sont calculés les taux d'intérêt ?

La partie révisable est établie sur la base d'un indice financier à court terme, le plus souvent l'Euribor trois mois ou un an. Ce dernier, sauf circonstances exceptionnelles, est plus bas que celui des emprunts à taux fixes, lesquels sont basés sur des indices à long terme, en l'occurrence l'Obligation assimilable du Trésor à dix ans (OAT dix ans).

En mixant un taux révisable avec un taux fixe à court terme, on obtient un crédit immobilier plus économique. « Ces emprunts mixtes s'affichent en moyenne à 0,70 % en dessous des produits fixes classiques. Ils permettent d'emprunter davantage ou de réduire la mensualité », confirme Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Empruntis.com

Combien gagner avec un crédit mixte ?

Cette simulation fournie par le courtier Crédixia montre tout l'intérêt des crédits mixtes.

• Soit un emprunt de 150.000 € à taux fixe classique accordé sur vingt ans à 4,30 % hors assurances et frais annexes. La mensualité : 932,86 €. Coût total des intérêts : 73.886 €. Coût des intérêts sur sept ans : 39.690,44 €. Pour obtenir cet emprunt, vous devez gagner 2.800 € par mois (règle des 33 % d'endettement).
• Soit un crédit mixte de 150.000 €. La première partie est fixe à 3,55 % hors assurance et frais annexes sur sept ans puis variable trimestriellement sur l'Euribor 12 mois. Mensualité : 873,80 €. Coût total des intérêts : 59.712 €. Coût des intérêts sur sept ans : 32.458,84 €. Pour obtenir ce crédit, vous devez percevoir 2.620 € par mois.

Crédits mixtes : passer du fixe au révisable

Avec un crédit mixte, la partie à taux fixe offre une réelle simplicité. Sur sa durée de remboursement, vous connaissez le taux et la mensualité et vous êtes à l'abri des surprises, bonnes ou mauvaises. Bref, c'est un prêt à taux fixe comme les autres. Pour en savoir plus : Taux fixe ou taux variable ?

La partie révisable fonctionne elle aussi comme les crédits du même type. Ils sont capés, c'est-à-dire pourvus de butoirs à la hausse. Ils sont le plus souvent indexés sur l'indice Euribor un an. Comment la transition s'effectue-t-elle ? « Le taux appliqué à la première échéance en révisable est calculé sur le taux de référence du mois précédent la révision », explique Crédixia.

Selon la banque, le client a deux possibilités pour le passage à taux variable :

• avec l'option mensualité constante, les variations du taux se répercutent sur la durée de remboursement ;
• avec l'option durée constante, les variations influent sur la mensualité. Pour en savoir plus : Emprunter à taux révisable

Spécial premier achat immobilier

Les banques sont bien conscientes de l'avantage de cette formule. Autrefois anecdotique, elle est aujourd'hui proposée par la moitié d'entre elles. Pour l'essentiel, ces crédits futés s'adressent à des primo-accédants même s'il n'y a pas d'exclusive.

Le plus souvent, ces primo-accédants revendent leur bien sept à dix ans après son acquisition. Du coup, ils profitent avant tout des avantages de la partie fixe. « En taux mixte, le capital restant dû est moins important au bout de sept ans car le client bénéficie dans l'exemple ci-dessus d'un gain sur les intérêts de 7.231,60 €. Si le client conserve son crédit après sept ans et que l'on envisage un scénario pessimiste, il perdra le bénéfice de ses gains à la onzième année. Dans ce cas, s'il n'a pas revendu son bien, il a tout intérêt à passer en taux fixe. Dans le cas d'un scénario favorable après sept ans, le gain n'en sera que plus important », explique Crédixia. La partie révisable, elle, peut être remboursée par anticipation lors de la vente du bien. Pour en savoir plus : Rembourser un prêt immobilier par anticipation