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Crédit immobilier : choisir la durée de remboursement

Faut-il rembourser un prêt immobilier sur 15 ans ou sur 30 ans ? Dans le premier cas, vous paierez moins d'intérêts mais la mensualité sera plus élevée. Dans le second, vous emprunterez davantage et/ou vous ferez baisser la mensualité mais les intérêts coûteront plus cher.

La durée de remboursement idéale n'existe pas. Chaque cas est particulier et votre décision va dépendre du montant de votre projet, de vos revenus, des d'intérêts que vous souhaitez payer, de votre apport personnel, etc. Pour choisir votre durée de remboursement, basez-vous sur ces deux règles de base du crédit immobilier :

  • Plus le délai de paiement du crédit est court, moins les intérêts coûtent cher. Une solution économique mais qui peut empêcher d'acheter car la mensualité est plus élevée. Vous risquez ainsi de ne plus respecter la règle des 33 % de capacité d'endettement (votre échéance de prêt ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges) ;
  • Plus le remboursement est long, plus la mensualité baisse et/ou le montant emprunté augmente. Mais les intérêts peuvent atteindre des montants astronomiques, notamment si la durée atteint voire dépasse 30 ans. Ce qui peut poser problème en cas de remboursement anticipé du crédit quelques années après l'achat suite à une revente subie.

Votre objectif est donc d'équilibrer le montant des mensualités, le capital emprunté et le coût global du crédit en fonction de vos objectifs. Si vous empruntez alors que vous avez cinquante ans, par exemple, mieux vaut viser le remboursement du crédit au moment du départ à la retraite et donc choisir une durée de dix à douze ans. Pour mesurer l'impact de l'allongement du crédit sur le capital, la mensualité et les intérêts, reportez-vous à nos calculettes.

Allonger la durée du crédit pour pouvoir acheter

Emprunter davantage. Vous ne pouvez pas acheter en empruntant sur 15 ans ? En allongeant la durée de remboursement, vous empruntez davantage à mensualité constante. Une solution souvent employée par les jeunes ménages qui achètent pour la première fois, dont le budget est peu extensible. Ils empruntent souvent sur vingt ou vingt-cinq ans alors qu'en France, la durée moyenne de remboursement tourne autour de dix-sept à dix-huit ans.

Pour une échéance mensuelle de 1.000 €, vous empruntez sur 15 ans 159.935 à 1,60% et vous payez 20.065 € intérêts (taux brut, hors assurances, frais annexes et coût des garanties). Avec un prêt sur 25 ans à 2,10% bruts, le capital monte à 233.242 €, les intérêts atteignant 66.758 €.

Diminuer la mensualité. Autre possibilité offerte par les financements au long cours : ils font baisser la mensualité à capital emprunté équivalent. Les emprunteurs à revenus modestes peuvent ainsi décrocher leur prêt en ramenant l'échéance en dessous des 33 % de capacité d'endettement. Rappelons que vos remboursements mensuels ne peuvent pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges.

Pour un emprunt de 150.000 € à 1,60% bruts sur 15 ans, la mensualité atteint 938 €, les intérêts s'élevant à 18.840 €. Vous devez gagner au moins 2.820 € pour décrocher ce prêt. A 2,10% bruts sur 25 ans, l'échéance descend à 643 € par mois, les intérêts grimpant à 42.900 €. Un revenu mensuel de 1.950 € minimum est nécessaire pour obtenir cet emprunt.

Montant emprunté pour une mensualité de 1.000 €

   Capital emprunté  Intérêts à payer
 Crédit sur 10 ans à 1,30% bruts  112.470 €  7.350 €
 Crédit sur 15 ans à 1,60% bruts  159.935 €  20.065 €
 Crédit sur 20 ans à 1,80% bruts  201.424 €  38.576 €
 Crédit sur 25 ans à 2,10% bruts  233.242 €  66.758 €
 Crédit sur 30 ans à 2,90% bruts  240.252 €  119.748 €

Mensualité pour 150.000 € empruntés

   Mensualité de crédit  Intérêts à payer
 Crédit sur 10 ans à 1,30% bruts  1.334 €  10.080 €
 Crédit sur 15 ans à 1,60% bruts  938 €  18.840 €
 Crédit sur 20 ans à 1,80% bruts  745 €  28.800 €
 Crédit sur 25 ans à 2,10% bruts  643 €  42.900 €
 Crédit sur 30 ans à 2,90% bruts  616 €  71.760 €

Crédits immobiliers longue durée : à quel prix ?

