Ces crédits immobiliers qui augmentent votre pouvoir d'achat

Les banques font parfois montre d'imagination. Surtout lorsqu'il s'agit d'augmenter la capacité d'emprunt des candidats à l'achat immobilier. Elles ont ainsi développé des solutions de financement spécifiques, adaptées à la diversité de profils des candidats. Ces « nouveaux crédits » reposent sur des montages plus ou moins complexes : des prêts couplant taux fixes et révisables, associant différentes durées de remboursement ou encore assortis de modulations automatiques d'échéance. Leur finalité ? Faire baisser le taux de l'emprunt et donc le coût du crédit.

Crédit mixtes : un taux fixe ET révisable

Profiter de la sécurité des emprunts à taux fixe et du tarif attractif des prêts à taux révisable, pour obtenir un crédit immobilier plus économique... voilà l'objectif du financement à taux mixte.

Crédit mixte, mode d'emploi

« Le taux est fixe en début de remboursement, puis passe en révisable au bout de sept ou dix ans », explique Estelle Laurent, responsable de la communication du courtier Credixia. La partie à taux fixe étant consentie sur une période relativement courte, le taux est plus bas que pour un prêt au long cours. « Les crédits mixtes sont avantageux car ils sont sécurisés et leur tarif est inférieur à celui des taux fixes classiques, ce qui permet d'augmenter la capacité d'emprunt », observe Estelle Laurent.

Sur sa partie fixe, le prêt se comporte comme un prêt classique. Les modalités de remboursement sont sans surprise, taux et mensualités sont connus à l'avance. La partie révisable fonctionne à l'instar des crédits du même type. Ils sont capés, c'est-à-dire pourvus de butoirs à la hausse. Des simulations en hypothèse basse ou haute permettront d'évaluer les conséquences d'une éventuelle augmentation des taux.

Le passage à taux variable s'effectue selon deux scénarios possibles : soit les variations du taux se répercutent sur la durée de remboursement, soit elles influent sur la mensualité. Au bout d'un an de révisable, le client peut demander le passage à taux fixe : « ce dernier est déterminé en fonction de l'indice de référence auquel s'ajoute une majoration prévue dès la signature du contrat de prêt », détaille Estelle Laurent.

Qui est concerné ?

Pour l'essentiel ces crédits s'adressent à des primo-accédants. Ces derniers revendent leur bien en moyenne sept ans après son acquisition pour acheter plus grand ; ils profitent donc avant tout des avantages de la partie fixe (un taux avantageux, un capital restant dû moins important à échéance des sept années grâce à un gain sur les intérêts).

Crédit mixte : exemple chiffré

Pour un emprunt classique de 180.000 € à taux fixe accordé sur vingt ans à 4,25 % hors assurances et frais annexes, la mensualité s'élève à 1.114,62 €. En considérant un remboursement anticipé au bout de huit ans de 125.560 €, le montant des intérêts atteint 52.564 €.

Pour un crédit mixte de 180.000 € avec une première partie fixe à 3,55 % hors assurances et frais annexes sur sept ans, la mensualité s'élève à 1.048,56 €. Sur la seconde partie variable indexée sur l'Euribor trois mois, la mensualité s'élève à 1.142 €. En considérant un remboursement anticipé au bout de huit ans de 123.532 €, le montant des intérêts est de 45.314 €. Au total, sur huit ans, le gain est de 7.250 € sur le coût total des intérêts (simulation fournie par Credixia).

Prêt à paliers : deux durées pour un remboursement

Le crédit à paliers à taux fixe est un montage entre deux emprunts. Il s'agit de diviser le prêt en deux parties, l'une de courte durée, l'autre plus longue, pour faire baisser le taux moyen. « Le taux concédé sur la première ligne sera logiquement plus faible et permettra d'abaisser le taux global sur la durée de vie du crédit », avance Estelle Laurent.

Prenons l'exemple d'un prêt de 180.000 € consenti sur vingt ans. La banque réalise une première ligne de crédit sur dix ans et une seconde sur vingt ans. Les deux prêts sont lissés afin d'obtenir une mensualité constante sur toute la durée de remboursement. Les deux prêts étant libellés en taux fixe, aucune mauvaise surprise n'est à craindre.

Autre avantage : le coût de l'assurance va baisser puisqu'une partie du prêt sera assurée sur une durée plus courte. En revanche, les possibilités de modulation sont réduites par rapport aux emprunts classiques. « Le client ne pourra toutefois moduler sa mensualité à la hausse ou à la baisse qu'une seule fois et sur une seule ligne de prêt », prévient Estelle Laurent.

Qui est concerné ?

Les prêts à paliers ne sont pas autant diffusés que les autres types d'emprunts immobiliers. Mais ils tendent à se démocratiser. Une banque sur deux les propose, privilégiant toutefois une clientèle aux revenus importants, exigeante sur le taux d'intérêt et le coût global du crédit.

Crédit à paliers : exemple chiffré

Pour un prêt classique de 200.000 € à taux fixe accordé sur vingt ans à 4,05 %, la mensualité s'élève à 1.217,24 €. Le montant des intérêts atteint 92.137,60 €.

Dans l'hypothèse d'un prêt à paliers, la banque procède à un découpage en deux lignes de prêt : un prêt de 101.442 € sur douze ans à 3,65 % et un prêt de 98.558 € sur vingt ans à 4,05 %. La mensualité lissée s'élève à 1.203,64 € pendant vingt ans. Le montant des intérêts est de 88.874,56 €. L'économie réalisée est de 3.263 € sur le coût total, soit une réduction de 3,54 %.

Prêts évolutifs : monter la capacité d'endettement

Certains établissements financiers proposent un prêt dit « évolutif ». Il s'agit d'un crédit à taux fixe assorti d'une hausse automatique de l'échéance de 1 % par an. « Dans ce type de financement le taux de l'emprunt avantageux est compensé par une augmentation annuelle de la mensualité », explique Estelle Laurent. En clair : les mensualités de départ sont plus basses, ce qui permet de respecter plus facilement la barre des 33 % de capacité d'endettement. Ainsi, l'emprunteur dont la demande ne peut aboutir en raison d'un taux d'endettement limite peut décrocher son crédit.

Qui est concerné ?

« Peu usité, le crédit à paliers est accordé avec la plus grande des parcimonies par les banques. Celles-ci prennent soin de choisir les heureux élus, des jeunes à fort potentiel et des profils évolutifs, susceptibles de voir leurs revenus progresser », signale Estelle Laurent. L'emprunteur doit en effet pouvoir faire face à la hausse programmée de ses remboursements mensuels.