Immobilier
de particulier à particulier

Immobilier : 7 idées pour aider ses enfants à se loger

Indivision, investissement Pinel, céder les droits de son plan épargne logement... découvrez sept dispositifs efficaces pour faciliter l'accès au logement de vos enfants.

Et si vous aidiez vos enfants à se loger ? L’idée n’est pas nouvelle. Mais ces dernières années, face à la montée des prix et à la frilosité des banques à prêter aux profils les plus fragiles, le soutient des parents devient un moteur majeur de l’accession à la propriété. Selon votre situation et vos envies, plusieurs solutions sont envisageables. Monétisation de sa résidence principale, achat en indivision, prêt familial… on passe en revue les dispositifs à votre disposition pour loger votre enfant.

1- Acheter pour louer à vos enfants

L’investissement locatif est un placement intéressant pour loger ses enfants. Le dispositif Pinel vous permet ainsi d’acheter un logement pour le louer à un membre de votre famille. Les avantages sont nombreux. Vous bénéficierez d’une réduction d’impôt qui s’élèvera au minimum à 12% du prix du logement si vous louez six ans (cela montera à 18% si vous louez neuf ans et à 21% si vous louez douze ans). Concernant le montant des loyers, il est encadré par un plafond et un plancher. Vous pouvez donc accorder à votre enfant un loyer modéré. Evidemment, il y a des limites. Vous ne pourrez pas dépasser une réduction de 30% du loyer médian. Pour pouvoir être locataire, votre enfant doit obligatoirement être détaché du foyer fiscal, être majeur et ne pas toucher d’aides aux logements (APL, ALS…). Il faudra également que ses revenus soient inférieurs aux plafonds fixés par le dispositif.

Bon à savoir : L’investissement Pinel est réservé en grande majorité aux logements neufs. Mais dans l’ancien, certains biens peuvent être éligibles au Pinel. Ils devront avoir été refaits à neuf et être vendus en TVA immobilière. Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d’achat.

2- Investir en résidence étudiante

Si votre enfant est étudiant, vous pouvez peut-être investir dans une résidence étudiante. Ces programmes immobiliers sont spécialement conçus pour répondre aux besoins des jeunes (la résidence et les appartements proposent des prestations et des services adaptés à la vie étudiante). Une fois que votre enfant aura terminé ses études, le gestionnaire se chargera de vous trouver un nouveau locataire. D’un point de vu financier, deux solutions s’offrent à vous. Soit vous pouvez profiter du dispositif Censi-Bouvard qui vous accorde une réduction d’impôt de 11% du prix du logement sur neuf ans, soit vous vous placez sous le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un statut avantageux qui permet de déduire les charges de ses recettes locatives. Vous pourrez également déduire des loyers une partie du prix du logement vous permettant d’amortir votre acquisition. Les revenus locatifs ne seront pas imposables pendant au moins vingt ans.

3- Donner un bien immobilier

Pour aider votre enfant, la donation d’un bien immobilier reste un moyen extrêmement efficace, surtout qu’il est assorti de nombreux avantages fiscaux. Depuis août 2012, l’abattement pour une donation à un enfant est limité à 100.000 € tous les 15 ans. Concrètement, par couple, vous pourrez donner jusqu’à 200.000 € par enfant sans payer aucun impôt sur cette transmission. Autre modalité à respecter : avoir moins de 80 ans. Par contre, gardez à l’esprit que c’est vous qui aurez à payer les droits de mutation, les honoraires du notaire et tous les frais divers (taxe de publicité foncière, salaire du conservateur…).

La donation d’un logement neuf : nouvelles règles

Vous pouvez aussi donner un logement neuf à vos enfants. Il devra n’avoir jamais été occupé. Là encore vous pourrez bénéficier d’un abattement pouvant grimper jusqu’à 100.000 €. Soyez vigilant car ces règles ne concernent que les logements dont le permis de construire a été délivré entre 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. La donation devra intervenir jusqu’à trois ans après l’obtention du permis de construire.

 

4- Acheter en indivision

Saviez-vous qu’il est possible d’acheter un logement avec vos enfants ? Cette solution est pratique car elle permet à chaque partie de devenir propriétaire à hauteur de sa participation financière.  Mais acheter en indivision n’est pas une décision à prendre à la légère car toutes les décisions devront être prises en commun. Une bonne entente est donc indispensable ! Pour plus de sécurité, il faudra signer une convention d’indivision. Ce document fixe de manière précise l’ensemble des règles de fonctionnement de l’indivision (financement des travaux, répartition des charges, conditions de sortie…). Idéalement, cette situation devrait être temporaire. Les parents peuvent donner ou revendre plus tard leur part à leur enfant.

