Crédit immobilier : les nouvelles conditions

La flambée n'a pas eu lieu. Alors que de nombreux observateurs tablaient sur une forte hausse entre la fin 2011 et le début de 2012, les taux des prêts immobiliers ont joué la modération. « En décembre 2011, ils ont repris 0,07 % toutes durées confondues pour s'établir à 3,93 % en moyenne », constate l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement.

Début janvier 2012, les taux fixes moyens atteignent 4,10 % sur quinze ans et 4,35 % sur vingt ans d'après les courtiers en crédits immobiliers.

La hausse va-t-elle se poursuivre ? Avec la perte du triple A, le taux de l'Obligation assimilable du Trésor à dix ans (OAT) pourrait grimper. Or cette dernière sert de base de calcul aux emprunts à taux fixes (95 % de la production de crédits immobiliers). Mais les marchés financiers ont anticipé la dégradation de la note française. Depuis deux mois, le taux de nos OAT est supérieur à celui de l'Allemagne, qui, elle, conserve la meilleure note. La différence (le spread) atteignait 1,30 % le 13 janvier dernier, juste avant la perte du triple A.

En clair : depuis plus de huit semaines, la France emprunte comme si elle était classée AA+. L'impact sur les taux devrait donc être limité. D'autant que « les banques ne pourront pas se passer de la manne que représente le crédit immobilier pour capter de nouvelles clientèles. On peut donc s'attendre à ce qu'elles limitent les effets de cette éventuelle hausse », estime le courtier Cafpi.

Triple A ou pas, la progression des taux observée depuis la fin 2011 ne touche pas tous les prêts, ni tous les profils. Les plus impactés restent les emprunts sur plus de vingt-cinq ans, qui ont repris environ 0,25 % en trois mois. Alors que les crédits sur quinze ans, en moyenne, ne prennent que 0,10 %. Cette différence traduit un changement de comportement des banques.

Fragilisées par la crise des dettes souveraines, soumises à de nouvelles règles prudentielles (accords dits Bâle III), elles sont aujourd'hui plus strictes dans les conditions d'octroi des crédits. « Certains établissements ne proposent plus de prêts d'une durée supérieure à trente ans. D'autres demandent un apport personnel d'au moins 10 % pour couvrir les divers frais, voire de 20 % pour obtenir un très bon taux », précise Sandrine Allonier, responsable des études économiques du courtier Meilleurtaux.com. En clair : les banques ne prêtent pas les yeux fermés, mais elles prêtent toujours. Nos conseils pour emprunter dans de bonnes conditions.

Bâtir un bon dossier de crédit

Les dossiers présentés par les candidats à l'emprunt sont désormais passés au crible. Mais « si les établissements financiers redoublent de vigilance, ils restent actifs sur les bons dossiers », remarque Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Empruntis.com. En soignant votre profil, vous pouvez emprunter dans de bonnes conditions.

Dans la mesure du possible, injectez le maximum d'apport personnel dans votre plan de financement. Vous emprunterez moins : le taux d'intérêt sera plus attractif, tout comme les tarifs d'assurance et de garantie. Ils sont en effet calculés en pourcentage du capital emprunté. De plus, vous rassurerez la banque sur votre aptitude à mettre de l'argent de côté. « Une capacité d'épargne prouvée constituera incontestablement un atout. Le banquier préfèrera un client à petit revenu justifiant d'une capacité à épargner plutôt qu'un client à fort revenu mais sans effort d'épargne », estime le courtier Credixia. Pour en savoir plus : Constituer votre apport personnel

Autre priorité : anticipez. Les banques, pour accorder un crédit, examinent vos trois derniers relevés bancaires. « Trois mois avant le dépôt de la demande de prêt, nettoyez vos comptes. Autant que possible, soldez vos crédits à la consommation. Tout épisode de découvert est à proscrire, fût-il très court et d'un montant faible au regard de votre épargne », recommande Credixia. Pour en savoir plus : Constituez votre dossier de demande de prêt

Allonger la durée de remboursement : c'est encore possible !

Toutes les banques n'ont pas fermé le robinet des crédits longue durée. Certaines d'entre elles continuent à accorder des prêts sur vingt-cinq, voire trente ans. Or l'allongement de la durée de remboursement augmente le capital emprunté à mensualité constante ou fait baisser l'échéance à montant emprunté équivalent. Cette dernière option vous permet par exemple de respecter plus facilement la règle des 33 % (votre échéance de remboursement ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus).

• Pour une mensualité de 1.000 €, vous empruntez 134.281 € à 4,10 % sur quinze ans et vous payez 45.719 € d'intérêts. Pour la même échéance mais à 4,60 % sur vingt-cinq ans, le capital emprunté monte à 178.087 €, le coût du prêt atteignant 121.913 € (chiffres donnés hors assurance et frais annexes).
• Pour un capital emprunté de 150.000 €, un prêt à 4,10 % sur quinze ans aboutit à une mensualité de 1.117 €. Vous devez gagner au minimum 3.400 € par mois pour décrocher ce crédit. Avec un emprunt à 4,60 % sur vingt-cinq ans, l'échéance descend à 842 €. A priori, un revenu mensuel de 2.250 € suffit pour emprunter. Pour en savoir plus : Crédit immobilier : choisir la durée de remboursement

Crédits à taux révisable : un bonus limité

Les prêts à taux révisable comptent pour 5,2 % de la production de crédits contre 4,8 % sur le quatrième trimestre de l'an dernier selon l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Si davantage de particuliers les choisissent, c'est parce qu'ils valent en moyenne 0,40 à 0,50 % de moins que les prêts à taux fixes. Comme le capital emprunté est calculé sur le taux de départ, ils permettent là encore d'augmenter le capital emprunté ou de faire baisser la mensualité.

