Budget 2012 : vers de nouvelles mesures de rigueur ?

Alors que dans un contexte de morosité économique et de rigueur budgétaire le projet de loi de finances pour 2012 commence à peine son parcours législatif, de nouvelles mesures d'austérité, annoncées par le Premier ministre Monsieur François Fillon le 7 novembre dernier, visent l'immobilier.

Les mesures de ce « plan de retour à l'équilibre des finances » relatives à l'immobilier concernent :

• la TVA sur les travaux de rénovation dont le taux passerait de 5,5 à 7 % ;
• le prêt à taux zéro « plus » qui serait supprimé dans l'ancien et soumis à plafonds de ressources dans le neuf ;
• le dispositif d'investissement locatif « Scellier » qui prendrait fin le 31 décembre 2012 ;
• Le gel des barèmes de l'ISF, des successions et donations ;
• une augmentation du « rabot transversal » qui toucherait de nombreuses « niches fiscales ».

L'ensemble de ces nouvelles mesures devrait très prochainement faire l'objet d'un projet de loi spécifique et donc distinct du projet de loi de finances pour 2012 : les deux textes touchant pourtant des sujets similaires devraient donc être examinés parallèlement ! Les deux projets seront toutefois définitivement adoptés d'ici la fin 2011 et l'essentiel de leurs mesures devraient entrer en vigueur à la même date : le 1er janvier 2012.

Bonne nouvelle toutefois, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2012, les députés ont adopté en première lecture une mesure d'assouplissement de la taxation des plus-values immobilières en créant un nouveau cas d'exonération.

Le taux de la TVA sur les travaux de rénovation augmenté de 5,5 à 7 % ?

Depuis maintenant une décennie, les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien effectués sur un logement par un professionnel sont soumis à la TVA au taux réduit à 5,5 % (contre 19,6 % pour le taux normal). Ces travaux de rénovation doivent porter sur des logements achevés depuis plus de deux ans.

Le propriétaire occupant, le propriétaire bailleur, le syndicat des copropriétaires ainsi que le locataire peuvent en bénéficier. La TVA à 5,5 % porte sur la main-d'oeuvre, les matières premières (béton, ciment), les fournitures (joints, tuyaux) ainsi que sur les équipements fournis et facturés par l'entreprise qui réalise les travaux.

Ce taux réduit a montré son efficacité (augmentation des travaux réalisés, création d'emplois, lutte contre le travail « au noir ») mais se montre coûteux pour les finances de l'État. Il est donc envisagé de porter le taux de 5,5 à 7 %. Il faut noter qu'il s'agirait d'une hausse de seulement 1,5 point et que le taux resterait donc réduit et très avantageux par rapport au taux normal.

En dehors de mesures transitoires qui pourraient être adoptées pour prendre en compte des devis signés fin 2011, le nouveau taux de TVA devrait s'appliquer aux travaux réalisés à compter du 1er janvier 2012.

Le PTZ + réservé au neuf et soumis à plafonds de ressources ?

Le prêt à taux zéro « plus », dit «  PTZ + » est un crédit gratuit accordé depuis le 1er janvier 2011 (un prêt à taux 0 % existe en réalité depuis 1995 sous différentes modalités) aux primo-accédants, c'est-à-dire à ceux qui acquièrent leur première résidence principale, dans l'ancien comme dans le neuf et ce, sans respect de conditions de ressources. Son montant varie de 6.200 € à 143.600 €. « Victime » de son succès (plus de 300.000 prêts auront été distribués en 2011), le PTZ + pèse sur les finances publiques : plus d'un milliard d'euros par an !

La réforme envisagée se veut radicale puisqu'elle aboutirait :

• à tout simplement supprimer le PTZ + dans l'ancien ;
• à soumettre le PTZ + à des plafonds de ressources dans le neuf : les ménages les plus aisés en seraient donc exclus.

Bien que des mesures transitoires puissent là aussi être adoptées pour prendre en compte certaines situations, il faut considérer que le PTZ + dans sa version actuelle s'appliquerait aux offres de prêts émises jusqu'au 31 décembre 2011 : il est donc encore parfaitement possibles de bénéficier du PTZ + pour un achat dans l'ancien !

La fin programmée du dispositif « Scellier » le 31 décembre 2012

Les particuliers qui investissent dans un logement neuf (construction, achat sur plans, etc.) et qui s'engagent à le louer vide à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans bénéficient d'une réduction d'impôt dans le cadre du dispositif dit « Scellier ». Ce mécanisme devait initialement prendre fin le 31 décembre 2012.

Très coûteux et accusé par certains de soutenir le niveau élevé des prix tout en ne fournissant pas suffisamment de logements à loyers modérés, le projet de loi de finances pour 2012 prévoit de réduire l'avantage octroyé à compter de 2012 mais de le proroger jusqu'en 2015.

Le plan « Fillon » annoncé le 7 novembre revient sur cette prorogation et envisage de revenir à la date de fin initiale : l'investissement locatif Scellier disparaitrait le 31 décembre 2012.