5- Constituer une SCI familiale

Vous pouvez également constituer une Société civile immobilière (SCI) familiale pour acheter un bien avec vos enfants. L’avantage de cette solution c’est qu’elle rassure les banques car enfants et parents sont solidaires en cas de dettes mais la responsabilité de chacun sera proportionnelle au nombre de parts qu’ils détiennent. Si votre enfant a une faible capacité de remboursement, il aura en conséquence une part moins importante dans le capital social de la SCI. Cela ne vous empêchera pas de lui laisser la jouissance du bien à titre gratuit. Fiscalement, la SCI peut se révéler intéressante. Ainsi si vous décidez de céder les parts sociales à vos enfants, le montant sera déduit du capital restant de l’emprunt. Par la même occasion, cela réduira les droits de donation. Par contre, cette méthode a un inconvénient majeur : elle exige de nombreuses formalités administratives assez complexes. Prenez donc le temps de la réflexion avant d’envisager de vous lancer dans une SCI. 

Penser au prêt familial

Pour acheter un bien, vos enfants auront certainement besoin de se constituer un apport. Leur prêter de l’argent reste souvent la solution la plus simple. Pour éviter tout conflit extérieur, il est préférable de respecter certaines règles. Sachez que dès que le montant dépasse 760 €, le prêt devra être retranscrit par écrit. Concernant les formalités, vous avez le choix entre une rédaction sous seing privé ou un prêt notarié. La première formule est la plus simple et sans frais. La seconde est plus chère mais aussi plus sécurisée. Le taux sera lui fixé librement par le prêteur.

 

6- Monétiser le capital dormant de sa résidence principale

Le vieillissement de la population est devenu un véritable enjeu de société. Cela implique de nouvelles façons de vivre dans les logements (habitat partagé, maison connectée, aménagements adaptés…) mais aussi de nouveaux moyens de transmettre son patrimoine à ses enfants. Nombreux sont les seniors qui voudraient aider leurs enfants au moment où ils en ont le plus besoin et pas quand ils seront trop âgés pour devenir propriétaires. Mais quand l’essentiel de son patrimoine se situe dans une résidence principale, cela n’est pas toujours évident. Toutefois, il existe aujourd’hui des solutions financières qui peuvent répondre à ce problème comme la monétisation de sa résidence principale. Comment ça marche ? Il s’agit de vendre la nue-propriété de son bien en conservant l’usufruit pendant une vingtaine d’année. Cela permet au propriétaire de recevoir une partie de la valeur de son logement immédiatement. La somme sera reversée aux enfants qui pourront l’utiliser dans le cadre d’un apport pour acheter un logement. Et en cas de décès prématuré, l’investisseur s’engage à verser un complément de prix aux enfants pour compenser la partie de l’usufruit non utilisée.

L’alternative : donner la nue-propriété du bien à votre enfant

Si votre enfant veut devenir propriétaire sans habiter directement le logement, vous pouvez aussi envisager de lui céder la nue-propriété. Concrètement, cela signifie que votre enfant deviendra le propriétaire des lieux sans disposer immédiatement du droit d’usage. Il devra notamment s’occuper des gros travaux tandis que les parents conservent la jouissance du bien et paieront la taxe foncière et les charges. D’un point de vue fiscal, cette opération est avantageuse. Elle permet de réduire l’assiette des droits de donation car seule la valeur de la nue-propriété sera prise en compte dans le barème fiscal. Lorsque votre enfant deviendra pleinement propriétaire, l’usufruit ne sera pas taxé.

7- Céder les droits de son Plan d’épargne logement

Depuis le 1er août 2016, les plans d’épargne logement ne sont plus rémunérés qu’à 1%. Mais il y a quelques années, ces rémunérations étaient bien plus élevées. Si vous possédez un PEL ancien et arrivé à échéance, vous pouvez en transférer les droits à vos enfants ou même à vos petits-enfants. Non seulement, ils pourront récupérer le capital versé mais les intérêts et la prime de l’Etat. Pour en bénéficier, il faut que vous ne soyez pas déjà titulaire d’un PEL depuis au moins trois ans. Vous pouvez faire la même chose avec un compte épargne logement (CEL).


Publié par
© PAP.fr -