Immobilier
de particulier à particulier

La réduction d'impôt Pinel

Le dispositif d’investissement locatif « Pinel » permet simultanément de défiscaliser (réduire son impôt sur le revenu jusqu’à 6.000 €/an) et de se constituer un capital immobilier (acquisition d’un logement neuf).
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, il suffit de louer le logement pendant au moins six ans en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Réduction d’impôt Pinel : quels investisseurs ?

 Peuvent investir en Pinel :

  • les particuliers fiscalement domiciliés en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer ;
  • ces mêmes particuliers peuvent aussi investir par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI).

Réduction d’impôt Pinel : quels logements ?

Investir en Pinel, c'est acheter un logement neuf situé dans certaines zones.

Un logement neuf

La défiscalisation Pinel impose d’investir dans un logement neuf ou assimilé. En pratique sont essentiellement concernés :

  • l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (achat sur plans d’un appartement ou d’une maison individuelle) ;
  • la construction d'une maison individuelle ;
  • l’acquisition, en vue de sa réhabilitation lourde, d’un logement vétuste ne répondant pas aux caractéristiques de décence.

 Un logement situé en ville

Le logement doit être situé dans une commune des zones A bis, A ou B1 et, par exception, en zone B2 si le préfet l’a décidé. Il n'est donc pas possible d'investir dans les zones rurales et les petites communes. Pour savoir si vous pouvez bénéficier du Pinel dans telle commune et déterminer son zonage, il faut consulter l’arrêté du 30 septembre 2014.

L'emplacement est primordial ! Il ne s'agit pas seulement d'un produit financier mais aussi et surtout de l'achat d'un logement dont il faut impérativement, en se déplaçant, vérifier l’attractivité (qualité de l'environnement, proximité des transports, des commerces, des loisirs, des écoles, etc.). En résumé, il faut tout simplement répondre soi-même à la question : « aurais-je envie d'habiter ici ? ».

Réduction d’impôt Pinel : quel avantage fiscal ?

En investissant en Pinel, vous bénéficiez d'une réduction de l’impôt sur le revenu  :

  • de 12 % du prix du logement pour un engagement initial de location de six ans ;
  • de 18 % du prix du logement pour un engagement initial de location de neuf ans.

Le dispositif Pinel peut même être prorogé jusqu'à douze ans ; la réduction d’impôt atteint alors 21 % du prix du logement.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix du logement dans la limite de 5.500 €/m² de surface habitable sans pouvoir dépasser 300.000 €. L’avantage fiscal peut donc par exemple atteindre sur neuf ans 54.000 €, soit 6.000 €/an.

Si le montant de votre impôt sur le revenu ne suffit pas à absorber la réduction d’impôt, le solde, non reportable, est perdu. Pour bénéficier pleinement de l'avantage fiscal, il faut donc être suffisamment imposé !

 Vous achetez en 2016 un logement neuf de 90 m² d’une valeur de 320.000 €. Pour un engagement initial de location de neuf ans, la réduction d’impôt s’élève à : 300.000 x 18 % = 54.000 €. Elle est étalée sur neuf ans, à raison de 6.000 €/an et réduit votre impôt sur le revenu des années 2016 à 2024.

Calculer votre réduction d’impôt

Réduction d’impôt Pinel : quelle location ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, il faut louer le logement en respectant certaines conditions.

Réduction d’impôt Pinel : quel locataire ?

Choisir son locataire se fait librement sous réserve :

            • de ne pas louer à un membre de son foyer fiscal. A cette condition, il est permis de louer à un ascendant ou un descendant, un enfant par exemple ;
            • que le locataire utilise le logement à usage de résidence principale ;
            • que le locataire dispose de revenus inférieurs à un plafond qui varie selon la composition du ménage et la situation géographique du logement (bonne nouvelle : la grande majorité des locataires est éligible car le plafond est élevé).

Réduction d’impôt Pinel : quel contrat de location ?

Dans le cadre du dispositif Pinel, le logement doit être loué nu (on dit aussi « vide » ou « non meublé » ) pendant au choix six ou neuf ans, de manière effective et continue. Les locations meublées ou saisonnières sont donc interdites.

Dans le cadre du dispositif Pinel, vous signez avec le locataire un contrat de location vide classique, soumis à la loi du 6 juillet 1989. La durée du bail est de trois ans renouvelable. Il n’existe donc pas de formulaire de contrat spécifique au dispositif Pinel !
Vous pouvez vous procurer un modèle type de bail auprès de PAP.fr, par téléchargement, par correspondance (téléphone : 01.40.56.35.35) ou sur place dans l'une de nos antennes.

Réduction d’impôt Pinel : quel loyer ?

Vous devez respecter des plafonds de loyers légèrement inférieurs aux loyers de marché. Pour un bail signé en 2016, les plafonds (1) mensuels de loyer hors charges par mètre carré habitable sont les suivants :

 Zone A bis  Zone A  Zone B1  Zone B2
 16,83 €/m²  12,50 €/m²  10,07 €/m²  8,75 €/m²

 (1) Les plafonds de loyer peuvent être réduits par le préfet ; pour savoir si vous êtes concerné, consultez le site www.logement.gouv.fr 

Les plafonds de loyers ci-dessus sont ensuite « corrigés » par un coefficient multiplicateur pour tenir compte de la surface du logement. La formule est la suivante : 0,7 + (19 / S), « S » étant la surface habitable du logement. Le correctif est plafonné à 1,2.
La surface à prendre en compte est la surface habitable (appelée aussi « surface loi Boutin ») à laquelle on ajoute la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, sous-sol, balcon, loggia, véranda, varangue, etc.).

Un 2 pièces de 35 m² situé à Suresnes (zone A bis) peut être loué au maximum à :
- 0,7 + (19/35) = 1,24 ramené à 1,2 ;
- plafond de loyer mensuel par m² corrigé :16,83 X 1,2 = 20,196 € ;
- loyer maximum : 35 X 20,196 = 706,86 €/ mois

Avant d’investir en Pinel, il faut bien évidemment étudier le niveau local des loyers pour vérifier si le loyer pourra ou non être fixé au plafond et, plus généralement, si le plafond de loyer est compatible avec les réalités locales.

Réduction d’impôt Pinel : que faire après ?

A la fin de l’engagement initial de location de six ou neuf, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

            • continuer de louer en Pinel jusqu’à neuf ou douze ans pour bénéficier au maximum de la réduction d’impôt (jusqu’à 21 % du prix d’achat) ;
            • poursuivre la location mais en dehors du Pinel pour percevoir des loyers sans avoir à respecter des plafonds de loyers et de ressources ;
            • vendre le logement en espérant réaliser une plus-value ;
            • reprendre le logement pour y habiter ou y faire habiter un proche.


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