Immobilier
de particulier à particulier

Prêt conventionné (PC)

Un prêt conventionné est un prêt immobilier à vocation « sociale » qui bénéficie d'une aide à la pierre et/ou dont le taux est plafonné et les caractéristiques sont réglementées. Il existe trois prêts conventionnés :

  • le prêt conventionné (PC) ;
  • le prêt à l'accession social (PAS) ;
  • le prêt social de location-accession (PSLA).

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné est un crédit immobilier qui finance à 100% l'acquisition d'une résidence principale.

Les opérations finançables par le prêt conventionné

Le prêt conventionné peut financer :

  • l'achat ou la construction d'un logement neuf ;
  • l'achat d'un logement ancien sans obligation de travaux ;
  • l'agrandissement (extension ou surélévation) d'un logement ancien ;
  • certains travaux d'amélioration d'un logement ancien : travaux d'économie d'énergie ou travaux d'adaptation aux besoins des personnes handicapées.

Le logement doit constituer la résidence principale de l'emprunteur, c'est-à-dire le centre de ses intérêts personnels, professionnels et familiaux et doit, sauf exceptions (raison de santé ou raison professionnelle) être habité au moins huit mois par an. Le logement ne doit donc pas être mis en location, sauf exceptions (pour un motif grave personnel ou professionnel) et à des conditions sociales (plafonnement du loyer perçu).
En cas de vente, le PC doit être immédiatement remboursé, sauf s'il est, avec l'accord de la banque, transféré pour l'acquisition d'une nouvelle résidence principale.

Le PC peut également financer un logement destiné dès le départ à la location. Dans cette hypothèse, le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés et celui-ci peut percevoir l'APL s'il s'agit d'un logement ancien. Dans le neuf, la location peut aussi faire l'objet d'un conventionnement mais ce n'est pas obligatoire.

Les caractéristiques du prêt conventionné

Le prêt conventionné peut financer l'intégralité du coût du logement ; un apport personnel n'est donc pas indispensable. Le PC peut être cumulé avec le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action logement ou un prêt épargne logement.

Par ailleurs, le prêt conventionné n'est pas soumis à condition de ressources ; tous les emprunteurs peuvent donc y prétendre. A la condition de respecter un plafond de ressources, le PC ouvre droit à l'APL accession.

Taux. Le taux du prêt conventionné est plafonné, qu'il s'agisse d'un PC à taux fixe ou à taux variable.  

 Durée du prêt  Taux fixe au 01/10/2016  Taux variable au 01/10/2016
Inférieure ou égale à 12 ans  2,60%  2,60%
De 12 et 15 ans  2,80%  2,60%
De 15 et 20 ans  2,95%  2,60%
Supérieure à 20 ans  3,05%  2,60%

Durée. Le prêt conventionné est d'une durée initiale de 5 à 30 ans. En cours de prêt la durée peut être réduite mais aussi allongée jusqu'à 35 ans.

Renégociation en cas de difficulté. En cas de difficulté de remboursement, l'emprunteur peut, avec l'accord de la banque, obtenir une baisse du taux d'intérêt ou un allongement de la durée du prêt.

Le prêt à l'accession social (PAS)

Le prêt à l'accession social (PAS) est très semblable au PC puisqu'il s'agit également d'un crédit immobilier qui peut financer 100% du prix d'achat d'un logement neuf ou ancien à usage de résidence principale.
Le PAS ouvre droit à l'APL accession qui vient alléger substantiellement la charge du remboursement.

Le prêt à l'accession social est accordé sous condition de ressources

A la différence du PC, le PAS est octroyé sous condition de ressources. Les montants varient selon la zone géographique et le nombre de personnes.

Plafonds de ressources (1) pour obtenir un PAS en 2016
Nombre d'occupantsZone A (2)Zone B1 (2)Zone B2 (2)Zone C (2)
1 personne37.000 €30.000 €27.000 €24.000 €
2 personnes51.800 €42.000 €37.800 €33.600 €
3 personnes62.900 €51.000 €45.900 €40.800 €
4 personnes74.000 €60.000 €54.000 €48.000 €
5 personnes85.100 €69.000 €62.100 €55.200 €
6 personnes96.200 €78.000 €70.200 €62.400 €
7 personnes107.300 €87.000 €78.300 €69.600 €
8 personnes et plus118.400 €96.000 €86.400 €76.800 €

(1) Les ressources sont la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt (ressources 2014 pour une offre de prêt émise en 2016).
(2) On distingue quatre zones géographiques (A, B1, B2 et C) en fonction du caractère plus ou moins tendu du marché et du niveau plus ou moins élevé des prix. Pour connaître la zone dans laquelle vous aller acquérir, il vous suffit de consulter le zonage complet fixé par l'arrêté du 30 septembre 2014.

Le neuvième du coût total de l'opération ne doit pas dépasser le montant fixé dans le tableau ci-dessus. En effet, si le coût total de l'opération divisé par neuf dépasse le revenu fiscal de référence correspondant à votre situation dans ce tableau, vous ne pouvez pas prétendre au prêt à taux zéro. Ce ratio met en évidence une augmentation importante des moyens de l'emprunteur entre l'année N-2 et celle de la demande de prêt qui ne justifie pas le recours au PTZ. En définitive, les ressources à prendre en compte s'entendent du plus élevé des deux montants suivants :
- la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement ;
- le coût total de l'opération divisé par neuf.
Ensuite, les ressources ainsi calculées ne doivent pas excéder les montants tels que prévus dans le tableau.

Taux. Le taux du prêt à l'accession sociale est plafonné, qu'il s'agisse d'un PAS à taux fixe ou à taux variable.  

 Durée du prêt  Taux fixe au 01/10/2016  Taux variable au 01/10/2016
Inférieure ou égale à 12 ans 2,60% 2,60%
De 12 et 15 ans  2,80% 2,60%
De 15 et 20 ans 2,95% 2,60%
Supérieure à 20 ans 3,05% 2,60%

Durée. Le prêt conventionné est d'une durée initiale de 5 à 25 ans mais le contrat de prêt peut prévoir une durée allant jusqu’à 35 ans.

Sécurisation. En cas de perte d'emploi, l'emprunteur peut obtenir, avec l'accord de la banque, le report en fin de prêt d'une fraction des mensualités du prêt.

Le prêt social de location-accession (PSLA)

Le prêt social de location-accession (PSLA) est un prêt conventionné très particulier puisqu'il finance l'achat d'un logement neuf à usage de résidence principale par le biais d'un contrat de location-accession. Ce contrat prévoit l'achat du logement après une phase locative pendant laquelle l'accédant verse une redevance correspondant pour partie à la jouissance des lieux et pour partie à l'acquisition du bien.
Ce type de contrat permet aux ménages modestes d'accéder progressivement à la propriété en versant une mensualité adaptée à leur situation. Par ailleurs, au stade de la levée d'option l'accédant garde la possibilité de ne pas acheter.

Pour en savoir plus sur le Prêt social de location-accession (PSLA)


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