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Crédit immobilier : choisir la durée de remboursement

Faut-il rembourser un prêt immobilier sur 15 ans ou sur 30 ans ? Dans le premier cas, vous paierez moins d'intérêts mais la mensualité sera plus élevée. Dans le second, vous emprunterez davantage et/ou vous ferez baisser la mensualité mais les intérêts coûteront plus cher.

 

 

 

La durée de remboursement idéale n'existe pas. Pour choisir la vôtre, basez-vous sur ces deux règles de base du crédit immobilier :

  • Plus le délai de paiement du crédit est court, moins les intérêts coûtent cher. Une solution économique mais qui peut empêcher d'acheter car la mensualité est plus élevée ;
  • Plus le remboursement est long, plus l'échéance baisse et/ou le montant emprunté augmente. Mais les intérêts peuvent atteindre des montants astronomiques, notamment si la durée dépasse 30 ans.

Votre objectif est donc d'équilibrer le montant des mensualités, le capital emprunté et le coût global du crédit en fonction de vos objectifs.

Allonger la durée du crédit pour pouvoir acheter

Emprunter davantage. Vous ne pouvez pas acheter en empruntant sur 15 ans ? En allongeant la durée de remboursement, vous empruntez davantage à mensualité constante. Une solution souvent employée par les jeunes ménages qui achètent pour la première fois, dont le budget est peu extensible.

Pour une échéance mensuelle de 1.000 €, vous empruntez sur 15 ans 146.464 € à 2,56 % et vous payez 33 535 € comprenant intérêts et assurances emprunteur. Avec un prêt sur 25 ans à 3,16 %, le capital monte à 203.325 €, les intérêts et les assurances atteignant 96 674 €.

Diminuer la mensualité. Autre possibilité offerte par les emprunts au long cours : ils font baisser la mensualité à capital emprunté équivalent. Les emprunteurs à revenus modestes peuvent ainsi décrocher leur prêt en ramenant l'échéance en dessous des 33 % de capacité d'endettement. Rappelons que vos remboursements mensuels ne peuvent pas dépasser le tiers de vos revenus.

Pour un emprunt de 150.000 € à 2,56 % sur 15 ans, la mensualité atteint 1.024 €, les intérêts et les assurances s'élevant à 34.345 €. Vous devez gagner au moins 3.174 € pour décrocher ce prêt. A 3,16 % sur 25 ans, l'échéance descend à 737 € par mois, les intérêts et les assurances grimpent alors à 71.319 €. Un revenu de 2.301 € minimum est nécessaire pour obtenir cet emprunt.

Pour mesurer l'impact de l'allongement du crédit sur le capital, la mensualité et les intérêts, reportez-vous à nos calculettes.

Les crédits immobiliers longue durée sont coûteux

Plus la durée de remboursement s'allonge, plus le crédit coûte cher. L'amortissement du capital dure plus longtemps, or c'est justement sur ce capital que sont calculés les intérêts. Autre facteur de renchérissement : avec un prêt longue durée, la banque prend davantage de risques. Le taux d'un crédit sur 25 ans est toujours supérieur à celui d'un emprunt sur 15 ans.

Réduire la durée du crédit. Si vous empruntez sur 20, 25 ou 30 ans, veillez à raccourcir la durée le plus vite possible. Pour y parvenir, vous pouvez augmenter la mensualité si vos revenus progressent. Autre possibilité : rembourser une partie du crédit par anticipation. Mais dans ce cas, tenez compte des pénalités pour remboursement anticipé et des différents frais liés à cette opération.

Les risques des crédits très longue durée

98,9 % des prêts immobiliers se remboursent sur moins de 30 ans. Mais certaines banques proposent des durées plus longues, qui peuvent aller jusqu'à 50 ans. Une solution très chère puisque les intérêts sont plus élevés que le capital emprunté.

Taux révisables. Les taux d'intérêt des crédits très longue durée sont toujours révisables. Une hausse des taux ne peut pas se répercuter sur la durée puisque celle-ci est déjà rallongée. Du coup, c'est la mensualité qui augmente.

Des assurances difficiles voire impossibles à obtenir. En cas de décès ou d'invalidité, vous devrez supporter l'intégralité du remboursement.

Une revente urgente risquée. Enfin, avec un prêt sur plus de 30 ans, on amortit très peu de capital les premières années puisque pendant celles-ci, la mensualité paie essentiellement des intérêts. Résultat : en cas de revente urgente (divorce, mutation professionnelle) et a fortiori en cas de baisse du marché de l'immobilier, le prix de vente peut s'avérer insuffisant pour couvrir le remboursement du prêt.


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