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Accession à la propriété : les jeunes reviennent vers l'immobilier

Mercredi 22 Janvier 2014

Ils avaient disparu du marché. Mais il semble bien que depuis quelque temps, les jeunes et les familles modestes n'hésitent plus à acheter leur premier toit. Apport personnel, crédit, choix du logement : le point sur leurs stratégies gagnantes.

Prix de l'immobilier élevés, disparition des aides financières dans l'ancien : depuis environ deux ans, les primo-accédants désertent l'immobilier. Mais il semble bien que les choses soient en train de changer. Ces jeunes ménages qui achètent pour la première fois « amorcent leur retour sur le marché », estime le courtier Cafpi. Comment font-ils pour concrétiser leur projet alors que leur budget (peu d'apport personnel, salaire de début de carrière) est par nature limité ?

Les primo-accédants cherchent à rassurer les banques pour être sûrs de décrocher leur crédit immobilier.© Fotolia/Dmitrieva Daria

Comment emprunter ? Les primo-accédants mobilisent davantage de ressources financières. Une étude d'Immoprêt, un courtier essentiellement actif en régions, montre que leur apport personnel augmente de 8,8 % sur un an, passant de 20.598 € en 2012 à 22.420 € en 2013. Leur emprunt progresse de 3,6 % (143.139 € en 2013 contre 138.097 € en 2012). De son côté, Cafpi observe la tendance inverse : « les primo-accédants sont prêts à faire de petits sacrifices supplémentaires. Ils empruntent un peu moins sur une durée un peu plus longue ».

Comment rassurer la banque ? Difficile de dire qui a raison. Mais en tout état de cause, les données de ces deux courtiers montrent que la priorité des primo-accédants reste de rassurer la banque pour obtenir leur crédit. La présence d'apport personnel témoigne de la capacité de l'emprunteur à épargner, donc à rembourser. A capital emprunté constant, allonger le remboursement fait baisser la mensualité. De quoi garder une capacité d'endettement raisonnable et un reste à vivre (ce qu'il reste une fois la mensualité payée) suffisant pour ne pas mettre les finances du ménage en péril.

Quelles conditions de crédit ? Les banques sont aujourd'hui moins strictes vis-à-vis de cette clientèle. « Pour les familles qui achètent pour la première fois, un apport personnel d'environ 10 % du projet est souvent suffisant pour obtenir le crédit », signale Sandrine Allonier, responsable des études économiques du courtier Meilleurtaux.com. Immoprêt signale pour sa part que certaines banques continuent à accorder des prêts à 110 %, qui financent le logement et les frais annexes de ceux qui n'ont pas d'apport personnel. « Les emprunts sur longue durée sont également plus faciles à décrocher », ajoute Sandrine Allonier. En décembre 2013, les crédits sur plus de 25 ans ont représenté 17 % de la production de prêts à l'habitat selon l'Observatoire du financement CSA/Crédit logement.

Quel logement choisir ? Côté immobilier, Cafpi remarque que « le neuf retrouve les faveurs des primo-accédants ». Il faut dire qu'il offre un atout financier de taille : il est encouragé par le PTZ+ et par une TVA réduite dans et autour des quartiers en rénovation urbaine. La cote du neuf a déjà été constatée par une étude du promoteur Nexity. « Au premier semestre 2013, la part des primo-accédants représente 40,1 % de nos ventes, soit une hausse de 5,3 % par rapport au premier semestre 2012 et de 10,3 % par rapport au premier semestre 2011 », explique cette société.

Comment réduire les coûts ? Nexity comme Immoprêt insistent sur l'importance du prix pour les primo-accédants. Pour le courtier, c'est leur principal critère de choix, devant l'adresse, la performance énergétique et le montant des impôts locaux. Le promoteur constate que les intentions d'achat restent stables dans le neuf alors qu'elles progressent dans l'ancien. La raison : le premier est environ 20 % plus cher que le second. Par ailleurs Immoprêt observe une progression des transactions de particulier à particulier, sans frais d'agence. Une tendance qui concerne toutes ses catégories de clients.

Et si les prix augmentent ? Avec des primo-accédants davantage disposés à se lancer « les prix sont orientés à la hausse sur les logements anciens d'entrée de gamme », signale Immoprêt. Pour le courtier, ces biens, qui sont prioritairement achetés par les primo-accédants, augmentent de 10,6 % sur un an alors que les secondes acquisitions et l'investissement locatif reculent de 1,5 %. Si le regain d'activité sur le premier achat se confirme et que la hausse des prix se poursuit, le spectre de la désolvabilisation pourrait bien réapparaître à moyen terme. Ce qui pourrait bien couper court au rêve d'accession à la propriété de nombreuses familles modestes.

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