Comprendre votre offre de crédit - Crédit immobilier : l'offre de crédit

L'acquisition d'un bien immobilier dépend bien souvent de l'obtention d'un ou plusieurs prêts. Une fois votre demande d'emprunt validée par la banque, celle-ci doit vous faire parvenir un document synthétisant tous les paramètres du crédit. Il s'agit de l'offre préalable de prêt.

Elle doit vous être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Véritable aboutissement de votre négociation avec le banquier, elle déroule noir sur blanc toutes les conditions relatives au crédit (du montant emprunté en passant par le taux d'intérêt et la prime de l'assurance jusqu'aux éventuelles clauses de modularité ou de remboursement anticipé). Une énumération au détail près qui vous permet aussi et surtout de comparer en toute objectivité les offres les unes avec les autres dans le cas où vous auriez sollicité plusieurs établissements financiers.

Une offre réglementée

Toute offre préalable de prêt doit contenir une série de mentions obligatoires :

L'identité des parties : celle des prêteurs comme des emprunteurs et des cautions éventuelles.

La nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro, prêt bancaire traditionnel), son objet (achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, construction d'une maison) ainsi que ses modalités de mise en oeuvre ( mise à disposition des fonds).

Le montant du prêt, son coût total, son taux effectif global et ses modalités d'indexation. Seul le taux effectif global (TEG) reflète le vrai coût d'un crédit. Contrairement au coût nominal, il intègre les intérêts perçus par la banque et la part de tous les frais annexes indirects (dossier, assurances, garanties). A ce titre, il constitue un élément de comparaison permettant de faire jouer la concurrence.

La banque doit impérativement vous fournir un tableau d'amortissement. C'est à dire un échéancier où apparaît pour chaque paiement le montant du capital amorti, celui des intérêts à payer ainsi que le montant du capital restant dû.

Dans le cas de prêt à taux variable, elle doit par ailleurs vous communiquer une notice d'information sur les conditions et modalités de variation de taux accompagnée d'une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

Les assurances exigées par la banque et leur coût. Pour vous accorder un prêt immobilier, les banques imposent systématiquement la souscription d'une assurance décès-invalidité. Son coût, qu'il soit exprimé en pourcentage du montant emprunté ou en pourcentage du capital restant dû, doit clairement être noté.

Mention doit aussi être faite de la possibilité offerte aux emprunteurs de souscrire auprès de l'assureur de leur choix, une assurance en tous points équivalente à celle proposée par l'établissement financier (loi Lagarde). Si vous adhérez au contrat groupe de la banque prêteuse, une notice précisant les modalités de mise en jeu de l'assurance doit être annexée à l'offre de prêt.

Les garanties souscrites pour pallier une éventuelle défaillance de l'emprunteur. Les principales : l'hypothèque, l'inscription en privilège de prêteur de deniers ou la caution d'une société spécialisée. Elles permettent à la banque d'être remboursée des sommes prêtées en cas d'incidents de paiement. Leur coût doit figurer dans l'offre (de façon très générale, environ 2 % du capital emprunté).

Clauses de modularités et remboursement anticipé. Les possibilités de modulation ou de report de mensualités sont propres à chaque établissement. Leur mise en oeuvre comme les frais qu'elles occasionnent doivent être détaillés.

L'application ou non de pénalités de remboursement anticipé et son pourcentage ( 3 % des capitaux restant dus sans pouvoir dépasser un semestre d'intérêts) doivent également être précisés dans l'offre. Le contrat peut en outre stipuler que les remboursements anticipés inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial sont interdits,sauf s'il s'agit du solde de ce prêt.

La durée de validité de l'offre

L'offre est valable pendant trente jours. Autrement dit l'établissement est tenu de maintenir les conditions proposées durant cette période. Rien ne lui interdit toutefois d'indiquer un délai plus long.

Les modalités de son acceptation

L'emprunteur dispose d'un délai légal de 10 jours à compter de la réception de l'offre avant de se prononcer. En aucune manière la banque ne peut exiger une réponse avant l'expiration de ce délai. Dès que vous avez signifié votre acceptation à la banque, le contrat de prêt est formé. Il ne devient définitif que si vous signez le contrat de vente au plus tard dans les quatre mois qui suivent l'acceptation de l'offre de prêt.

Le montant des frais retenus en cas d'annulation du prêt

L'offre peut être annulée si l'opération pour laquelle le prêt à été requis n'est pas réalisée dans le délai de 4 mois suivant l'acceptation. La banque peut exiger en plus du remboursement des sommes prêtées, des frais d'études dont le montant est limité à 0,75 % du montant du prêt, sans pouvoir excéder 150 €.