Immobilier
de particulier à particulier

Caution

Définition

La caution, c'est la personne ou l'organisme financier qui s'engage à payer une dette en cas de défaillance de la personne qui a contracté la dette (paiement d'un loyer, remboursement d'un prêt, etc.). La caution doit être solvable, c'est-à-dire capable de payer les dettes sur ses propres deniers et biens.

Le cautionnement ne peut être donné verbalement. Il doit nécessairement faire l'objet d'un écrit et respecter les formes imposées par la loi pour définir précisément l'étendue de l'engagement de la caution. Ainsi, par exemple, la somme pour laquelle la caution s'engage doit être inscrite en chiffres et en lettres.

Les deux types de caution

Il existe deux types de caution : 

  • la caution simple s'engage à payer les dettes après que le créancier a vainement tenté de récupérer les sommes dues auprès du débiteur, par une procédure de saisie mobilière ou sur salaire.
  • la caution solidaire est engagée plus sévèrement. En cas d'impayé, le créancier pourra poursuivre le débiteur principal, la caution ou les deux à la fois. La caution peut être tenue de payer sans même que des poursuites aient été engagées contre le débiteur principal.

Quand un bailleur loue un logement et demande un garant : il demande toujours une caution solidaire. Cela lui permet de demander le paiement du loyer à la personne qui s'est portée caution solidaire, dès le premier incident de paiement du locataire, sans avoir d'abord à le poursuivre en paiement.

Les recours de la caution contre le débiteur et le créancier

La caution dispose de recours contre le créancier et le débiteur.

  • face au créancier, la caution peut demander à négocier les conditions de remboursement, obtenir des délais de paiement. Si l'acte de caution n'est pas conforme à ce que la loi impose, la caution peut demander l'annulation de l'acte de cautionnement non valable.
  • face au débiteur, la caution dispose d'un recours subrogatoire, c'est-à-dire qu'elle se trouve investie de tous les droits dont disposait le créancier sur le débiteur. Elle peut ainsi obtenir le remboursement de la somme qu'elle a payée au créancier en paiement de la dette. En outre, la caution peut demander le remboursement des frais et intérêts et le versement de dommages-intérêts.

Location d'un logement et caution solidaire

Pourquoi demander une caution solidaire ?

Lorsqu'un bailleur loue un logement à un locataire, il peut lui demander une caution en garantie du paiement des loyers. En pratique il demande toujours que la personne se porte caution solidaire, afin de recevoir le loyer dès le premier impayé sans être obligé d'engager une action en paiement à l'égard du locataire. C'est donc beaucoup plus sécurisant pour le bailleur.

Qui peut se porter caution solidaire ?

Les parents

Comme cela engage généralement lourdement la personne qui se porte garant, ce sont très souvent les parents du locataire qui se proposent comme caution. En cas d'impayé de loyer, ils prennent le relais et versent directement le loyer au bailleur.

Mais pas seulement

Rien n'impose que ce soient les parents qui se portent caution. Ainsi, toute personne proche du locataire peut se porter caution pour lui : aussi bien un autre membre de la famille qu'un ami. Le propriétaire peut également demander plusieurs garants au locataire. Cela est conseillé en particulier lorsque la caution proposée par le locataire dispose de revenus à la limite de sa capacité à payer l'éventuelle dette du locataire.

En revanche, le bailleur ne peut pas demander de caution s'il souscrit une assurance contre le risque d'impayé de loyer, sauf dans le cas où le locataire est étudiant ou apprenti. Il doit donc choisir entre la caution solidaire et l'assurance contre le risque d'impayé de loyer ("GLI").

En matière locative, lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire, c'est la loi du 6 juillet 1989 (mise à jour régulièrement depuis, en particulier par la loi Alur du 24 mars 2014) et ses décrets d'application qui fixent le cadre juridique de la caution.

Comment vérifier que la caution est solvable ?

Le bailleur doit s'assurer que la caution dispose de revenus suffisants pour pouvoir s'engager à payer le loyer en lieu et place du locataire si besoin. Pour cela, le bailleur lui demande de justifier de ses revenus et de son activité professionnelle. Le bailleur est donc fondé à lui demander de lui fournir des documents dont la liste est fixée par un décret.

Ainsi, par exemple, le bailleur peut demander à la caution :

 - Une pièce justificative d'identité en cours de validité : une carte nationale d'identité française ou étrangère, ou un passeport français ou étranger, ou encore un permis de conduire français ou étranger.

Si la caution est une personne morale, le bailleur peut lui demander, par exemple, dans ce cas : soit un extrait Kbis de moins de trois mois, soit les statuts de la société, ainsi qu'un justificatif d'identité de la personne physique qui va représenter la société en signant l'acte de caution.

- pour justifier de son activité professionnelle, le bailleur peut demander à la personne qui se porte caution l'un des justificatifs suivants : son contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai.

Si la caution est une société commerciale, un artisan, un travailleur indépendant ou encore une profession libérale, le décret du 05/11/2015 dresse la liste de l'ensemble des justificatifs que le bailleur est en droit de lui demander.

- Pour justifier de son adresse, le bailleur peut lui demander aussi bien sa dernière quittance de loyer qu'une facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois, ou encore une attestation d'assurance logement de moins de trois mois, ou si le garant est propriétaire de sa résidence principale son dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, son titre de propriété.

- Pour justifier de ses ressources, le bailleur peut demander à la personne qui se porte caution : son dernier avis d'imposition et ses trois derniers bulletins de salaire.

Si la caution n'exerce pas une activité salariée, le bailleur peut lui demander ses deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ses ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable.

Comment rédiger un acte de caution solidaire ?

En matière de location de logement, la loi définit très précisément le contenu de l'acte de caution. Un certain nombre de mentions doivent y figurer pour que l'acte de caution soit valable. En particulier, l'acte de caution doit mentionner la durée pour laquelle s'engage le garant. C'est pourquoi il est indispensable d'utiliser un modèle type d'acte de caution conforme aux exigences de la loi : c'est le cas du modèle type de caution solidaire proposé par PAP.fr, le site d'annonces immobilières de particulier à particulier.

Il n'est donc pas possible à un bailleur de demander à la caution de se porter garant du paiement du loyer pour tout le temps que va durer la location. C'est pourquoi il faut prévoir une durée maximale d'engagement de la caution. Cela n'engage pas pour autant le locataire à rester dans le logement pour la même durée. Il peut partir à tout moment en respectant le préavis légal selon le type de location. Si le bailleur ne prend pas cette précaution, et que la durée de la caution n'est pas déterminée, celle-ci est alors en droit de résilier son engagement.

Enfin, contrairement à une idée reçue, la caution n'a pas à signer le contrat de location, mais le bailleur doit lui remettre un exemplaire du contrat de location.


© PAP.fr -

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