• Avec notre crédit à taux fixe de 150.000 € à 4,10 % sur quinze ans, la mensualité est de 1.117 €. Pour la même durée et le même montant mais avec un révisable à 3,60 %, l'échéance descend à 1.080 €.
• Une mensualité de 1.000 € avec un emprunt à taux fixe de 4,10 % sur quinze ans vous permet d'emprunter 134.281 €. Avec un révisable à 3,60 %, le capital grimpe à 138.927 €.

Pour le moment, l'écart de taux entre les deux formules n'est pas assez important. Avec un révisable, le pouvoir d'achat immobilier n'augmente que dans de faibles proportions. Mais en cas de hausse des taux fixes, les révisables pourraient retrouver de l'intérêt. Les taux des marchés financiers à court terme, qui servent à calculer les révisables, devraient rester bas. Une conséquence de la politique de la Banque centrale européenne (BCE) qui laisse son taux directeur inchangé, à 1 %. Pour en savoir plus : Crédit immobilier : taux fixe ou révisable ?

Les crédits immobiliers nouvelle génération

Rivalisant d'imagination, nombre de banques proposent des emprunts innovants qui améliorent votre pouvoir d'achat.

Les crédits mixtes mêlent un crédit à taux révisable et un prêt taux fixe. Le premier étant moins cher que le second, vous pouvez gagner jusqu'à un demi-point, voire davantage sur votre prêt.

Les prêts à palier, eux aussi, associent deux lignes de financement. L'une est conclue sur une courte durée, l'autre sur une durée plus longue. Là encore, le premier emprunt est plus abordable que le second, d'où un gain en termes de solvabilité.

Autre possibilité : les crédits évolutifs. Le taux de départ est assez bas et la mensualité augmente progressivement. Mais comme le capital emprunté est calculé sur la première échéance, vous empruntez davantage. Pour en savoir plus : Ces crédits immobiliers qui augmentent votre pouvoir d'achat

Négocier assurances et frais annexes

Lorsque vous empruntez, deux types de frais annexes vous sont facturés : l'assurance décès-invalidité et les frais de dossier. Vous pouvez les négocier pour faire baisser le coût de votre emprunt.

L'assurance décès-invalidité est dans la plupart des cas imposée par les banques. Tarif moyen : aux alentours de 0,40 % du capital emprunté lorsqu'elle est proposée par l'établissement prêteur. Mais vous n'êtes pas obligé de choisir cette solution.

Si vous vous assurez auprès d'un autre assureur (pratique de la délégation d'assurance, permise par la loi Lagarde), vous pouvez faire de sérieuses économies. Le tarif peut en effet descendre à 0,20 % du capital emprunté. Mais pour que la banque l'accepte, cette délégation d'assurance doit offrir les mêmes garanties que la décès-invalidité proposée par le prêteur. Pour en savoir plus : Contrat groupe ou délégation ?

Les frais de dossier, eux, peuvent être fixés de façon forfaitaire (200 € par exemple). Ils peuvent également être calculés en pourcentage du capital restant dû, sans pouvoir dépasser 500 € et un semestre d'intérêts. Là encore, ils sont négociables. Pour en savoir plus : Le vrai coût du crédit

Passer par un courtier en crédit immobilier

Toutes les banques ne proposent pas les mêmes conditions. Certaines d'entre elles affichent des taux plus bas car leur système de refinancement est moins onéreux. D'autres privilégient certaines catégories de clients, comme les jeunes cadres à fort potentiel, les personnes à revenus stables, etc. « Les meilleures offres sont souvent limitées dans le temps et ne durent que quelques semaines. Il est impossible, pour un particulier, de frapper à la bonne porte au bon moment », explique le courtier Credixia. Vous avez donc intérêt à faire jouer la concurrence pour choisir la meilleure proposition.

Pour gagner du temps, vous pouvez passer par un courtier. Le métier de cet intermédiaire : faire jouer la concurrence à votre place. Avec lui, vous commencerez par construire un solide dossier. Puis il le transmettra à ses banques partenaires et vous pourrez sélectionner le crédit que vous jugerez le plus attractif.

Le courtier prend en charge la négociation, la recherche d'aides financières et s'occupe du dossier jusqu'à la signature définitive du contrat de prêt. Il peut également proposer des assurances de prêt plus compétitives. Le tarif de cette prestation peut monter jusqu'à 1 % du capital emprunté (certains courtiers sont gratuits) mais vous ne payez pas de frais de dossier. Pour en savoir plus : Courtiers : un filon à exploiter