Immobilier
de particulier à particulier

Crédit : emprunter sans apport, c'est possible !

Les banques n'ont pas totalement fermé la porte aux particuliers dépourvus d'apport personnel. En leur présentant un solide dossier, en défendant les bons arguments et faisant jouer la concurrence, vous avez quelques chances de réussir à emprunter sans argent.

Vous n'avez pas d'apport personnel mais vous souhaitez emprunter ? C'est possible mais réservé à certains profils d'emprunteurs.

L'ESSENTIEL DU DOSSIER :

  • Crédit sans apport : les bons arguments
  • Prêt à 100 % : un dossier bien préparé
  • Des comptes bancaires bien tenus pour emprunter à 100 %
  • Prêt sans apport : l'examen de la situation professionnelle
  • Emplacement : un critère décisif pour un emprunt à 100 %
  • Crédit sans apport : quel taux d'intérêt ?
  • Prêt à 100 % : quelles garanties et quelles assurances ?

Il y a encore une dizaine d'années, il fallait forcément un apport personnel pour emprunter. Mais les temps ont changé. « Désormais, les banques acceptent de financer certains emprunteurs qui ne disposent pas de fonds propres », explique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux.com. « Même le prêt à 110 %, qui prend également en charge les dépenses annexes (droits de mutation, frais de notaire, etc.), est possible », ajoute Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Selon la Banque de France, près de 10 % des prêts immobiliers sont à 110 %.

Réservé à certains emprunteurs. Ces crédits concernent pour l'essentiel trois catégories d'emprunteur. Il s'agit d'abord de jeunes récemment entrés dans la vie active, qui n'ont pas eu le temps de mettre d'argent de côté. Deuxième profil : les particuliers qui disposent d'une solide épargne. Ils souhaitent eux aussi acheter mais en conservant leurs placements. L'emprunteur sans apport du troisième type : l'investisseur. Pour lui, financer son projet par un crédit optimise la fiscalité puisque les intérêts sont déductibles des loyers en location vide et des recettes locatives en location meublée.

Crédit sans apport : les bons arguments

Primo-accédants. Vous achetez pour la première fois ? Pour décrocher un prêt à 100 %, vous devez expliquer pourquoi vous n'avez pas d'apport. « Les jeunes fraîchement entrés dans la vie active peuvent démontrer à la banque qu'ils n'ont pas eu le temps d'épargner », explique Philippe Taboret. « Si leur situation professionnelle présente suffisamment de sécurité, s'ils sont appelés à mieux gagner leur vie dans les prochaines années, ils n'auront aucun mal à décrocher un emprunt à 100 voire à 110 %. »

Pour les banques, les primo-accédants qui présentent ce type de profil rassurant constituent une clientèle de choix. En leur accordant un prêt immobilier dans un contexte de taux très bas, elles les fidélisent pour de longues années. Elles pourront par la suite les équiper d'assurances et autres produits de placement.

Vous pouvez également expliquer votre manque d'apport par un évènement personnel comme un divorce, une maladie. La banque ne vous en tiendra pas rigueur. Pour elle, c'est votre situation financière qui compte avant tout. Si vous êtes en CDI, si vos comptes sont bien tenus (pas de découverts ni d'incidents de paiement), la banque examinera votre dossier avec bienveillance.

Vous disposez de placements financiers ? Vous marquerez des points. Votre assurance vie, vos comptes sur livrets montrent que vous êtes capable d'épargner. Ce qui rassure le prêteur. C'est aussi une garantie en cas de difficultés de remboursement : ces placements pourront être soldés pour payer tout ou partie du crédit immobilier. Vous souhaitez garder vos placements financiers et donc souscrire un prêt à 100 % ? « C'est une stratégie gagnante », estime Maël Bernier. « Emprunter sans apport à 1,60 % sur quinze ans assurances comprises et conserver un placement qui rapporte 2,50 % net est forcément une bonne affaire. »

S'endetter pour s'enrichir. Les investisseurs en locatif, on l'a dit, bénéficient d'une fiscalité favorable. Ils peuvent déduire les intérêts d'emprunt de leurs revenus fonciers en location vide et de leurs recettes locatives en location meublée. Du coup, plus ils empruntent, plus ils déduisent, plus ils diminuent leur base imposable. Ils sont donc imposés sur des revenus moins importants que ceux qui investissent sans emprunter.

Prêt à 100 % : un dossier bien préparé

Comme toute demande de crédit, une étude approfondie est menée afin de s’assurer que le financement à 110 % est réalisable. Un emprunt immobilier sans apport nécessite en effet une étude de faisabilité et la validation d'un projet de financement. En arrivant chez un banquier avec un dossier déjà monté, vous prouvez votre sérieux, votre implication et votre volonté de faire aboutir le projet.

Fournissez toutes les pièces nécessaires (avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés de compte, etc.). N'oubliez pas de joindre les documents relatifs à vos placements, documents qui rappelons-le rassureront la banque sur votre capacité à épargner.

Jouez la transparence, répondez à toutes les questions et surtout ne travestissez jamais la vérité. Avec ou sans apport, les banques cherchent à minimiser le risque qu'elles prennent en vous accordant un prêt immobilier. Elles donnent la priorité aux emprunteurs dont la situation professionnelle et financière est stable.

Si vous achetez en couple, l'un de vous deux devra être titulaire d'un contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Et c'est encore mieux si les deux emprunteurs sont en CDI. Vous êtes en CDD ou en profession libérale ? Ce sera plus difficile. Vous devrez notamment montrer à la banque que vos comptes bancaires sont bien gérés et vos ressources stables sur les trois dernières années.

Une situation financière saine. Surtout, ne vous présentez jamais avec des comptes à découvert ! Si vous avez été à découvert sur une courte période, il est préférable de reporter votre projet de quelques mois, le temps d’y remettre de l’ordre.

Plan de financement. Pour convaincre l'établissement prêteur, n'hésitez pas à réaliser une première ébauche du financement de votre projet. En clair : calculez votre mensualité et le montant emprunté en fonction de vos ressources et du prix du logement. Pour ce faire, utilisez nos calculettes. Attention : « même si l'emprunteur dispose de hauts revenus, sa mensualité ne pourra pas dépasser 35 % de son salaire, crédit à 100 % ou pas », prévient Maël Bernier. Au final, vous partirez sur une base solide pour négocier avec les établissements prêteurs.


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