Immobilier
de particulier à particulier

Assurance crédit

La plupart des acquéreurs financent l'achat d'un bien immobilier par un crédit immobilier. Or, de manière quasi systématique, la banque va imposer à cette occasion la souscription d'une assurance crédit qui la protège mais qui protège également l'emprunteur, en cas de difficultés de remboursement des mensualités du prêt.
En réalité, il existe deux assurances : l'une, obligatoire, dite « décès invalidité », qui protège en cas de soucis de santé graves et l'autre, facultative, dite « perte d'emploi », qui protège en cas de chômage.

L’assurance décès-invalidité

Indispensable, cette assurance prend en charge les mensualités de remboursement en cas d’incapacité temporaire ou totale de travail ainsi qu’en cas de décès de l’emprunteur ou de son conjoint. Son coût est inclus dans votre mensualité et est compris entre 0,1 et 0,40 % par an du capital initialement emprunté. Il peut parfois être plus élevé (jusqu’à 1 % par exemple) en cas de problèmes médicaux spécifiques. Toutefois, quand ces derniers sont jugés trop graves, l’assurance peut vous être refusée. C’est pourquoi vous devez remplir un questionnaire médical afin de connaître au mieux votre état de santé.

Il faut remplir le questionnaire médical avec exactitude car toute omission ou passage mensonger peut coûter cher. En effet, en cas de problèmes ultérieurs, l’assurance peut refuser d'indemniser !

L’assurance décès-invalidité prend à sa charge les mensualités de remboursement pour une période d’incapacité de travail donnée, après un délai de carence généralement fixé à quatre-vingt-dix jours. Elle assure le règlement du solde du prêt en cas d’incapacité totale ou de décès.

S’assurer quel que soit son état de santé. La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) élargit l’accès à l’assurance aux personnes qui se voyaient jusque-là opposer des refus de prêt immobilier en raison de leur état de santé ou de leur handicap. C’est le cas, par exemple, des personnes ayant eu un cancer, une cardiopathie… Ces personnes peuvent demander à bénéficier d’un prêt immobilier d’un montant maximal de 320.000 € accordé selon leur capacité d’endettement, et à condition d’être âgées au plus de soixante-dix ans à l’échéance de remboursement du prêt.

La délégation d'assurance. Il est possible et toujours judicieux de faire jouer la concurrence entre compagnies d’assurances. En effet, des réformes successives (notamment les lois Lagarde et Hamon) permettent de faire appel à une autre assurance que celle proposée par votre banque ; c'est ce qu'on nomme la délégation d'assurance. C'est l'occasion d’obtenir de meilleurs tarifs et/ou de trouver une assurance parfaitement ajusté à votre profil (âge, santé, profession) et à votre prêt.
La faculté de changer d'assurance pourrait être encore facilitée par le Projet de loi relatif à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, dit Sapin 2, en cours de discussion au Parlement.

L’assurance perte d’emploi

Le prêt immobilier peut être assorti d'une autre assurance : celle qui garantit toute perte d’emploi du salarié. En règle générale, l’assurance chômage n’est pas bon marché. Explication à ce phénomène, le caractère facultatif de cette assurance entraîne une faible mutualisation des risques, tous les emprunteurs ne souscrivant pas, loin s’en faut, cette garantie. Cela oblige par conséquent les assureurs à répartir son coût sur un faible nombre d’assurés, d’où son prix élevé. Toutefois, le coût d’une assurance perte d’emploi est variable d’une compagnie à une autre. Certaines calculent son coût en fonction des mensualités de remboursement (entre 1 % et 7 % par mois), d’autres en fonction du capital emprunté (entre 0,1 % et 0,7 % par an). Autre système proposé par certains, celui qui vous rembourse, en fin de prêt, 50% des primes d’assurance versées si vous n’avez jamais mis en œuvre cette garantie pendant toute la durée du crédit.

Une des particularités d’une assurance chômage, c’est qu’elle n’est pas opérationnelle tout de suite : avant d’être indemnisé, vous devez laisser passer des délais de carence et de franchise plus ou moins longs selon les contrats.

Le délai de carence. Le délai de carence, qui court à compter de la souscription du prêt, est une période pendant laquelle vous n’avez droit à aucune indemnité si vous perdez votre emploi. Pourquoi ? Pour éviter tout simplement qu’un emprunteur qui se trouve dans une situation professionnelle risquée, voire délicate, au moment de la souscription du prêt, n’opte, systématiquement, pour la garantie « perte d’emploi ». Ce délai d’attente ou de carence varie en fonction des contrats d’assurance : de 6 à 12 mois à compter de la signature du prêt. Imaginons que vous avez signé un prêt le 12 juin et que vous perdiez votre emploi le 29 octobre de la même année, il sera inutile de réclamer une quelconque indemnité, cette dernière vous sera systématiquement refusée.

Le délai de franchise. Tous les établissements prévoient, à compter du jour où vous touchez les indemnités chômage, une période pendant laquelle vous ne serez pas indemnisé. Elle varie selon les contrats entre 3 et 6 mois. C’est seulement après cette période, si vous n’avez toujours pas retrouvé un emploi, que l’assurance remboursera vos mensualités à votre place.

Un licenciement qui intervient par exemple le 2 septembre avec un préavis de 3 mois. Compte tenu du délai de franchise, l’assurance ne commencera à vous indemniser qu’à partir du 2 mars dans le meilleur des cas ou du 2 juin, soit neuf mois après votre licenciement dans le pire des cas !

La période d’indemnisation. Celle-ci varie d’une manière importante entre les différents contrats. Elle oscille généralement entre 12 et 36 mois pour une même période de chômage.


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