Immobilier de particulier à particulier

Acheteur d'un logement : prévoyez un délai suffisant pour obtenir votre crédit !

18 Mai 2015 - Pour obtenir un crédit immobilier dans le contexte actuel, les délais sont de plus en plus longs car les taux des prêts immobiliers sont historiquement bas et les établissements de crédits débordés ! Les acheteurs ont donc intérêt à être prévoyants et à se pencher sur la clause de crédit de leur compromis de vente : en indiquant un délai suffisant pour obtenir leur prêt, ils seront mieux protégés.

Clause de crédit immobilier : il faut prévoir une durée suffisante !© Marc Loiseau

Pour les acheteurs en recherche d'un logement, le contexte est particulièrement favorable. Avec un marché immobilier très attractif et des taux qui n'en finissent pas de baisser, toutes les conditions sont réunies ! C'est pourquoi on assiste depuis plusieurs mois à l'arrivée sur le marché de nombreux primo-accédants, mais aussi de secondo-accédants qui profitent du contexte pour acheter plus grands, sans oublier ceux qui renégocient leur prêt en cours. Les établissements de crédits sont donc particulièrement débordés par l'ensemble de ces demandes, c'est pourquoi il est essentiel d'anticiper cela en prenant les précautions indispensables dans la condition suspensive de crédit qui est inscrite dans le compromis de vendre.

Qu'est-ce qu'une condition suspensive de crédit ?

C'est une clause qui figure obligatoirement dans le compromis de vente dès lors qu'un acheteur informe le vendeur qu'il va acheter son logement à l'aide d'un prêt immobilier. La loi impose alors au vendeur d'accepter une clause qui protège l'acheteur : on y indique que l'acheteur n'achète le bien qu'à condition d'obtenir le ou les prêts qu'il va solliciter pour cela. Par conséquent, dans tout compromis de vente portant sur un logement acheté à crédit il y a une « condition suspensive d'obtention de crédit ». Mais il y a toujours une date limite d'indiquée : l'acheteur dispose ainsi d'un délai maximal pour obtenir ses prêts.

En quoi la condition suspensive de prêt protège-t-elle l'acheteur ?

Elle lui laisse le temps de monter son dossier de prêt et d'attendre la réponse de la banque. En cas de refus de prêt, cette clause permet à l'acheteur de renoncer à son achat sans aucune pénalité, à condition de respecter le délai prévu pour cela dans le compromis de vente. Il doit donc informer le vendeur du refus de prêt qu'il a reçu de la banque dans le délai maximal prévu dans le compromis de vente dans la condition suspensive d'obtention de crédit.

Quel délai faut-il prévoir pour obtenir son prêt ?

Théoriquement, la durée légale pour obtenir le prêt est de un mois. Mais ce délai est trop court et en pratique, il est donc d'usage de prévoir un délai d'au moins 45 jours pour laisser le temps à l'acheteur d'obtenir son prêt une fois le compromis de vente signé. Mais désormais ce délai est également trop court !
Il est donc indispensable pour l'acheteur de prévoir un délai qui lui permette raisonnablement de recevoir l'offre de la banque. Or les établissements de crédits doivent faire face à toutes les demandes qui leur parviennent : à la fois de ceux qui achètent et de ceux qui renégocient leur prêt en cours !

Dans le contexte actuel particulier où les établissements de crédits sont débordés, il est donc très fortement conseillé à l'acheteur de prévoir avec le vendeur un délai de 60 jours pour obtenir ses prêts.

Que doit contenir la condition suspensive de prêt ?

Dans la condition suspensive de prêt, l'acheteur doit bien veiller à ce que soit inscrit le montant maximal du ou des prêt(s) qu'il va solliciter, ainsi que taux maximal du prêt et sa durée.
S'il a besoin d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans et qu'il prévoit, par exemple, un taux d'intérêt maximal de 2,20 % et que la banque lui propose un taux à 2,50 %, il pourra se prévaloir d'un refus de prêt au taux demandé. Cela le protège donc, car s'il n'indique aucun taux et que la banque lui propose, par exemple, un taux à 3,5 %, il ne pourra pas se prévaloir d'un refus de prêt et risque d'avoir à verser une pénalité au vendeur s'il ne veut pas acheter à ces conditions.

Que se passe-t-il si l'acheteur n'a pas le prêt qu'il a demandé ?

Si l'acheteur reçoit un refus de prêt de la banque pour le prêt qu'il a demandé, il devra alors envoyer le refus de prêt au vendeur au plus tard à la date prévue pour cela dans le compromis de vente. A cette condition, il pourra renoncer à l'achat sans pénalité et récupérer les "10 %" qu'il a versé au moment de la signature du compromis de vente.

Si le refus de prêt arrive dans le délai prévu  : si l'acheteur a pris la précaution de prévoir un délai de 60 jours pour l'obtention de ses prêts dans le compromis de vente, il devra donc faire part du refus de prêt au vendeur au plus tard dans un délai de 60 jours après avoir signé le compromis de vente. Il pourra donc informer le vendeur qu'il renonce à l'achat puisqu'il n'a pas obtenu ses prêtes, et ce, sans pénalité.

Si le refus de prêt arrive au-delà du délai prévu : lorsque le délai prévu dans la condition de crédit du compromis est plus court, par exemple 45 jours, et que l'acheteur n'obtient un refus de prêt qu'au-delà de ce délai, il perd la protection prévue par cette condition suspensive de prêt. Ainsi, il risque d'avoir à verser une pénalité au vendeur s'il n'achète pas son logement.
Cependant, en pratique, il est d'usage de demander un report de délai au vendeur dans cette hypothèse. Mais cela reste très insécurisant et stressant pour l'acheteur qui se retrouve soumis au bon vouloir du vendeur.

Il est donc indispensable, dans le contexte actuel, d'être prévoyant et d'anticiper le délai de réponse de la banque en prévoyant un délai « raisonnable » de 60 jours !


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