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Conseil d'État : l'encadrement des loyers s'applique à toute la zone tendue

16 Mars 2017 - Le Conseil d'État vient de décider que l'encadrement des loyers doit bien s'appliquer dans toute la « zone tendue » comme le prévoit la loi Alur du 24 mars 2014. Cette décision est toutefois sans effet pratique.

Dans son arrêt du 15 mars 2017, le Conseil d'État annule la décision de l’ancien Premier ministre, Manuel Valls, limitant l’application de l’encadrement des loyers à certains territoires et voulant la mesure expérimentale. La position du Conseil d'État, absolument pas surprenante, ne présage néanmoins en rien d’une extension future de l'encadrement des loyers à d’autres villes que celles déjà concernées.

L’encadrement des loyers doit s’appliquer dans toute la zone tendue

La décision du Conseil d'État rappelle de manière implacable l’étendue que doit avoir l’encadrement des loyers tel qu’il est énoncé dans la loi Alur. Toutefois, en pratique, l’application de cette mesure dépendra beaucoup plus du volontarisme politique que du pouvoir du juge !

Le Conseil d'État rend une décision évidente

En matière de location d’habitation, la mesure phare de la loi Alur du 24 mars 2014 est, pour faciliter l’accès au logement et soulager les locataires, la mise en place de l’encadrement des loyers dans toute la zone tendue. En pratique, il s’agit de contenir les loyers en les plafonnant, et ce dans 1.149 communes urbaines de 28 agglomérations de métropole représentant près de la moitié de la population française où les loyers sont élevés et l’accès au logement difficile.

Toutefois, dans un discours le 29 août 2014, le Premier ministre de l’époque, Manuel Valls, décidait de limiter l’application de cette mesure à Paris (en vigueur depuis le 1er août 2015) et à Lille (applicable depuis le 1er février 2017), de surcroît à titre expérimental :
« (...) Le dispositif sera donc appliqué à titre expérimental à Paris. Il ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées tant qu'un bilan sur sa mise en œuvre n'aura pas été réalisé ».

Une association favorable à l’application de l’encadrement des loyers dans toute la zone tendue a combattu en justice la décision du Premier ministre ; l’épilogue de cette procédure est intervenu le 15 mars 2017 avec la décision du Conseil d'État.

Le Conseil d’État annule, de manière inévitable, la décision du Premier ministre. En effet, la loi Alur telle que votée initialement ne prévoit pas l’expérimentation du dispositif à certains territoires seulement mais au contraire son application dans toute la zone tendue.
En conséquence, le Premier ministre ne pouvait pas à lui seul modifier ou défaire ce que la loi énonce ; seule une loi nouvelle le pouvait…et la loi Alur n’a jamais été modifiée sur ce sujet.

L’argument est incontestable et la conséquence en est la nécessité, pour faire une juste application de la loi, d’étendre l’encadrement des loyers à toutes les communes visées.

Le Conseil d'État rend une décision à la portée limitée

La décision du Conseil d'État est bien évidemment une victoire « politique » pour ceux qui soutiennent l’encadrement des loyers et veulent le voir s’appliquer dans toutes la zone tendue. Cependant, en pratique, cette décision apporte peu, et ce pour deux raisons :

  • l’extension de l'encadrement des loyers a déjà été prévue par l’actuelle ministre du logement, Emmanuelle Cosse, le 29 juin 2016 pour 412 communes de l’agglomération parisienne (et la ville de Grenoble est candidate) ;
  • la mise en place de l'extension de l’encadrement des loyers nécessite qu’un observatoire local des loyers (existant ou a créer) recueille des données, ce qui est long ! L'extension de l'encadrement des loyers prendra encore au moins un an.

En conséquence, au-delà du rappel du principe d’une nécessaire application de l’encadrement des loyers tel que prévu par la loi, la situation est aujourd’hui figée. En effet, le temps perdu, par manque de volontarisme politique et à cause des difficultés techniques inhérentes à cette mesure, ne permet pas la mise en place de l’extension de l’encadrement avant les échéances électorales de 2017.
Or, au-delà, rien n’est acquis. Les programmes des candidats sont très divers sur le sujet : d’une extension de l’encadrement à sa suppression en passant par le statu quo…et souvent beaucoup de flou... .
La prochaine majorité aura donc tout loisir de respecter la loi Alur...ou de ne pas la respecter mais cette fois-ci par la voie législative et non sur une simple déclaration.

L’encadrement des loyers s’applique d'ores et déjà à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme

L’encadrement des loyers est en vigueur à Paris et à Lille (plus deux communes associées). La complexité et le flou du dispositif rendent ses effets encore limités.

L’application de l’encadrement des loyers

Depuis le 1 août 2015 à Paris et depuis le 1er février 2017 Lille, Hellemmes et Lomme s’applique un mécanisme de plafonnement du loyer appelé « encadrement des loyers ». Cela signifie, pour les nouveaux baux, que les loyers des locations vides et meublées à usage de résidence principale ne doivent pas dépasser un loyer hors charges/m²/mois. Ce plafond, basé sur les relevés de l’observatoire local des loyers, est déterminé en fonction des caractéristiques suivantes :

  • le type de location, non meublée ou meublée ;
  • le nombre de pièces principales ;
  • l'époque de construction ;
  • le secteur géographique

Deux sites internet dédiés, l'un pour Paris, l'autre pour Lille, fournissent le fameux « loyer de référence majoré » (le plafond à ne pas dépasser). Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.
Vous pouvez également consulter notre vidéo pour tout savoir de l'encadrement des loyers...sans se fatiguer !

Les difficultés générées par l’encadrement des loyers

L’application de l’encadrement des loyers rencontre deux difficultés principales :

  • l’architecture du dispositif est complexe et nécessite un temps d’adaptation de la part des propriétaires et locataires ;
  • la loi permet un dépassement du plafond par l’application d’un « complément de loyer », notion excessivement floue (comme l’a souligné un récent rapport parlementaire) génératrice d’incertitudes et de tensions.

Enfin, sur les petites surfaces (les studios notamment), l’effet baissier de l’encadrement des loyers est mal vécu par les propriétaires qui voient la rentabilité de leurs investissements diminuer.
En définitive, à ce stade, l’encadrement des loyers n’est pas à la hauteur des espoirs des locataires tout en contrariant certains propriétaires là où il s’applique.

Source : Conseil d'État, décision N° 391654 du 15 mars 2017

Pour en savoir plus sur la fixation du loyer, vous pouvez consulter notre grand dossier : Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?


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