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L'ARC réagit aux propositions de la loi Duflot sur la copropriété

Mercredi 13 Mars 2013

La ministre du Logement Cécile Duflot a lancé une large concertation sur le logement et l'urbanisme. Cette concertation devrait aboutir à la présentation d'une grande loi au second semestre 2013. Outre les rapports locatifs qui pourraient être rééquilibrés, les copropriétés et les syndics sont également concernés par le texte. L'association des responsables de copropriété (ARC) a réagi aux premières propositions issues de cette concertation.

Voici une présentation des principales réactions de l'ARC sur le volet Copropriété du futur projet de loi Logement et Urbanisme.

Sur la régulation de la profession des syndics et la mise en place d'un haut conseil de l'immobilier

© Marc Loiseau

Le projet prévoit la création d'un Haut Conseil des trois professions immobilières (transaction, gérance, syndic) et la création de commissions de contrôle régionales présidées par un magistrat et pouvant prononcer des sanctions allant jusqu'à l'interdiction d'exercer.

L'ARC craint que cette première proposition trouve très facilement ses limites et ne réponde pas aux besoins de régulation de la profession. En effet, « les trois métiers (intermédiaire, gérant locatif et syndic) requièrent des compétences qui ne sont pas les mêmes. La déontologie n'est pas la même, les textes de loi et règlements ne sont pas les mêmes, les problèmes rencontrés ne sont pas les mêmes ». L'ARC préconise la création de deux sous-conseils distincts, dont un consacré uniquement à la copropriété. De même, il est nécessaire de « prévoir une présence dans chacune des deux chambres d'au moins 25 % de représentants des usagers » (copropriétaires et consommateurs).

En revanche, l'ARC se félicite que l'idée des instances régionales de contrôle présidées par un magistrat ait été reprise mais craint que le manque de moyens humains et financiers rende ces instances inefficaces. Pour pallier ce problème et afin de « traiter vite et bien les très nombreux problèmes », l'ARC propose de prévoir deux instances, une conciliation et une disciplinaire, concernant chacun des aspects de la profession d'intermédiaire.

Enfin, l'ARC regrette que le projet de loi ne traite pas des conflits d'intérêts dans lesquels les syndics sont parfois impliqués.

Sur la gestion des syndics

L'ARC est satisfaite de l'instauration d'un compte bancaire séparé qui est une « revendication ancienne » mais regrette que les syndics demeurent libres d'imposer leur banquier. L'ARC s'est engagé à créer un groupe sur la mise en place de cette disposition dans les toutes petites copropriétés, pour lesquelles les syndics demandent une dispense.

Autre motif de satisfaction pour l'ARC, le projet de loi instaure des dispositions concernant la forfaitisation des honoraires pour tous les actes de gestion courante et prévisibles et l'instauration d'une liste limitative des actes de gestion dits particuliers pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires.

L'ARC regrette toutefois que sa proposition de permettre une délégation de pouvoir élargie aux conseils syndicaux sous contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires n'ait pas été reprise. « Cette délégation élargie existe dans les résidences-services pour la gestion des services et il y a donc rupture d'égalité. »

Sur l'action préventive dans les copropriétés

Sur ce sujet, l'ARC est plutôt satisfaite des propositions du projet de loi. Ce dernier prévoit d'abord la possibilité pour les collectivités territoriales de déclencher la procédure d'alerte. Il prévoit ensuite d'abaisser le seuil de déclenchement pour les grosses copropriétés au niveau de 15 % d'impayés. Enfin, il instaure un triptyque :

  • audit global obligatoire tous les dix ans,
  • mise au point d'un plan pluriannuel de travaux,
  • ouverture obligatoire d'un fonds travaux abondé chaque année au minimum d'un montant égal à 5 % du budget de charges.

Par ailleurs, l'ARC propose de réformer le carnet d'entretien pour préparer l'audit énergétique technique.

Sur le traitement des copropriétés très dégradées

Le projet vise d'une part à améliorer l'apurement progressif des dettes des syndicats de copropriétaires en difficulté et d'autre part à créer des dispositifs d'intervention dans les copropriétés très dégradées.

L'ARC acquiesce à l'amélioration des dispositifs d'apurement des dettes. En revanche, elle affiche son « profond scepticisme » face aux nouveaux dispositifs qui prévoient la mise sous administration provisoire renforcée d'un organisme HLM pour les copropriétés très dégradées. « Nous proposons des solutions alternatives qui associent davantage les habitants (au lieu de les mettre sous tutelle) et aboutissent à une requalification réelle des bâtiments ou à leur démolition-reconstruction par le biais des coopératives. »

Sur l'immatriculation des copropriétés

Le projet de loi propose d'instituer un fichier central d'identification et de suivi des copropriétés, y compris au niveau financier. « Nous avons déclaré notre hostilité totale à la création d'une obligation de publier des comptes et d'une traçabilité de la vie des copropriétés via un fichier central très dangereux. »

En revanche, l'ARC propose la création d'Observatoires locaux des copropriétés, d'Observatoires des charges et d'une procédure d'alerte. « La méthode que nous préconisons est doublement préférable, car la phase de repérage active (et non passive) telle que nous la concevons est déjà - en soi - le début du traitement via la prise de connaissance et la mobilisation locale qu'elle requiert (collectivités, associations, syndics, copropriétaires, etc.). »

Après la phase de concertation des acteurs du secteur, ce sont les débats parlementaires qui vont prendre le relais. On peut déjà apprécier l'immensité du chantier que représente cette loi Logement et Urbanisme. A côté de la copropriété, les rapports locatifs et l'urbanisme seront également bouleversés.

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