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Marché immobilier : les cinq infos qui confirment la reprise

17 Septembre 2014 - Des taux d'intérêt toujours plus bas, une demande de crédits à l'habitat qui repart à la hausse, des banques plus prêteuses, des jeunes et des investisseurs qui veulent acheter, des ventes de logements anciens qui progressent : et si les indicateurs du marché immobilier passaient au vert ?

Après des mois de grisaille et quelques tempêtes, le marché immobilier entrevoit l'éclaircie. Une tendance somme toute logique. Les taux d'intérêt conservent des niveaux exceptionnellement bas. Les banques sont semble-t-il un peu plus accommodantes en matière de crédits à l'habitat et les bons profils décrochent des taux record. Enfin, l'abandon de certaines mesures de la loi Alur et l'annonce du plan de relance du logement ont redonné du baume au cœur des acquéreurs comme des investisseurs en locatif. 

© Marc Loiseau

1●Les taux continuent de chuter. En moyenne, les crédits à taux fixes s'établissent à 2,60 % sur quinze ans, à 2,85 % sur vingt ans ou encore à 3,35 % sur vingt-cinq ans selon le baromètre du crédit du courtier Empruntis.com du 16 septembre 2014. C'est un recul d'environ 0,05 à 0,10 % en quinze jours. « Les taux continuent de baisser sous l'influence conjuguée de trois facteurs : inflation nulle, taux directeurs en chute libre et banques à la recherche de nouveaux clients », explique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. Selon la plupart des observateurs, les taux devraient rester bas jusqu'à la fin de l'année et sans doute durant les premiers mois de 2015.

2●Crédit : les bons profils choyés. Certains emprunteurs décrochent des conditions tout bonnement exceptionnelles. Chez le courtier Cafpi, par exemple, les taux démarrent à 2,10 % sur quinze ans, à 2,45 % sur vingt ans et à 2,70 % sur vingt-cinq ans. Le secret pour décrocher ces taux plancher : placer de l'apport personnel, respecter la règle des 33 % de capacité d'endettement, être en CDI et faire jouer la concurrence. Les critères rédhibitoires : avoir des comptes à découvert, des crédits personnels trop nombreux… Bref, les banques prêtent aux fourmis, pas aux cigales. Attention : le logement (qualité, éloignement par rapport au lieu de travail) entre lui aussi dans les critères d'octroi des prêts immobiliers. Pour en savoir plus, voir notre actualité sur les vrais critères des banques.

3●Les Français veulent emprunter. La baisse des taux, mais aussi le recul des prix (- 1,2 % sur un an selon l'indice Notaires-Insee du 11 septembre 2014) ramènent les particuliers sur le marché immobilier. Pour 28 % des établissements financiers, la demande de crédits à l'habitat est en augmentation d'après une étude de la banque de France datée du 15 septembre 2014. Ce chiffre marque un vrai changement : entre septembre 2013 et juillet 2014, aucun établissement prêteur ne voyait cette demande progresser ! Le document de la Banque de France montre par ailleurs qu'en août, les critères d'octroi des prêts n'ont pas bougé pour 98 % des prêteurs, contre 86 % en juillet.

4●Investisseurs, primo-accédants : la contre-attaque. « Ces dernières semaines, nous avons enregistré 20 % de demandes de simulations supplémentaires » se félicite Joël Boumendil, P-DG du courtier ACE. « Les primo-accédants et les investisseurs font leur grand retour sur le marché de l'immobilier. » Les premiers profitent d'une politique bancaire plus conciliante. Certains établissements recommencent à financer des projets à 100 % (l'apport couvre les frais de notaire) selon Cafpi. Et les emprunts sur vingt-cinq ans et plus passent de 16,1 à 17,5 % de la production de prêts à l'habitat entre juillet et août 2014 selon l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement du 3 septembre. Quant aux investisseurs, ils retrouvent le moral grâce à l'abandon de l'encadrement des loyers prévu par la loi Alur et par la mise en place d'un nouvel avantage fiscal réservé au neuf, le dispositif Pinel.

5●Ancien : les ventes reprennent. Chute des taux et tassement des prix redonnent du tonus à l'ancien. « En un an, le volume annuel de transactions se redresse nettement, avec une progression de 9,2 % sur un an » souligne le dernier indice Notaires-Insee. En rythme annuel, ce secteur enregistre 735.000 transactions. Mieux qu'en 2012 (650.000 ventes), moins bien qu'en 2011 (830.000 transactions). Le neuf, lui, fait grise mine. 36.494 logements ont trouvé preneur au premier semestre 2014, contre 37.356 sur la même période de 2013 signale la Fédération des promoteurs immobiliers. Chez les constructeurs de maisons individuelles, les ventes reculent de 8 % sur un an d'après l'indicateur spécialisé Markémétron du 9 septembre 2014. Une météo qui pourrait s'améliorer grâce aux mesures prises dans le cadre du plan de relance (optimisation du PTZ+, avantage fiscal Pinel notamment).


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