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L'encadrement des loyers à la relocation reconduit en zone tendue

29 Juillet 2017 - A compter du 1er août 2017, dans les zones "tendues" (28 agglomérations), les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation restent encadrés, comme depuis cinq ans. Cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent locataire, sauf rares exceptions. Ce dispositif d'encadrement s'applique à toutes les locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire.

Dans les grandes villes, comme c’est le cas depuis maintenant cinq ans, le loyer des locations d’habitation principale est encadré à la relocation. En conséquence, lorsqu’un locataire quitte les lieux, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer applicable au nouveau locataire. Le dispositif existant est reconduit à l'identique pour un an.
Le décret publié au Journal officiel ce 29 juillet 2017 fixe les règles de l’encadrement pour l’année à venir (les baux signés du 1er août 2017 au 31 juillet 2018).

A Paris intra-muros ainsi qu'à Lille, Hellemmes et Lomme, cet encadrement des loyers à la relocation se combine avec l'obligation de ne pas dépasser un « loyer de référence majoré ».

Les propriétaires bailleurs concernés par l'encadrement des loyers

Les propriétaires bailleurs concernés par l’encadrement des loyers sont ceux qui mettent en location dans certaines zones géographiques des logements loués « vides » ou « meublés » à usage de résidence principale du locataire.

Les zones géographiques concernées par l'encadrement des loyers à la relocation

Les zones géographiques concernées par l'encadrement des loyers sont les zones dites « tendues », c’est-à-dire « des zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel ». En pratique il s'agit de 1.149 communes de vingt-huit agglomérations de métropole, représentant au total environ 50 % de la population française.
Pour savoir précisément et rapidement si votre logement se situe dans une commune concernée, vous pouvez consulter la liste annexée au décret du 10 mai 2013. Vous pouvez aussi utiliser notre outil :

Hors de ces zones tendues, les loyers des locations vides et meublées restent parfaitement libres.

Les logements concernés par l'encadrement des loyers à la relocation

Dans les zones géographiques concernées, l'encadrement des loyers s'applique aux logements loués vides (on dit aussi « non meublés » ou « nus ») et meublés à usage de résidence principale du locataire. Il s'agit donc des baux encadrés par la loi du 6 juillet 1989 qui concernent l'essentiel du parc locatif privé.

Certaines locations vides et meublées situées dans les communes concernées font toutefois exception et ne sont donc pas touchées par l'encadrement des loyers et les propriétaires peuvent continuer d'en fixer parfaitement librement les loyers. Il s'agit :

  • des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location ;
  • des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
  • des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Les logements qui ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers à la relocation

Par définition, l'encadrement des loyers ne s'applique jamais hors des communes concernées, et ce quel que soit le type de location dont il s'agit. Par ailleurs, dans les communes concernées, l'encadrement ne s'applique jamais aux locations :

  • de logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ;
  • de locaux d'activité (baux commerciaux, baux précaires et baux professionnels) ;
  • de locaux à usage exclusif de dépendance (emplacement de stationnement, cave, etc.) ;
  • de terrains.

 Le calcul du nouveau loyer en respect de l'encadrement

L'encadrement des loyers vise à juguler la hausse des loyers lors d'une relocation et d'un renouvellement de bail (cette dernière hypothèse est rare : il s'agit de signer à nouveau un bail avec un même locataire) en location vide ou meublée dans les communes concernées.
Lorsque l’encadrement s’applique, le nouveau loyer est par principe équivalent au précédent, éventuellement indexé. Dans deux situations exceptionnelles, l’encadrement est assoupli.

Le calcul normal du nouveau loyer

Lorsqu'un locataire quitte un logement et que le propriétaire bailleur le met à nouveau en location (on parle de « relocation » ou de « nouvelle location »), le nouveau loyer est encadré et ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l'indexation. L’indexation est toutefois impossible si une révision du loyer est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location. Dans cette hypothèse qui est finalement la plus courante, les propriétaires relouant le plus souvent immédiatement après un départ, le propriétaire doit purement et simplement appliquer au nouveau locataire le même loyer qu’au précédent.
Rappelons que l'indexation se fait au moyen d'un indice officiel, l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee et dont l'évolution reflète en pratique l'évolution des prix, c'est-à-dire l'inflation.

Un bail de location vide a été signé le 1er août 2016 avec un loyer de 600 € dans une zone concernée. Le locataire a donné congé et quitté les lieux fin juin 2017. Le propriétaire reloue et signe un contrat le mardi 1er août 2017, soit après l'entrée en vigueur du décret. Le loyer ne peut donc être fixé librement et ne peut subir que l'indexation en fonction de l'IRL (actuellement 0,75 % sur un an). Le nouveau loyer peut alors être fixé au maximum à : 600 + 0,75 % = 604,50 €.

Le calcul exceptionnel du nouveau loyer

Les loyers de certaines locations vides ou meublées font l’objet d’un encadrement « assoupli » dans deux hypothèses :

  • le propriétaire bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location avec le précédent locataire, des travaux d’amélioration (travaux qui ont porté au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie) ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises (voir exemple 1 ci-dessous) ;
  • le propriétaire bailleur apporte la preuve, à l'aide de références de voisinage (celles-ci devant répondre à des caractéristiques très précises), que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (voir exemple 2 ci-dessous).

(1) Soit un loyer précédent de 600 €. Le propriétaire à réalisé pour 3.600 € de travaux d'amélioration, soit l'équivalent de la moitié du loyer annuel. En relouant ce logement, le propriétaire peut augmenter le loyer annuel de 540 € (15 % de 3.600) soit 45 € par mois. Le loyer du nouveau locataire peut donc être fixé au maximum à 600 + 45 = 645 €.
(2) Soit un loyer précédent de 600 €. Le propriétaire prouve que le loyer est sous-évalué et que le loyer représentatif du voisinage est de 800 €. En relouant ce logement, le propriétaire peut augmenter le loyer de la moitié de la différence soit de 100 € (200/2). Le loyer du nouveau locataire peut donc être fixé au maximum à 600 + 100 = 700 €.
A noter : à Paris intra-muros, dans ces deux hypothèses, le loyer peut être augmenté mais uniquement dans la limite du plafond (le fameux « loyer de référence majoré »).

Source : décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 (JO du 29 juillet)

POUR EN SAVOIR PLUS :
- notre dossier pour bien savoir fixer son loyer    
- notre actualité sur les nouveaux plafonds de loyer à respecter à Paris à compter du 1er août 2017
- notre actualité sur l'encadrement des loyers à Lille depuis le 1er février 2017
- notre actualité pour « tester » son loyer à Paris et à Lille et comprendre ce qui doit justifier un complément de loyer  
- notre vidéo pour tout savoir de l'encadrement des loyers...sans se fatiguer ! :


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