Le gel des barèmes de l'ISF, des successions et donations

Depuis plusieurs années, le barème de l'ISF ainsi que les barèmes des tarifs et abattement en matière de succession et de donation sont relevés chaque année dans la même proportion que l'inflation (la hausse des prix hors tabac). Cette indexation automatique serait abandonnée au profit d'un gel des barème à leurs montants de 2011 et ce, « jusqu'au retour en dessous de 3% de déficit public.»

En conséquence, les abattements dont bénéficient les héritiers et donataires ne seraient pas revalorisées en 2012 et resteraient identiques à ceux existant en 2011.

Un « rabot fiscal » supplémentaire ?

Comme ce fut déjà le cas en 2011, la loi de finances pour 2012 actuellement en discussion au Parlement prévoit un « rabot fiscal » de 10 % touchant de nombreuses « niches fiscales » immobilières : on parle de « rabot transversal ». Ceci aboutirait à une diminution de l'avantage fiscal procuré notamment par les dispositifs d'investissement locatif (« Scellier », « Bouvard » « Malraux ») et le crédit d'impôt pour le développent durable dit crédit d'impôt « vert ».

Le plan de rigueur annoncé le 7 novembre dernier prévoit d'aller plus loin dans la réduction de ces avantages fiscaux, notamment pour le crédit d'impôt « vert ». L'ampleur du rabot n'a toutefois pas été annoncée à ce jour.

Le rabot, de plus ou moins grande importance, s'appliquerait aux investissements réalisés à compter de 2012 ; dans cette hypothèse, des mesures transitoires seraient sans doute prévues pour traiter des investissements réalisés fin 2011.

Taxation des plus-values immobilières : vers une nouvelle exonération ?

La réforme de la taxation des plus-values immobilières des particuliers ne date que du 21 septembre dernier mais la question n'en finit pas de faire débat ! Alors que certains particuliers se pressent pour vendre avant le 1er février 2012 et ainsi échapper à l'impôt ou en réduire le montant, les députés viennent de voter, en première lecture, une disposition créant un nouveau cas d'exonération de taxation de la plus-value réalisée.

Cette nouvelle exonération concernerait la première vente d'un logement (y compris ses dépendances) ne constituant pas la résidence principale du vendeur, donc une résidence secondaire au sens large (un investissement locatif par exemple). Cette exonération serait toutefois soumise à deux conditions :

• le vendeur ne devrait pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ;
• le remploi de tout ou partie du prix de vente. L'exonération ne porterait en effet que sur la partie du prix que le vendeur remploierait, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la vente, à l'acquisition ou la construction de sa résidence principale.

Selon Monsieur Gilles Carrez, rapporteur général de la commission des finances à l'Assemblée nationale, cette exonération trouverait sa pertinence dans la prise en compte de deux problématiques : le parcours résidentiel des jeunes ménages qui les conduit bien souvent à être locataire dans les zones tendues et la mobilité professionnelle.

« Il y a, d'une part, les jeunes ménages qui habitent dans des zones très tendues. Au début de leur parcours résidentiel, ils n'ont pas la possibilité d'acquérir leur logement parce que c'est beaucoup trop coûteux, comme ici, en région parisienne. Dans le cadre de leur parcours résidentiel, souhaitant un jour pouvoir devenir propriétaires de leur résidence principale, ils mettent de côté une partie de leur épargne sous forme immobilière à travers un bien qui sera soit une résidence secondaire, soit un investissement locatif. Le moment venu, quand ils ont suffisamment d'apport personnel pour acheter leur résidence principale, ils vendent ce bien. Ce cas est très fréquent et, malheureusement, du fait du renchérissement très rapide de l'immobilier ces dernières années, il est appelé à le devenir plus encore. D'autre part (...) celui de la mobilité professionnelle. Par exemple, vous êtes propriétaire de votre résidence principale à Nantes, où vous travaillez. Après avoir été muté en région parisienne, vous louez votre ancienne résidence principale de Nantes. Au bout de quelques années, vous voyez que vous resterez probablement en région parisienne et vous décidez, alors que vous y étiez locataire, d'acheter définitivement. Il faut alors que vous vendiez votre bien situé à Nantes. Dans ce cas, comme vous n'étiez pas propriétaire de votre résidence principale, vous bénéficiez d'une exonération. » (Assemblée nationale / débats / intervention de Monsieur Gilles Carrez, rapporteur général / 20 octobre 2011)

Le nouveau cas d'exonération est prévu pour devoir s'appliquer à compter du 1er février 2012, date d'entrée en vigueur de la réforme des plus-values.

Des zones d'ombre demeurent : comment serait contrôlée la condition de remploi ? Surtout, cette exonération jouerait-elle une seule et unique fois dans la vie d'un contribuable ou pourrait-elle être renouvelée ? Les futurs débats au Sénat devraient éclairer ces points.

Enfin, dans le contexte de réduction drastique des déficits, il n'est absolument pas certain que cette exonération figure encore dans le projet de loi de finances lorsqu'il sera définitivement adopté fin décembre !