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Immobilier : le déclin du centre-ville des villes moyennes

13 Janvier 2017 - Le centre-ville des villes moyennes perd de son attractivité. Les commerces inoccupés se multiplient comme les logements vacants. Analyse avec Olivier Razemon

Le centre-ville n’est pas forcément la meilleure adresse pour son investissement locatif ! Surtout si vous choisissez d’acheter un logement dans une ville moyenne. Depuis plusieurs années, le cœur historique de ces cités comme Bourges, Aurillac ou encore Manosque perd en effet de son attractivité. Des commerces sont inoccupés, des logements sont vacants, le centre-ville perd des habitants... Un phénomène qui épargne en revanche les villes touristiques et les métropoles.

Comment en est-on arrivé là ? « C’est la conséquence de l’étalement urbain depuis 50 ans », pointe Olivier Razemon, journaliste et auteur de l’ouvrage « Comment la France a tué ses villes » qui s’exprimait lors d’un débat organisé par l’association des journalistes Ajibat. Ce spécialiste de la mobilité rappelle que les zones commerciales et autres parcs d’activités se sont multipliés à la périphérie des villes drainant emplois et commerces souhaitant bénéficier du flux des consommateurs. Conséquence : de nombreux commerces du centre-ville, désertés par leurs clients, ont baissé leur rideau. Le taux de vacance commerciale atteint en moyenne 9,5 % par an selon la fédération du commerce spécialisé Procos, en hausse de 1 point depuis 2012. Un chiffre qui cache cependant une forte amplitude. Des villes comme Calais, Nevers ou encore Vichy affichent un taux de vacance commerciale supérieur à 15 %. Et ce dernier oscille même entre 20 et 25 % à Béziers, Moulins ou Vierzon.

Des logements vides. La présence de logements vacants constitue l’autre symptôme des difficultés que connait le centre-ville. Si la vacance atteint dans l’Hexagone 7,56 % selon Data France Info, des départements sont particulièrement touchés comme l’Allier (13,38 %), le Loir-et-Cher (9,61 %). A Manosque dans les Hautes-Alpes, 16 % des logements du centre-ville sont vacants. Ces logements souvent de petite taille, desservis par des escaliers rebutent les locataires qui déplorent aussi le peu de travaux d’entretien effectués par le propriétaire. Les logements situés au-dessus des commerces sont également transformés en local de stockage par le commerçant.

Des locataires plus pauvres. Certains appartements au loyer bradé trouvent en revanche preneurs auprès de locataires disposant de peu de moyens financiers. Des habitants qui ne peuvent pas consommer dans les commerces jugés trop cher ! Les ménages disposant de revenus aisés ont quant à eux migré en périphérie pour se loger, le centre-ville s’appauvrissant au bénéfice de la première couronne de la ville.  

Une première réaction. Si la situation continue de se dégrader dans de nombreuses villes, Olivier Razemon observe néanmoins une prise de conscience. « Dans une dizaine de communes, des associations de commerçants, des élus réagissent et veulent revitaliser le centre-ville ». Mais il faudra faire vite pour inverser la tendance !  

Dans quelle ville investir ?
Ou investir ? C’est la question que se posent les investisseurs à l’heure d’acheter un logement pour le louer. Si certains privilégient les grandes métropoles comme Lyon, Toulouse ou Montpellier, d’autres misent quant à eux sur les villes plus petites. Un choix d’ailleurs encouragé par la loi de Finance 2017 qui a étendu la loi Pinel destiné à l’investissement locatif dans le neuf aux communes classées C. Ces communes n’étaient jusqu’à présent pas concernées par ce dispositif fiscal instauré pour augmenter l’offre de logements dans des marchés immobiliers tendus. Quel que soit le secteur prospecté, soyez vigilants sur le taux de logements vacants, l’activité du marché locatif, la politique urbaine de la ville et les projets de développement économique.  


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