Le prêt à taux zéro « plus » (PTZ + ) en 2012

Plus de 350.000 prêts à taux zéro % « Plus » (« PTZ + ») ont été distribués en 2011 ! Victime de son succès, il a été jugé trop couteux pour les finances publiques dans un contexte de rigueur budgétaire, mais aussi critiqué pour participer à la hausse des prix de l'immobilier. Pour ces raisons, il a été réformé et l'enveloppe globale qui lui est consacrée a été divisée par trois.
En conséquence, depuis le 1er janvier 2012, le PTZ + est :

• supprimé dans l'ancien (sauf exception) ;
• soumis à condition de ressources dans le neuf (seuls les ménages les plus aisés en sont exclus). Par ailleurs, les montants octroyés sont très légèrement diminués par rapport à l'année 2011.

Les caractéristiques du prêt à taux zéro « plus » (PTZ + ) en 2012

En 2012, le PTZ + reprend l'architecture du prêt telle qu'elle existait l'année passée : il s'agit toujours d'un prêt sans intérêts réservé comme précédemment aux primo-accédants, c'est-à-dire à ceux qui acquièrent leur première résidence principale. Le prêt à taux 0 % « plus » se veut :

• simple : l'aide est versée dès l'acquisition et son montant peut être aisément déterminée par avance ;
• puissant : les montants octroyés, bien qu'en légère diminution par rapport à 2011, demeurent importants (jusqu'à 136.420 € !) ;
• plus social : accordé sous conditions de ressources, le PTZ + est maintenant réservé aux personnes aux revenus modestes et intermédiaires ;
• familial : la composition du foyer fiscal est prise en compte pour la détermination de la durée de remboursement et de son éventuel différé ;
• en phase avec le marché : les montants obtenus sont plus importants dans les zones « tendues », c'est-à-dire là où les prix sont les plus élevés et les besoins de constructions nouvelles les plus criants.
• écologique : la construction, l'achat neuf ou sur plans d'un logement « BBC » permet d'obtenir un prêt plus important que pour un logement respectant seulement les normes énergétiques en vigueur. Le prêt à taux 0 % + comporte donc « une reconnaissance de la valeur verte du logement ».

Les personnes éligibles au prêt à taux zéro « plus » (PTZ + ) en 2012

Le PTZ + est accordé aux particuliers primo-accédants sous conditions de ressources

Le prêt à taux zéro « plus » est réservé aux primo-accédants, sauf exceptions

Le PTZ + est ouvert aux personnes physiques (les particuliers). Les personnes morales (une société civile immobilière par exemple) ne peuvent donc pas y prétendre. Par ailleurs, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant votre demande de prêt. Ce qui signifie qu'à quelques exceptions près (invalidité grave, catastrophe naturelle ou technologique ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive la résidence principale précédente), cette aide s'adresse à ceux qui achètent pour la première fois, les « primo-accédants ».

Le prêt à taux zéro « plus » est accordé sous conditions de ressources

Grande nouveauté, l'octroi du PTZ + est, depuis le 1er janvier 2012, soumis au respect par l'emprunteur de plafonds de ressources. Ceux-ci sont toutefois suffisamment importants pour permettre aux ménages aux revenus modestes mais aussi intermédiaires de bénéficier du prêt (soit jusqu'à 4.000 € de revenu mensuel pour un célibataire et jusqu'à 8.000 € de revenu mensuel pour un couple avec deux enfants) ; seules les personnes les plus aisées sont finalement exclues du prêt à taux 0 % « plus ». En conséquence, vous pouvez le plus souvent prétendre au prêt à taux zéro dès lors qu'il s'agit d'acheter ou de faire construire votre résidence principale en accession à la première propriété.
En 2012, les plafonds de ressources sont les suivants :

	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 personne	43.500 €	30.500 €	26.500 €	26.500 €
2 personnes	60.900 €	42.700 €	37.100 €	37.100 €
3 personnes	73.950 €	51.850 €	45.050 €	45.050 €
4 personnes	87.000 €	61.000 €	53.000 €	53.000 €
5 personnes	100.050 €	70.150 €	60.950 €	60.950 €
6 personnes	113.100 €	79.300 €	68.900 €	68.900 €
7 personnes	126.150 €	88.450 €	76.850 €	76.850 €
8 personnes et plus	139.200 €	97.600 €	84.800 €	84.800 €

Les ressources sont la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt (ressources 2010 pour une offre de prêt émise en 2012). Les montants varient selon la zone géographique et le nombre de personnes.

Attention : le dixième du coût total de l'opération ne doit pas dépasser le montant fixé dans le tableau ci-dessus. En effet, si le coût total de l'opération divisé par dix dépasse le revenu fiscal de référence correspondant à votre situation dans ce tableau, vous ne pouvez pas prétendre au prêt à taux zéro. Ce ratio permet de mettre en évidence une augmentation substantielle des moyens de l'emprunteur entre l'année N-2 et celle de la demande de prêt qui ne justifie pas le recours au PTZ +. En résumé, les ressources à prendre en compte s'entendent du plus élevé des deux montants suivants :

• la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement ;
• le coût total de l'opération divisé par dix.

