Comment sont calculés les taux d'intérêt ?

« Etablir le taux d'intérêt d'un prêt immobilier, c'est une problématique d'industriel », explique Sandrine Guérin, directeur des opérations financières au Crédit foncier. « La banque achète une matière première, l'argent, sur les marchés financiers à un certain taux qui rémunère le vendeur. Ensuite, elle transforme les fonds acquis en emprunt immobilier. »

Au taux de départ, la banque impute les frais de fabrication (ingénierie financière, informatique, personnel, gestion, etc.). Elle ajoute sa marge puisque, comme toutes les entreprises, son métier est de gagner de l'argent. Enfin, elle fixe le taux en fonction du risque qu'elle prend lorsqu'elle prête à un particulier. « Plus le risque client est élevé, plus le taux monte. Si le dossier est trop fragile, nous refusons de prêter. Il en va de notre intérêt, mais aussi de celui du souscripteur : son crédit immobilier ne doit pas le mettre en difficulté », signale Sandrine Guérin.

Le profil de l'emprunteur

Pour estimer le risque, la banque examine à la loupe le dossier de l'emprunteur. Elle se base sur les revenus, le montant de l'apport personnel, le reste à vivre, l'emplacement et la qualité de la maison ou de l'appartement. La durée de remboursement compte également. Pour la banque prêteuse, un crédit sur vingt-cinq ans est plus risqué qu'un prêt sur dix ans. Selon le courtier In&Fi, le premier démarre actuellement à 3,20 %, le second à 3 %.

La politique commerciale des banques

Une banque qui souhaite conserver un très bon client ou attirer de nouveaux emprunteurs jouera sur sa marge pour baisser le taux de ses emprunts immobiliers. C'est actuellement le cas : « nous constatons une offensive des établissements financiers qui cherchent actuellement à proposer les conditions de financement les plus attractives pour conquérir une nouvelle clientèle », explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques du courtier Meilleurtaux.

Révisables : moins chers que les fixes

Les taux d'intérêt des prêts à taux fixes sont plus élevés que ceux des emprunts à taux variable. Une différence qui tient au mode de financement de ces crédits immobiliers.

Calculer un prêt à taux fixe

Les crédits à taux fixes sont basés sur les taux longs des marchés financiers. Il peut s'agir de l'Obligation assimilable du Trésor à dix ans (OAT dix ans) ou du taux de l'échéance constante à dix ans (TEC 10). Les banques spécialisées dans le crédit immobilier émettent des obligations foncières, les covered bonds. Les fonds obtenus sont immobilisés pendant sept à quinze ans, voire davantage. Ce qui présente un risque, lequel est rémunéré par un taux d'intérêt plus élevé que celui des instruments financiers à court terme.

Autre élément qui détermine le taux des obligations : la loi de l'offre et de la demande. Plus la demande est forte, plus leurs taux sont bas. Or les obligations sont actuellement très recherchées par les investisseurs sur les marchés financiers puisqu'elles présentent un très faible risque par rapport aux autres placements. D'où le bas niveau des crédits immobiliers à taux fixes actuels. Selon le courtier Cafpi, ils débutent à 3 % sur quinze ans et à 3,20 % sur vingt ans au 15 septembre dernier, soit une chute de plus de 1,20 % en un an pour un gain de pouvoir d'achat immobilier de 10 %.

Calculer un prêt à taux révisable

Les révisables sont indexés sur la base des taux à court terme. Le plus souvent, il s'agit de l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate, c'est-à-dire le taux pratiqué par les banques lorsqu'elles se prêtent de l'argent entre elles) trois mois ou un an. La durée de placement des liquidités est plus courte, ce qui minore les risques et fait, par ricochet, baisser l'indice du prêt immobilier révisable puisque le niveau absolu de l'Euribor est plus bas qu'un taux fixe long terme type OAT dix ans.

Une tendance accentuée par la politique de la Banque centrale européenne (BCE). Son taux directeur influe sur le niveau des taux à court terme. Or il est maintenu au niveau historiquement bas de 1 % depuis une dizaine de mois. Résultat : les crédits révisables démarrent à 2,41 % sur quinze ans et à 2,65 % sur vingt ans selon le courtier Meilleurtaux, contre respectivement 3,80 et 4 % fin mars 2009.

Les taux d'intérêt vont-ils remonter ?

Aujourd'hui, les taux d'intérêt sont, selon l'expression consacrée, historiquement bas. D'après l'Observatoire du financement CSA Crédit Logement, la moyenne en août 2010 est à 3,40 % toutes durées de remboursement confondues, contre 5,15 % en novembre 2008, au plus fort de la tempête financière. « Les taux actuels sont des taux de crise. Ils sont certes favorables aux emprunteurs, mais ils trahissent la faiblesse d'une économie qui doit être maintenue sous perfusion », signale Sandrine Guérin.

Reprise économique : vers une hausse des taux d'intérêt ?

La BCE pourrait relever son taux directeur si l'économie repart pour limiter les risques d'inflation. Avec pour conséquence une hausse des taux des marchés financiers, donc des taux des prêts immobiliers à taux fixes comme à taux révisable. « Cette remontée ne devrait pas intervenir avant plusieurs mois et n'être que de faible ampleur. Les crédits à taux fixes devraient s'établir aux alentours de 4 % sur 15 ans début 2011 », prévoit Sandrine Allonier. Une remontée qui devrait être compensée par l'amélioration de la situation économique et la hausse du moral des Français qu'elle pourrait entraîner.