Plus la durée de remboursement s'allonge, plus le crédit coûte cher. L'amortissement du capital dure plus longtemps, or c'est justement sur ce capital que sont calculés les intérêts. Autre facteur de renchérissement : avec un prêt longue durée, la banque prend davantage de risques. Le taux d'un crédit sur 25 ans est toujours supérieur à celui d'un emprunt sur 15 ans.

Réduire la durée du crédit. Si vous empruntez sur 20, 25 ou 30 ans, veillez à raccourcir la durée le plus vite possible. Pour y parvenir, vous pouvez augmenter la mensualité si vos revenus progressent. Autre possibilité : rembourser une partie du crédit par anticipation. Mais dans ce cas, tenez compte des pénalités pour remboursement anticipé et des différents frais liés à cette opération.

Investisseurs : attention aux crédits longue durée

Financer un investissement locatif par le crédit, c'est avantageux. Les intérêts d'emprunt peuvent être fiscalement déduits des loyers, ce qui diminue votre base imposable, donc vos impôts. Mais souvent, le loyer que vous percevez ne couvre pas la mensualité de prêt. Et chaque mois, vous devez verser une somme - l'effort d'épargne - pour assumer votre échéance.
Bien calculer vos remboursements. Cet écueil peut être contourné par l'allongement de la durée de remboursement. Passer de dix à vingt ans, par exemple, peut permettre de caler loyer et mensualité au même niveau. Notez bien que dans ce cas, les loyers ne constitueront pas des revenus complémentaires pendant toute la durée du prêt. Si votre objectif est de vous constituer un complément de revenus, mieux vaut injecter de l'apport personnel dans votre projet. Vous déduirez moins mais vous encaisserez davantage de loyers nets. Pour en savoir plus, voir notre dossier Financer un investissement locatif.

Près au logement très longue durée : quels risques ?

99,8% des prêts immobiliers se remboursent sur moins de 30 ans. Mais certaines banques proposent des durées plus longues. Une solution très chère puisque les intérêts sont plus élevés que le capital emprunté. Si vous empruntez 150.000 € sur vingt ans à 1,80% bruts, votre mensualité sera de 745 €, les intérêts s'établissant à 28.800 €. Pour la même somme empruntée sur trente ans à 2,80%, vous faites baisser votre mensualité à 616 €, mais les intérêts s'envolent à 71.760 € !

Taux révisables. Les taux d'intérêt des crédits très longue durée sont le plus souvent révisables pour des questions de refinancement des banques. Une hausse des taux ne peut pas se répercuter sur la durée puisque celle-ci est déjà rallongée. Du coup, c'est la mensualité qui augmente. Encore faut-il être capable de payer.

Des assurances difficiles  à obtenir. En cas de décès ou d'invalidité, vous devrez supporter l'intégralité du remboursement. Surtout, ces assurances seront plus chères : sur de très longue durée, le risque du prêteur est en effet plus élevé.

Une revente urgente risquée. Avec un prêt sur plus de 30 ans, vous amortissez très peu de capital les premières années puisque pendant celles-ci, la mensualité paie essentiellement des intérêts. Résultat : en cas de revente forcée (divorce, mutation professionnelle) et a fortiori en cas de baisse du marché de l'immobilier, le prix de vente peut s'avérer insuffisant pour couvrir le remboursement du prêt.

Crédit longue durée : les atouts de l'apport personnel.
Prêt longue durée ou pas, mieux vaut placer un minimum d'apport dans votre projet. Vous obtiendrez un meilleur taux et vous emprunterez moins, ce qui diminuera les intérêts à payer. Si vous souscrivez un prêt sur une très longue durée, vous limiterez les risques liés à une revente forcée. Pour en savoir plus sur l'apport personnel, c'est ici.


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