Ensuite, les ressources ainsi définies ne doivent pas dépasser les montants tels que prévus dans le tableau.

Enfin, les revenus du ménage sont également pris en compte, comme c'était déjà le cas en 2011, pour calculer la durée de remboursement du prêt et pour déterminer si l'emprunteur bénéficie ou non d'un différé de remboursement.

Les logements éligibles au prêt à taux zéro « plus » (PTZ + ) en 2012

Le PTZ + est réservé à l'acquisition d'une résidence principale neuve, sauf exceptions.

Le prêt à taux zéro « plus » finance l'achat d'un logement neuf, sauf exception

Depuis le 1er janvier 2012, le PTZ + est supprimé dans l'ancien, sauf exception (voir-ci-dessous). Il est donc réservé au neuf pour lequel il finance :

• la construction d'un logement (achats sur plans, contrat de construction de maison individuelle, etc.), accompagnée, le cas échéant, de l'acquisition du terrain destiné à la construction de ce logement ;
• l'acquisition d'un logement neuf achevé en vue de sa première occupation ;
• l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation ;
• l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf (hypothèse d'une réhabilitation lourde). Le PTZ + ne peut être obtenu pour ce type d'investissement qu'à compter du 1er juin 2012.

Le prêt à taux zéro « plus » est réservé à l'achat d'une résidence principale

Le PTZ + ne peut financer, en principe, que l'acquisition de votre résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an et qui constitue le centre de vos intérêts personnels, professionnels et familiaux. Le logement doit être effectivement occupé à titre de résidence principale dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure.

La mise en location n'est rarement possible dans le cadre du prêt à taux zéro « plus »

Le logement financé par le PTZ + doit être utilisé à usage de résidence principale, tant que le prêt n'est pas totalement remboursé ; il ne peut en principe être mis en location. Toutefois, par exception, le logement peut être loué mais uniquement si la location est motivée par la survenance de l'une des situations suivantes :

• une occupation prochaine au moment de la retraite ;
• une mobilité professionnelle entrainant un trajet d'au moins 50 kilomètres ou un temps de trajet aller d'au moins 1H30 ;
• une situation de chômage de plus d'un an ;
• une invalidité grave ;
• le décès, le divorce ou la rupture d'un Pacs.

Par ailleurs, quelle que soit l'hypothèse, la location doit être d'une durée maximale de six ans et le loyer ainsi que les ressources du locataire sont plafonnés (plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social).

Combien emprunter avec le prêt à taux zéro « plus » (PTZ + ) ?

Le montant du PTZ +, qui peut atteindre plus de 136.000 €, varie en fonction :

• du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Le statut marital n'a aucune incidence ; seul le nombre de personnes appelées à vivre dans la maison est pris en compte. En outre, aux yeux de la réglementation, un enfant à naître est considéré comme faisant déjà partie du ménage, ce qui permet aux particuliers qui se trouvent dans cette situation d'emprunter davantage.
• de la localisation du logement. Dans les zones « tendues » (1), c'est-à-dire celles ou les prix sont élevés car il y existe un déséquilibre entre l'offre et la demande, les montants octroyés sont beaucoup plus importants ;
• de la performance énergétique globale du logement. Un logement « BBC 2005 » (2), qui est très économe en énergie permet d'obtenir un prêt plus important qu'un logement non BBC.

(1)Le zonage complet déterminant le montant du PTZ + est fixé par l'arrêté du 29 avril 2009.

(2) un logement BBC est un logement "bâtiment basse consommation", c'est-à-dire dont la performance énergétique est en avance sur la règlementation thermique en vigueur.

En pratique, le montant du prêt est égal à une quotité (un pourcentage) du coût total réel de l'opération (prix d'achat ou coût de la construction et, le cas échéant, de l'acquisition du terrain) retenu dans la limite d'un plafond. En zone A, la plus chère, le montant du PTZ + peut atteindre :

• 136.420 € pour une famille de cinq personnes et 59.280 € pour un célibataire si le logement dispose du label « BBC 2005 » ;
• 93.340 € pour une famille de cinq personnes et 40.560 € pour un célibataire si le logement est non BBC.

Vous pouvez calculer le montant de votre prêt à taux 0 % « plus » ainsi que ses modalités de remboursement en utilisant le simulateur mis en place par le Ministère de l'Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement.

Comment obtenir le prêt à taux zéro « plus » (PTZ + ) en 2012 ?

Le PTZ + est mis en place par les banques qui ont passé une convention avec l'Etat ; en pratique la quasi-totalité des banques le distribue et vous pouvez choisir celle de votre choix. Comme pour tout autre prêt immobilier, la banque peut assortir l'octroi du prêt d'une garantie de remboursement (hypothèque par exemple) et peut exiger la souscription d'une assurance décès-invalidité.

Enfin, il ne peut être accordé qu'un seul prêt à taux zéro « plus » pour un même achat.