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Vendre en copropriété : précisions sur le pré-état daté à fournir à l'acheteur

10 Août 2017 - La loi Alur a renforcé l'information de l'acheteur qui s'apprête à acquérir un logement ou tout autre bien situé dans un immeuble en copropriété. Des documents sur la situation financière de la copropriété et celle du vendeur sont à lui fournir. Or la loi Alur ne précise pas où trouver ces informations, ni de quand elles doivent être datées. Pour permettre aux vendeurs et aux syndics de s'y retrouver, une réponse ministérielle apporte un éclairage utile sur ces deux points. En revanche, rien n'est dit sur la rémunération du syndic lorsqu'il se charge de fournir ce document.

L’ensemble des informations financières à fournir par le vendeur résultent d’un document comptable prévu par la loi Alur, une sorte de « pré-état daté ». Le plus souvent, ce document est établi et, par conséquent, facturé par le syndic. On peut croire que ce document fait double emploi avec l’état daté, qui existe depuis une dizaine d'années, et qui impose déjà la remise à l'acheteur d’informations sur la situation financière de la copropriété et du vendeur. Ce n'est pas le cas, car les informations à fournir interviennent à deux moments distincts de la transaction.

Le ministère du Logement a par ailleurs précisé que les informations financières à fournir à l'acheteur résultant de la loi Alur ne créent pas un nouveau document comptable, puisqu'il s’agit, en réalité, d’annexer au compromis de vente des informations dont les copropriétaires vendeurs disposent déjà.

Copropriété : informations financières à fournir à l'acheteur

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014, les informations suivantes doivent être fournies à l’acheteur pour le renseigner sur la situation financière de la copropriété :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
  • l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

La nouveauté, c'est que ces informations doivent être portées à la connaissance de l'acheteur dès la signature du compromis de vente, afin, qu'il puisse acheter le lot de copropriété en toute connaissance de cause ! Ces informations doivent donc être annexées au compromis de vente.

Où trouver les informations financières à fournir à l'acheteur ?

Une réponse ministérielle du 16 septembre 2014 vient préciser ce point en indiquant que tout copropriétaire est en possession de ces informations, car elles peuvent être obtenues à partir de documents dont l’établissement est déjà rendu obligatoire par la réglementation en vigueur puisqu’il s’agit :

  • des annexes comptables que le syndic établit selon des règles qui se sont imposées aux comptes du syndic en 2005 et qui font parties des annexes à la convocation à l’assemblée générale que reçoivent les copropriétaires ;
  • de l’état daté qui existe déjà : il est à fournir à l’acheteur au moment de la vente, c'est-à-dire au moment de la signature de l'acte de vente définitif, environ trois mois après avoir signé le compromis de vente. Il devrait être modifié pour y intégrer les nouvelles dispositions relatives au fonds de travaux ;
  • des documents comptables que le syndic doit établir selon les dispositions prévues par la loi qui régit la copropriété, comme par exemple la comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

Informations financières à fournir à l'acheteur : quelle date ?

En ne précisant pas la date à laquelle ces informations financières doivent être établies, la loi Alur a laissé un vide juridique qui a été comblé par la ministre du Logement. Elle répond clairement à cette question : la date d’établissement de ces différentes informations comptables est celle du document comptable dont elle est issue.

Ainsi :

  • les informations relatives au montant des charges courantes et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente et celles relatives à l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs sont datées de la clôture du dernier exercice comptable précédent la vente ;
  • les informations relatives aux sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur et les informations relatives au fonds de travaux résultent de l’état daté et sont à la date de ce document.

Qui doit établir le nouveau « pré-état daté » ?

La loi Alur ne précise pas qui doit établir le document contenant les informations financières prévu par la loi Alur. Et le ministère du Logement reste également muet sur ce point dans sa réponse du 16 septembre. Ce sont les syndics qui se chargent de fournir ce document baptisé par la pratique « pré-état daté ».

Mais rien n'empêche les copropriétaires vendeurs diligents d'effectuer eux-mêmes la recherche des informations financières à fournir à leur acheteur parmi les documents qu’ils ont reçus du syndic.

Toutefois, pour obtenir en temps utile, c’est-à-dire dès le compromis de vente, les informations pour le compléter, ils ont besoin de l'état daté qui, lui, n'est à fournir que quelques mois plus tard pour la vente par le syndic. Il faudrait par conséquent qu'ils demandent cet état daté à leur syndic plus tôt, afin de pouvoir en exploiter le contenu dès le compromis de vente !

Et l'état daté ? Ce document existe déjà depuis une dizaine d’années. Le décret de 2004 qui l'a créé précise bien qu'il est à établir obligatoirement par le syndic. Contrairement aux nouvelles informations financières à fournir dès la promesse de vente, l'état daté est à fournir au moment de la vente définitive. Elle a lieu en moyenne trois mois après la signature du compromis de vente.

Les syndics peuvent-ils facturer le pré-état daté ?

Les syndics sont le plus souvent sollicités par les vendeurs et leur notaire pour établir le pré-état daté. Ils ont intégré la préparation de ce document dans la liste des prestations particulières qu’ils sont susceptibles de facturer aux copropriétaires. Pour connaître le montant auquel l'état daté leur sera facturé à l'occasion de la vente de leur lot, les vendeurs se reportent au mandat de syndic qu'ils ont reçu avec la dernière convocation à l'assemblée générale appelée à élire le syndic de leur immeuble, car toute prestation particulière doit y être indiquée avec son coût. Mais quid du pré-état daté ?

Un nouveau contrat de syndic va s'imposer aux syndics qui seront élus ou renouvelés dans leur fonction à compter du 1er juillet 2015. Son contenu a été fixé par le décret du 26 mars 2015. Mais il ne contient rien sur la facturation possible du "pré-état daté" qui ne fait pas partie de la liste, pourtant exhaustive, des prestations particulières que le syndic est susceptible de facturer aux copropriétaires ... un vide juridique qui va laisser les syndics de copropriété dans une impasse délicate !

Source : Réponse ministérielle du 16/09/2014 à la question N° 57834

 


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