Immobilier
de particulier à particulier

Capacité d'emprunt

Définition :

La capacité d'emprunt représente l'effort financier qu'un acheteur est en mesure de supporter afin de financer un bien. En matière d'achat de logement, on considère que le pourcentage total des emprunts ne doit pas dépasser 33% des ressources annuelles de l'acheteur (tous revenus confondus : salaires, rentes, etc.). C'est le taux d'endettement maximal que peut supporter l'emprunteur. Au-delà, il y a risque de surendettement.

Si un ménage gagne 3.900 € par mois. Avec une capacité d'endettement qui ne doit pas dépasser 33% de ses revenus, son remboursement mensuel doit être au maximum de 1.287 € par mois.

Comment est fixé le ratio d'emprunt de l'acheteur ?

Aucune loi ne fixe ce ratio de 33%, mais c'est celui qui est habituellement retenu par les banques pour accorder un crédit aux emprunteurs qui achètent un logement. Cela permet de rembourser un crédit tous les mois tout en continuant à vivre correctement. Car l'acheteur doit pouvoir continuer à faire face à ses dépenses quotidiennes tout en remboursant son crédit.

Cela ne signifie pas pour autant que la banque auprès de laquelle un acheteur sollicite un prêt immobilier est tenue de le lui accorder si le prêt en question génère un endettement dans la limite de ce ratio ! C'est un des indicateurs qu'utilisent les établissements de crédit pour savoir si le prêt sollicité est raisonnablement remboursable par l'acheteur.

Il se peut donc qu'une banque accorde un prêt alors que ce ratio est dépassé au moment où l'emprunteur sollicite son emprunt, ou au contraire qu'elle refuse de lui accorder car son dossier est par ailleurs trop fragile.

Comment calculer la capacité d'emprunt ?

Pour vérifier la capacité d'emprunt d'un acheteur, l'établissement de crédit prend en compte l'ensemble des revenus de l'emprunteur, aussi bien les salaires nets que les éventuels autres revenus (revenus locatifs, pensions alimentaires...) à l'exception, toutefois, des allocations familiales. Sont retirées ensuite de ce total les charges qui pèsent sur l'emprunteur telles que des remboursements de prêt immobilier, ou des prêts à la consommation.

Notre conseil : pour booster son dossier de crédit, un candidat à l'emprunt a donc intérêt à solder ses autres prêts en cours, en particulier s'il a des prêts à la consommation !

Une fois le total des revenus de l'emprunteur établi, il faut le diviser par le nombre de mois et le multiplier par le taux d'endettement, soit 33 %. Vous obtenez ainsi votre capacité d'emprunt. C'est à partir de la somme que vous pouvez rembourser chaque mois que les banques vont pouvoir calculer le montant total que vous pouvez emprunter selon la durée pour laquelle vous êtes prêt à vous engager.

Les autres critères de la capacité d'emprunt

Pour étudier votre demande de crédit, la banque ne va pas se contenter de vérifier que vous n'êtes pas au-delà du taux d'effort maximal. Elle va prendre en compte un ensemble de critères dont elle établit la liste discrétionnairement.

C'est pourquoi l'emprunteur doit lui fournir un dossier complet lorsqu'il sollicite un prêt, afin de permettre à l'établissement de crédit d'étudier son profil : a-t-il un apport personnel ? A-t-il des revenus réguliers ? Est-il capable d'économiser chaque mois ? Son compte est-il toujours suffisamment approvisionné pour faire face à ses dépenses ? A-t-il tendance à souscrire des prêts à la consommation qui peuvent à tout moment diminuer sa capacité de remboursement ? …

L'emprunteur a donc intérêt à se montrer sous son meilleur profil pour rassurer la banque et lui permettre d'être convaincue qu'il va être capable de rembourser son crédit. N'oubliez pas que les crédits immobiliers sont le plus souvent remboursés sur du long terme : 15, 20, ou 25 ans. La banque va  se projeter dans l'avenir et essayer de déterminer si l'emprunteur sera en mesure de rembourser ses mensualités pendant toute la durée de remboursement à venir.

Si l'emprunteur est en CDI, qu'il fait preuve de stabilité professionnelle, qu'il gère bien ses comptes (sans découvert !) et qu'il démontre qu'il a su économiser en finançant une partie de son achat à l'aide d'un apport personnel, cela représente des indicateurs très positifs pour l'établissement de crédit.

Une capacité d'emprunt supérieure à 33%

Pour certains emprunteurs, la capacité d'emprunt peut excéder le taux d'effort de 33% dès l'instant où leur reste à vivre est estimé suffisant par la banque. Cela concerne les emprunteurs dont les revenus sont suffisants pour leur permettre de faire face aux besoins de la vie courante tout en s'endettant au-delà du taux d'effort concerné. N'oublions pas que le taux d'effort s'apprécie dans son contexte.

Si le revenu dont dispose l'emprunteur après remboursement de sa mensualité de crédit est suffisant pour couvrir ses dépenses de la vie courante, et que par ailleurs il présente les caractéristiques usuelles (apport personnel, bonne capacité de gestion des comptes, comptes positifs, pas d'achats excessifs et intempestifs…) la banque peut lui proposer un crédit dépassant le ratio de 33%. Selon les cas il peut atteindre 40%, voire plus !

Comment connaître sa capacité d'emprunt ?

En faisant des simulations. Le plus simple est d'utiliser des calculettes qui permettent, à partir de vos critères, de faire des simulations.

Notre site PAP.fr propose un ensemble de calculettes de crédit qui vous permettent de faire les simulations suivantes : 

  • Calcul d'une mensualité : cette calculette permet d'évaluer les mensualités de remboursement d'un crédit en indiquant le montant de l'emprunt, le taux d'intérêt et la durée du prêt.
  • Calcul du montant maximal de l'emprunt : en indiquant le montant que vous êtes en mesure de rembourser tous les mois (vous indiquez ici votre capacité d'emprunt moyenne, c'est-à-dire 33% de vos revenus), le taux d'intérêt moyen en vigueur et la durée pendant laquelle vous êtes prêt à rembourser votre crédit, vous pouvez estimer le montant maximal que vous pouvez emprunter.
  • Calcul de la durée de l'emprunt : cette calculette vous permet d'estimer la durée de votre emprunt en indiquant la mensualité que vous pouvez rembourser (vous indiquez ici votre capacité d'emprunt moyenne, c'est-à-dire 33% de vos revenus), le montant que vous souhaitez emprunter et le taux d'intérêt moyen en vigueur.
  • Calcul du capital restant dû : à partir du montant emprunté, du taux d'intérêt légal, de la date et de la durée de l'emprunt. Cela vous permet de savoir combien vous devez encore à la banque si vous avez déjà commencé à rembourser un crédit.
  • Visualisez le tableau d'amortissement de votre crédit : ce simulateur vous permet de voir toutes vos échéances de paiement avec la part de capital remboursée, la part d'intérêts d'emprunt et le capital qui reste à devoir pour chaque mois de remboursement de votre prêt. Ces montants sont calculés à partir du montant de l'emprunt, du taux d'intérêt de la date et de la durée de l'emprunt.



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