Immobilier de particulier à particulier

Crédit : emprunter sans apport, c'est possible !

Les banques n'ont pas totalement fermé la porte aux particuliers dépourvus d'apport personnel. En leur présentant un solide dossier, en défendant les bons arguments et faisant jouer la concurrence, vous avez quelques chances de réussir à emprunter sans argent.

Vous n'avez pas d'apport personnel mais vous souhaitez emprunter ? C'est possible mais réservé à certains profils d'emprunteurs.© © mast3r/Fotolia.com

« Emprunter sans apport est très difficile », prévient d'emblée Maël Bernier, directrice de la communication du courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux.com. Très difficile oui, mais pas absolument impossible. Certaines banques, pour certains profils, acceptent encore de financer les projets de ceux qui n'ont pas de fonds propres à placer dans leur plan de financement. « Même le prêt à 110 %, qui prend également en charge les dépenses annexes (droits de mutation, frais de notaire, etc.), est parfois possible », note Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi.

Réservé à certains emprunteurs. Ces crédits concernent pour l'essentiel trois catégories d'emprunteur. Il s'agit d'abord de jeunes récemment entrés dans la vie active, qui n'ont pas eu le temps de mettre d'argent de côté. Deuxième profil : les particuliers qui disposent d'une solide épargne. Ils souhaitent eux aussi acheter mais en conservant leurs placements. L'emprunteur sans apport du troisième type : l'investisseur. Pour lui, financer son projet par un crédit optimise la fiscalité puisque les intérêts sont déductibles des loyers en location vide et des recettes locatives en location meublée. Donc, plus il emprunte, plus il déduit, plus il réduit sa base imposable...

Crédit sans apport : les bons arguments

Primo-accédants. Pour décrocher un prêt à 100 %, vous devez expliquer pourquoi vous n'avez pas d'apport. « Les jeunes fraîchement entrés dans la vie active peuvent démontrer à la banque qu'ils n'ont pas eu le temps d'épargner », explique Philippe Taboret. « Si leur situation professionnelle présente suffisamment de sécurité, s'ils sont appelés à mieux gagner leur vie dans les prochaines années, ils n'auront aucun mal à décrocher un emprunt à 100 voire à 110 %. »

Vous pouvez également expliquer votre manque d'apport par un évènement personnel comme un divorce, une maladie. La banque ne vous en tiendra pas rigueur. Pour elle, c'est votre situation financière (elle doit être stable) qui compte avant tout.

Vous disposez de placements financiers ? Vous marquerez des points. Votre assurance vie, vos comptes sur livrets montrent que vous êtes capable d'épargner. Ce qui rassure le prêteur. C'est aussi une garantie en cas de difficultés de remboursement : ces placements pourront être soldés pour payer tout ou partie du crédit immobilier. Vous souhaitez garder vos placements financiers et donc souscrire un prêt à 100 % ? « C'est une stratégie gagnante », estime Maël Bernier. « Emprunter sans apport à 2,60 % et conserver un placement qui rapporte 3,20 % est forcément une bonne affaire. »

Prêt à 100 % : un dossier bien préparé

Comme toute demande de crédit, une étude approfondie est menée afin de s’assurer que le financement à 110 % est réalisable. Un emprunt immobilier sans apport nécessite en effet une étude de faisabilité et la validation d'un projet de financement. En arrivant chez un banquier avec un dossier déjà monté, vous prouvez votre sérieux, votre implication et votre volonté de faire aboutir le projet.

Fournissez toutes les pièces nécessaires (avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés de compte, etc.).

Jouez la transparence, répondez à toutes les questions et surtout ne travestissez jamais la vérité. Avec ou sans apport, les banques cherchent à minimiser le risque qu'elles prennent en vous accordant un prêt immobilier. Elles donnent la priorité aux emprunteurs dont la situation professionnelle et financière est stable.

Si vous achetez en couple, l'un de vous deux devra être titulaire d'un contrat de travail à durée indéterminée (CDI).

Une situation financière saine. Surtout, ne vous présentez jamais avec des comptes à découvert ! Si vos comptes présentent des écueils, il est donc préférable de reporter votre projet de quelques mois, le temps d’y remettre de l’ordre.

Plan de financement. Pour convaincre l'établissement prêteur, n'hésitez pas à réaliser une première ébauche du financement de votre projet. En clair : calculez votre mensualité et le montant emprunté en fonction de vos ressources et du prix du logement. Pour ce faire, utilisez nos calculettes. Attention : « même si l'emprunteur dispose de hauts revenus, sa mensualité ne pourra pas dépasser 35 % de son salaire, crédit à 100 % ou pas », prévient Maël Bernier. Au final, vous partirez sur une base solide pour négocier avec les établissements prêteurs.


Publié par © PAP.fr -

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